Este artículo fue coproducido con Dividend Sensei.

Esta pandemia ha creado un valor increíble para los inversores de ingresos a largo plazo prudentes y disciplinados.

El mercado más amplio podría estar operando en su valoración más alta en 19 años. Sin embargo, se pueden encontrar muchos chips de alta calidad con rendimientos generosos y seguros. Ofrecen ingresos excepcionales y potencial de retorno en los próximos cinco años y más.

Propiedades de Boston (BXP) es uno de esos blue-chips, en nuestra opinión. Entendemos que se ha vuelto demasiado especulativo para algunos, y no vamos a tratar de cambiar de opinión si no cree que sea adecuado para usted.

Cada inversor debe tomar su propia decisión.

Por nuestra parte, reconocemos plenamente los impactos de la peor recesión en 75 años. Ha creado una mayor incertidumbre en torno a la ocupación a corto y mediano plazo de Boston Properties.

Aun así, lo mantenemos como los El dividendo más alto de los reyesoficina de condena REIT. Al menos dos de nuestros miembros fundadores lo poseen ellos mismos.

Y estamos más que felices de discutir por qué es así.

Fuente

1: Un dividendo de rendimiento del 4.5% que los jubilados pueden confiar

Lo primero que veremos es la seguridad de dividendos. Porque las empresas con dividendos inseguros rara vez valen la pena ser propietarias.

Por esa razón, confiemos en el modelo de seguridad The Dividend Kings. Analiza hasta 18 métricas de seguridad según corresponda por sector / industria.

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Así es como se acumula BXP, utilizando los resultados de ganancias más recientes del primer trimestre:

  • Índice de pago de fondos de operaciones (AFFO) ajustado por consenso de 2020: 81% versus 90% seguro para esta industria versus 89% 10% prueba de estrés
  • Deuda / capital: 67% versus 60% seguro
  • Deuda / EBITDA: 6.6 versus 6 o menos seguro
  • Ratio de cobertura de intereses: 3 versus 2+ seguro
  • Calificación crediticia de S&P: A- perspectiva negativa = 2.5% riesgo de bancarrota a 30 años
  • Calificación crediticia de Fitch: sin calificación
  • Calificación crediticia de Moody's: perspectiva estable Baa1 (equivalente a BBB +) = 5% de riesgo de quiebra a 30 años
  • Tasa de interés efectiva: 3.3%
  • Racha de crecimiento de dividendos: 4 años, recorte del 26% durante la Gran Recesión (al igual que el 87% de los REIT de capital), 9 años sin un recorte frente al estándar de calidad de 20 años de Graham
  • Puntaje F: 5/9 versus 4+ seguro, 7+ muy seguro: bajo riesgo de bancarrota a corto plazo
  • Puntuación M: -2,40 contra -2,22 o menos seguro = bajo riesgo de fraude contable
  • Puntaje de seguridad: 4/5 de seguridad superior a la media
  • Riesgo de corte de dividendos en esta recesión: 4% -6%
  • Riesgo de corte de dividendos en una recesión normal: 1%.

Cabe señalar que los analistas esperan que BXP continúe aumentando su dividendo durante la recesión, aunque lentamente.

  • Índice de pago consensuado AFFO 2020: 81% versus 90% seguro con 2% de crecimiento de dividendos
  • Ratio de pago 2021: 79% versus 90% seguro con un crecimiento de dividendos del 2%
  • Índice de pago de 2022: 77% versus 90% seguro con 1% de crecimiento de dividendos.

Se espera que la proporción de pagos, que ya es segura para esta industria, disminuya constantemente a niveles aún más seguros a medida que la pandemia se calme y la economía se recupere.

Para la parte cualitativa del análisis de seguridad, consideremos las opiniones de las agencias de calificación crediticia.

S&P, por ejemplo, bajó la calificación de BXP de estable a negativa en octubre pasado, incluida una calificación A-. Como decía:

Anteriormente habíamos esperado que la deuda ajustada a S&P Global Ratings al EBITDA disminuya nuevamente por debajo de 7 veces antes de fin de año, pero ya no vemos que este ritmo de desapalancamiento se materialice ”.

Y eso fue después de que los cinco trimestres anteriores vieron la misma cifra elevada. Además, la agencia no estaba satisfecha con el hecho de que la deuda de la compañía con el capital no depreciado estuviera “en el área de 40%, muy por encima de la mayoría de sus pares con calificaciones similares”.

Dicho esto, lo hace:

… Continuará proyectando un desempeño operativo relativamente sólido durante los próximos dos años, con una ocupación que se mantendrá en el área de bajo 90% y el crecimiento de NOI en efectivo en la misma propiedad en el área de porcentaje de un dígito bajo a medio ”.

Moody's, la única agencia que informó una actualización desde que comenzó la pandemia, coloca a BXP en Baa1 (un equivalente de BBB +) con una perspectiva estable. Esa es en realidad una afirmación de la actualización que dio de Baa2 en 2018.

Eso refleja su cartera de oficinas amplia y de alta calidad en los principales mercados, base de inquilinos diversa y sólida posición de liquidez. Por supuesto, esto significa desafíos relacionados con lugares como Nueva York y Washington D.C.

Moody's también señala:

Boston Properties tiene una gran cartera de desarrollo con importantes necesidades de financiación restantes, pero el alto nivel de prelanzamiento mitiga en gran medida el riesgo de ganancias, y la liquidez existente y el acceso probado al capital compensan el riesgo de financiamiento.

(Fuente: presentación del inversor)

La compañía cuenta con $ 1.8 mil millones en efectivo a junio, con una liquidez total de $ 3.3 mil millones. Eso se compara con $ 1.2 mil millones en compromisos de reurbanización en los próximos tres años. Y tiene una deuda de $ 2 mil millones que vence hasta fines de 2022.

(Fuente: presentación del inversor)

El balance de BXP no es una fortaleza. La mayoría de las pautas de apalancamiento seguro de REIT son 6.0, pero esta se ha mantenido por encima durante los cuatro años completos.

Es por eso que le damos 4/5 en esta categoría a pesar de su índice de pago más reciente del 72% y la cobertura de intereses 3.0.

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Como tal, tiene alrededor de un 5% de probabilidad de un riesgo de corte de dividendos en este momento.

Sin embargo, con un rendimiento actual del 4,5%, seguridad superior a la media y excelente gestión … no solo recomendamos BXP. Lo estamos comprando nosotros mismos.

2: Es probable que el gigante de la industria más fuerte se levante de las cenizas

Las razones por las que somos optimistas en BXP se pueden resumir en tres puntos fuertes, ya que tiene:

  • La cartera de propiedades más grande y de mayor calidad.
  • El balance más sólido y el mejor acceso a capital de bajo costo.
  • El mejor equipo directivo de la industria.

Para citar su página de relación de inversión:

Boston Properties … es el mayor desarrollador público y propietario de propiedades de oficinas de Clase A en los Estados Unidos, concentrado en cinco mercados: Boston, Los Ángeles, Nueva York, San Francisco y Washington, DC.

La compañía es una compañía de bienes raíces totalmente integrada, organizada como … REIT que desarrolla, administra, opera, adquiere y posee una cartera diversa de espacio de oficinas principalmente de Clase A. La cartera de la compañía totaliza 51.8 millones de pies cuadrados y 196 propiedades, incluidas 10 propiedades en construcción / reurbanización.

Mientras tanto, Morningstar, que tiene una perspectiva negativa a corto plazo sobre BXP, todavía cree que está “bien posicionada para soportar la tormenta actual”.

La compañía está geográficamente diversificada y posee la oficina de bienes raíces de más alta calidad en el país …

Con su enfoque en propiedades de oficinas Clase A de alta calidad en distritos comerciales centrales densos y con limitaciones de espacio, Boston Properties continúa atrayendo inquilinos de primer nivel.

(Fuente: presentación del inversor)

Washington D.C. ha experimentado un lento crecimiento del alquiler, lo que vale la pena señalar. Pero todos los demás mercados de BXP han experimentado un crecimiento anual de alquileres del 2% al 5% en la última década.

Eso es ligeramente superior al promedio para la industria de REIT de la oficina. Aquí está el desglose individual de sus tenencias en términos de ingresos operativos netos (NOI):

  • Boston: 35%
  • NYC: 29%
  • DC: 19%
  • San Francisco: 17%
  • LA: menos del 1% (nuevo mercado).

No estamos tratando de afirmar que la pandemia no presenta un riesgo de interrupción significativo. Sin embargo, también vale la pena señalar que ciudades como Nueva York siguen siendo puntos calientes del talento más alto del país. Es por eso que los nombres más grandes y dominantes en las empresas estadounidenses continúan firmando importantes contratos de arrendamiento allí.

Estos son los cinco mejores que han tenido en el último año:

Y aquí hay cinco más:

Sin duda, todos reconocen cuán resistente ha demostrado ser la ciudad en recesiones pasadas.

Boston Properties ciertamente lo hace. Y con igual cuidado se mantiene actualizado sobre sus otros distritos comerciales centrales (es decir, grandes áreas metropolitanas), de las cuales obtiene tres cuartas partes de su NOI.

Fuente: Hoya Capital Real Estate

Los REIT de Office en general se enfrentan a una gran sobrecarga de suministros durante los próximos años. Pero BXP es el mejor situado con su enfoque solo en los mercados más limitados por la oferta que atraen a grandes empresas.

Morningstar interpreta los datos actuales de esta manera:

A corto plazo, esperamos que todas las regiones experimenten una disminución de la ocupación y la contracción en las tarifas de alquiler …

A largo plazo, esperamos que la cartera de Boston Properties tenga un buen desempeño, dada la alta calidad de sus edificios de oficinas …

La ocupación en cada una de las cinco regiones debe mantenerse relativamente estable, con supuestos de ocupación a largo plazo que disminuyen un poco desde los niveles actuales, que representan un pico cíclico.

El margen de ingreso operativo neto de Boston Properties debería mantenerse relativamente estable a largo plazo, reflejando una dinámica competitiva estable en la industria de bienes raíces de la oficina.

Los REIT de Office son naturalmente sensibles a la economía general. Y son especialmente vulnerables a la interrupción del aumento del teletrabajo.

Por lo tanto, todo el sector ha sufrido las expectativas de una tendencia intensa y permanente de trabajo desde el hogar. Sin embargo, las preocupaciones sobre la “muerte de la oficina” son probablemente exageradas.

Recientemente se han publicado varias encuestas que muestran que tanto los empleadores como los empleados desean volver a la oficina. Eso incluye el informe de Colliers de que solo el 12% de los encuestados quería trabajar cuatro o más días desde casa después de que finalizaran los bloqueos.

Casi la mitad dijo que preferiría estar en la oficina tres días a la semana.

Las corporaciones, naturalmente, no tienen que escuchar a sus empleados. Pero los más productivos lo harán, especialmente cuando se trata de una decisión tan grande.

Hablemos de Owen Thomas

Boston Properties obtiene una calificación de administración ejemplar de nuestra parte gracias al CEO Owen Thomas y su equipo.

El programa de reciclaje de capital de la compañía, por ejemplo, ha sido bien ejecutado. Aprovecha la creciente demanda de edificios de oficinas de primer nivel y elimina los activos existentes en un entorno de alto precio.

Además, la administración no teme mejorar las propiedades existentes para hacerlas más atractivas. Vemos esto en la decisión del Centro Prudencial de BXP, en la que reemplazó uno de los patios de comida más exitosos con Eataly, una jugada sobre el fenómeno de la experiencia minorista que está ganando popularidad.

Eso es todo gracias a Thomas, quien sucedió al cofundador Mort Zuckerman en abril de 2013. Con esta transición, Thomas aumentó rápidamente el enfoque de Boston Properties en los nuevos desarrollos.

Su estrategia centrada en el desarrollo le ha permitido a Boston Properties producir espacio de oficina Clase A en ubicaciones principales … y a un costo menor. Esto permite a la empresa exprimir algunos puntos porcentuales adicionales de los rendimientos potenciales.

Combinado con sus siete años como CEO de BXP, Thomas tiene 31 años de experiencia en bienes raíces, incluyendo:

  • Director ejecutivo de Morgan Stanley Asia
  • Presidente de Morgan Stanley Investment Management
  • Jefe de Morgan Stanley Real Estate
  • Miembro del Comité de Gestión de Morgan Stanley (2005-2011).

La lista continúa desde allí. Él también es actualmente:

  • Presidente global del Urban Land Institute
  • Un director de la Fundación Urban Land Institute.
  • Un director de la Mesa Redonda de Bienes Raíces
  • Un miembro de la junta ejecutiva de la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria.

No hace falta decir que la experiencia de este hombre es de primera clase. Por lo tanto, no sorprende que BXP haya entregado resultados fundamentales sólidos bajo su supervisión.

  • 6.1% de crecimiento de CAGR FFO
  • 6.7% de crecimiento de dividendos CAGR.

Como explica Morningstar, eso es gracias al uso eficiente del desarrollo de propiedades por parte de BXP, que implica comprar propiedades de primera calidad, mejorarlas o construir el espacio de oficinas de mayor valor desde cero.

Thomas se une a esos esfuerzos por un equipo de administración más grande que tiene un promedio de 32 años de experiencia en bienes raíces. Los miembros de C-suite también comparten un promedio de 21 años con la propia empresa.

Un banco profundo es de hecho con lo que cuentan los accionistas para dirigir el REIT a través de esta crisis sin precedentes.

De la situación actual que enfrentan, Owen dice:

El mayor impacto para el mercado de oficinas a corto plazo es la recesión que, como ya mencioné anteriormente, ajustará la renta y el valor del capital. Las bajas tasas de interés definitivamente ayudan.

En segundo lugar, nuestros clientes con un diseño denso, incluidas Boston Properties, están eliminando estaciones de trabajo y volverán a trabajar en un entorno menos denso. Algunos de estos usuarios tendrán una parte de su fuerza laboral que continuará trabajando de forma remota y algunos requerirán más espacio.

Tercero, Un edificio moderno, saludable y bien administrado con seguridad de salud de última generación tendrá una prima como nunca antes.

Por último, y de forma anecdótica … esta práctica ha mejorado nuestra habilidad para usar herramientas y procedimientos de trabajo remotos. También ha demostrado que la colaboración, la productividad y los beneficios culturales de trabajar con otros en un entorno de oficina.

En otras palabras, el aumento de las políticas de trabajo desde el hogar tendrá un impacto. Pero la idea de que será catastrófica para el sector es exagerada.

Prácticamente todas las propiedades de BXP son seguras para operar durante esta pandemia. Y tales edificios están actualmente en una prima, al mando de un fuerte poder de fijación de precios de alquiler.

Verdaderamente, las cosas no han sido tan horribles como el precio de las acciones podría llevarlo a creer.

Los precios de alquiler de Nueva York en particular se han mantenido relativamente estables, al igual que las tasas de ocupación. Y aquí hay más buenas noticias para los REIT de la oficina de Nueva York, cortesía del reciente artículo “Ubicación, ubicación, ubicación” de Brad:

  • Desde mayo, más de la mitad de todas las transacciones de arrendamiento de oficinas se completaron al norte de $ 90 por pie cuadrado. Las cuatro mejores ofertas promediaron $ 110.
  • El plazo promedio de arrendamiento desde mayo (es) aproximadamente siete años.
  • TikTok y Australia Super seleccionaron recientemente NYC para sus oficinas centrales en los Estados Unidos y pagaron más de $ 100 psf.

Ese tipo de datos, y hallazgos similares, han llevado a las siguientes figuras e instituciones a ver cosas buenas para el futuro de BXP:

  • Brad Thomas
  • Estrella de la mañana
  • S&P
  • Moody's
  • MSCI
  • 12 analistas que colectivamente lo conocen mejor que nadie, aparte de su equipo directivo líder en la industria y con mucha experiencia (que también son optimistas).

Aquí hay otro factor a considerar: sus edificios nunca se cerraron, lo que sin duda lo ayudó en el departamento de cobro de rentas.

La compañía recolectó:

¿Quiénes son los inquilinos de BXP que se mantienen lo suficientemente bien como para seguir pagando?

(Fuente: presentación del inversor)

La base de inquilinos de BXP está muy bien diversificada en compañías fuertes como Alfabeto (GOOG), Banco de America (BAC), y Biogen (BIIB) Como dijo Thomas:

Primero, tenemos una cartera de edificios de muy alta calidad en las ciudades más vibrantes de los EE. UU., Llena de inquilinos líderes en la industria. Esto se demuestra por el hecho de que hemos cobrado el 95% de la renta de abril vencida en nuestra cartera de oficinas a partir de ayer. Y los inquilinos de oficinas representan el 86% de nuestros ingresos totales …

El saldo de nuestros ingresos proviene de inquilinos minoristas y residenciales, estacionamiento, tarifas de servicio y un hotel que son más sensibles desde el punto de vista económico.

Por lo tanto, continúa firmando arrendamientos previos a la pandemia e informa pocos problemas para mantener la ocupación o precios de alquiler relativamente estables.

BXP ha aplazado parte de la renta hasta 2021 para ayudar a sus inquilinos con más dificultades financieras. Sin embargo, los analistas ya están valorando esos casos en sus estimaciones para 2020 y 2021.

Y lo están haciendo teniendo en cuenta Boston Properties ’:

  • Escala
  • Diversidad del mercado
  • Estabilidad de ingresos
  • Crédito
  • Acceso a liquidez.

Para ser más específico en algunas de esas categorías, tiene acceso a miles de millones en capital de bajo costo que ninguna otra oficina REIT puede igualar … y una montaña virtual de poder de endeudamiento a bajo costo a través del mercado de bonos.

Esto significa que debería poder refinanciar a tasas mucho más bajas que su promedio de 3.3% en este momento.

(Fuente: Ycharts)

Los rendimientos de los bonos con calificación A están en su nivel más bajo en la historia: casi la mitad de la tasa que BXP ha tomado prestada históricamente.

Sus mercados suelen ver rendimientos de efectivo del 6% en promedio. Sin embargo, BXP está obteniendo aproximadamente un 1% más que eso en su cartera de desarrollo … entre los más grandes de la industria.

Es grande o vete a casa con esta compañía. Representa el 19% de todo el desarrollo de nuevas oficinas en el país.

(Fuente: presentación del inversor)

La pandemia tendrá un impacto a corto plazo con respecto a las tasas de ocupación, principalmente del 14% de los ingresos provenientes de los inquilinos minoristas, hoteleros y de estacionamiento. Hasta ahora, los inquilinos con poco espacio han permitido que las tasas de renovación sigan siendo altas, con una ocupación estable del 93%.

Cualquier cosa por encima del 90% se considera buena en esta industria.

Normalmente, BXP, como el REIT de oficina más grande de la industria, y con la calificación crediticia más sólida y el menor costo de capital, obtendría un modelo comercial de 3/3 (foso amplio para su industria).

Sin embargo, estamos de acuerdo con Morningstar en que TI merece un 2/3 (superior al promedio) ya que también se enfrenta a un mercado relativamente mercantilizado. La compañía de análisis escribe:

… estimamos que posee menos del 10% del inventario total de oficinas en cada uno de sus mercados.

Por ejemplo, los 12 millones de pies cuadrados de El espacio de oficinas propiedad de la empresa en la ciudad de Nueva York solo representa alrededor del 3% del inventario total de oficinas. Esta cuota de mercado limitada evita que Boston Properties logre el poder de fijación de precios necesario para lograr una fuente eficiente de foso a escala …

Los corredores como JLL y CBRE negocian en nombre de los inquilinos para garantizar que los términos de los contratos de arrendamiento tengan un precio adecuado. Debido al acuerdo de un corredor de terceros, Boston Properties tiene pocas oportunidades de influir directamente en una decisión de arrendamiento. Y los términos de arrendamiento tienden a especificarse para satisfacer las necesidades de los clientes y reflejan las tasas actuales de mercado coordinadas a través de los corredores.

Esta dinámica se refleja en la incapacidad de Boston Properties de cobrar una prima en sus propiedades en base a un alquiler por pie cuadrado en comparación con propiedades de una calidad y ubicación similares. Esto apunta a la naturaleza mercantilizada del espacio de oficina, apoyando nuestra afirmación de que Boston Properties carece de foso.

Así que aquí está el resumen final sobre BXP:

  • 4/5 de seguridad superior a la media
  • 2/3 modelo de negocio superior a la media
  • 3/3 gestión de calidad / dividendo cultura corporativa
  • Calidad global de chip azul del 11 de septiembre REIT (especulativo).

Para el registro, especulativo no significa “alto riesgo”. Simplemente significa que hay una mayor incertidumbre a medio plazo en torno al modelo de negocio.

3: Fuerte potencial de retorno total

(Fuente: Gráficos F.A.S.T, FactSet Research)

Esto es lo que los analistas predicen para las estimaciones de fondos ajustados de las operaciones (AFFO):

  • 12% menos consenso AFFO para 2021
  • 3% -13% menos consenso en 2022 (dependiendo del marco de tiempo)
  • 5% más bajo en 2023 (según el pronóstico de un analista que está muy lejos).

¿Cuán precisos han sido los analistas históricamente sobre la compañía?

Fuera de las recesiones severas, han sido muy precisas: generalmente dentro del 10% de los resultados reales en pronósticos de dos años.

El margen de error histórico es de -30% (Gran recesión) a + 10%. Eso es lo que aplicamos al rango de crecimiento de consenso a largo plazo del perfil de tasa de crecimiento anual compuesto de 4.6% -7% (OTC: CAGR):

  • FactSet consenso de crecimiento hasta 2023: 5.5%
  • FactSet consenso de crecimiento a largo plazo: 4.6%
  • Ycharts consenso de crecimiento a largo plazo: 5.6%
  • Reuters consenso de crecimiento a 5 años (factores en la recesión): 7.0%
  • Tasas de crecimiento de 20 años: 3% -11%
  • Margen de error rango de crecimiento de consenso de analista ajustado: 3% -8%.

Según Peter Lynch, John Templeton y Howard Marks, existe una probabilidad del 70% de que esa última cifra sea cierta.

Consenso de crecimiento a largo plazo de BXP a lo largo del tiempo

(Fuente: Ycharts)

Ese consenso es naturalmente volátil con el tiempo, subiendo y bajando con la fortaleza de la economía.

Por ejemplo, el consenso de crecimiento a largo plazo Ycharts de BXP cayó a 3.5% en abril, en el pico de las preocupaciones de cierre. Desde entonces se recuperó a 5.6%.

En otras palabras, la incertidumbre y los márgenes de error no son algo que ignoramos. Los tenemos en cuenta al hacer todas las recomendaciones de inversión.

Una captura de pantalla de un teléfono celular Descripción generada automáticamente

(Fuente: Gráficos F.A.S.T, FactSet Research)

En un año en que se espera que el S&P 500 caiga -29% según FactSet y Reuters '… BXP podría registrar un crecimiento modesto, así como en 2021 y 2022.

Tenga en cuenta que se espera que el dividendo también crezca a un ritmo pequeño. Y la proporción de pagos, que ya es segura para esta industria, continúa disminuyendo a niveles aún más seguros.

Múltiples FFO de valor razonable determinados por el mercado

(Fuente: Gráficos F.A.S.T, FactSet Research)

En los últimos 20 años, fuera de los mercados bajistas y las burbujas, BXP ha cotizado a 20x-21x FFO. Lo que lo convierte en el rango de valor razonable determinado por el mercado.

Aplicando eso al rango de crecimiento de consenso de 3% -8% CAGR, podemos estimar un rango potencial de rendimiento total de 5 años de 16% -20% CAGR.

BXP 2022 Potencial de retorno del consenso

(Fuente: Gráficos F.A.S.T, FactSet Research)

BXP 2025 Potencial de retorno del consenso

(Fuente: Gráficos F.A.S.T, FactSet Research)

Si BXP crece como se esperaba, como históricamente lo hace el 91% del tiempo, y regresa al valor razonable histórico, entonces sus potenciales de retorno de consenso de 2.5 y 5 años son 100% y 148%, respectivamente.

Eso es 32% y 18% CAGR.

Tenga en cuenta la palabra “potencial” sin embargo.

Hasta el sexto año, el voluble sentimiento del mercado puede generar la mayoría de los retornos totales. Es por eso que las burbujas y los mercados bajistas pueden durar mucho más de lo que piensan la mayoría de los inversores.

Pero incluso teniendo esto en cuenta, todavía estamos viendo un verde especulativo.

4: Perfil de valoración: Mejor valoración en 11 años

(Fuente: Gráficos F.A.S.T, FactSet Research)

BXP no se ha negociado con la valoración de hoy desde la crisis financiera.

Para determinar exactamente qué tan infravalorado lo hace, hagamos una aproximación:

  1. El consenso CAGR a largo plazo del 4,6%
  2. Un entorno de tasas de interés similar (dado que los fundamentales de REIT se ven más afectados por las tasas de interés).

Una captura de pantalla de un teléfono celular Descripción generada automáticamenteHay una probabilidad del 80% de que el valor intrínseco de BXP se encuentre entre $ 146 y $ 172. $ 156 es el valor razonable histórico promedio basado en estimaciones de consenso de 2020. Esa es nuestra estimación razonable de lo que vale este año.

Clasificación

Margen de seguridad para empresas especulativas de calidad de chip azul del 11 de septiembre

Precio 2020

Precio 2021

Compra potencialmente razonable

0%

$ 156

$ 161

Compra potencialmente buena

20%

$ 125

$ 129

Compra potencialmente fuerte

30%

$ 109

$ 113

Compra potencialmente muy fuerte

40%

$ 94

$ 97

Compra potencialmente de gran valor

50%

$ 78

$ 81

Actualmente

44%

$ 87.58

Fuente: Dividendo Sensei

Para los blue-chips especulativos de calidad del 11-S, consideramos que un margen de seguridad del 20% es suficiente para una calificación de “compra potencialmente buena”. Y dado que BXP se cotiza con un descuento del 44%, eso lo convierte en una compra potencialmente fuerte.

Por lo tanto, la razón del dividendo extremadamente atractivo y el potencial de rendimiento total.

5: Una de las potencialmente mejores decisiones de alto rendimiento a largo plazo que puede tomar

Ejecutemos Boston Properties a través de la herramienta de decisión de inversión DK.

Se basa en los tres principios de la inversión prudente a largo plazo, así como en factores de valoración. Cuando evaluamos BXP de esa manera, así es como se compara con la compra del S&P 500 de bajo rendimiento y mucho más sobrevalorado:

  • Valoración – 4/4 44% infravalorado = compra potencialmente muy fuerte
  • Preservación de Capital – 7/7 A- calificación crediticia, riesgo de quiebra a largo plazo del 2.5%
  • Devolución de capital – 10/10 25.3% del capital devuelto en los próximos 5 años a través de dividendos versus 11.2% S&P 500 (128% más)
  • Retorno sobre el capital – 10/10 13.7% PWR versus 4% S&P 500 (228% más)
  • Puntaje de inversión relativa 100% versus 73% S&P 500
  • Grado de la letra – A + (Excepcional) versus S&P 500 C (promedio del mercado)

Recuerde que incluso los modelos de rendimiento total más precisos tendrán un margen de error del 30% durante períodos de cinco años. Nadie sabe cuál será el sentimiento del mercado dentro de cinco años.

También hay una probabilidad del 20% -40% de que los analistas simplemente se equivoquen acerca de qué tan rápido crece una empresa. Eso es cierto incluso teniendo en cuenta el margen histórico de errores en las previsiones.

Como tal, los factores de la Herramienta de Decisión de Inversión toman todo eso en consideración.

Matriz de decisión BXP

Objetivo

BXP

Por qué

Puntuación

Valuación

Potencialmente muy fuerte (aunque especulativo) Comprar

44% infravalorado

4.00

Preservacion de Capital

Excelente

A- calificación crediticia, riesgo de quiebra a largo plazo del 2.5%

7.00

Devolución de capital

Excepcional

25.3% del capital retornado en los próximos cinco años a través de dividendos versus 11.1% S&P 500

10.00

Rendimiento del capital

Excepcional

13.7% PWR versus 4% S&P 500

10.00

Puntuación de inversión relativa

100%

Grado de la letra

A + (excepcional)

S&P

73% = C (promedio del mercado)

(Fuente: Herramienta de decisión de inversión de Dividend Kings)

BXP es potencialmente una de las opciones de alto rendimiento más prudentes y de mayor calidad para los inversores conservadores de ingresos en este mercado sobrevalorado … siempre y cuando se sienta cómodo con el perfil de riesgo y el tamaño de la posición en consecuencia.

Riesgos a considerar (por qué BXP es especulativo y no para todos)

El riesgo a corto plazo más importante, naturalmente, es el efecto continuo del distanciamiento social.

Como ya se mencionó, eso continuará “siendo una cosa” incluso después de que volvamos al trabajo. Los empleados deberán trabajar al menos a seis pies de distancia.

Thomas dice que él, su equipo y sus inquilinos ya están trabajando en estos temas. Pero esto podría seguir afectando la percepción de los inversores hasta 2022, cuando se espera que termine la pandemia.

Con los casos de coronavirus de EE. UU. En aumento … 32.9 millones ahora en desempleo … y los EE. UU. No se espera que se recupere por completo hasta 2022 o incluso 2024 …

Los inversores de BXP tienen que comprender el tipo de riesgo de volatilidad a corto plazo que enfrentamos.

Tampoco podemos olvidar qué límites tienen las calificaciones crediticias en sus perspectivas de calificación.

En el informe de actualización de calificación de 2018, Moody's describió lo que podría hacer que cambie las calificaciones de REIT:

UNA actualización de calificaciones es poco probable en el corto plazo yrequeriría una relación de deuda neta a EBITDA de aproximadamente 5.5x o menos, una relación de carga fija muy por encima de 4.0x y un apalancamiento asegurado por debajo del 10%, todo de manera consistente. Los fundamentos sólidos en los mercados objetivo y una cartera de desarrollo modestamente arriesgada y moderada serían otras consideraciones importantes.

Por el contrario, la deuda neta al EBITDA que se mantiene por encima de 6.5x, el apalancamiento efectivo por encima del 45% y la cobertura de carga fija por debajo de 3.5x de manera sostenida podría generar una presión a la baja de la calificación. Otros factores importantes incluyen apalancamiento asegurado cercano al 20% y grandes inversiones de desarrollo especulativo.

S&P dice que si el índice de apalancamiento de BXP supera los 7, puede reducirse un nivel a BBB +. Sin embargo, esa sería la calificación más sólida en la industria, ya que representa un riesgo de bancarrota del 5% a 30 años.

Los analistas no esperan que eso suceda este año. Pero la pandemia está impulsando la economía y, en última instancia, la economía está impulsando los flujos de efectivo de BXP. Por eso la razón se designa como especulativa.

Para aquellos que desean ingresar por primera vez, recomendamos evitar sobrepesar más allá del 2.5% de su cartera. Si posee más que eso, le recomendamos que haga de BXP una “reserva personal”.

Otra cosa a considerar es el riesgo de volatilidad. Para ser franco, la volatilidad solo es un riesgo si hace un mal trabajo al asignar su cartera adecuadamente. Convertirse en un vendedor forzado por razones emocionales o financieras no debería suceder casi tanto como sucede.

Para saber si BXP en particular te funciona o no, primero debes entender lo volátil que puede ser … increíblemente.

(Fuente: Ycharts)

La volatilidad anual promedio de las empresas individuales es del 26% … Es del 15% para el S&P 500 … Y la volatilidad anual promedio de 25 años de BXP es del 25%.

Pero en un período de tiempo más corto, la volatilidad puede aumentar, resultando en algunas caídas temporales realmente desgarradoras.

Devoluciones totales de BXP desde 1998

(Fuente: Portfolio Visualizer)

Su rendimiento en 1998 fue del 5,1%. Su rendimiento en costo hoy es 32.6%.

Los inversores que han sido propietarios de BXP durante 22 años ahora disfrutan de un rendimiento del 33% en el costo, lo que significa que están nadando en dividendos seguros. BXP ha hecho que los inversores ganen mucho dinero en los últimos 22 años … si lo tuvieran como parte de una cartera diversificada y prudentemente administrada por el riesgo.

Incluso teniendo en cuenta su mayor volatilidad, la relación recompensa / riesgo (Sortino) fue un 9% superior al S&P 500, que es naturalmente menos volátil porque consta de 500 empresas, no una.

(Fuente: Portfolio Visualizer)

BXP, a pesar de caer mucho más que el S&P 500 en la Gran Recesión, se recuperó mucho más rápido y terminó alcanzando niveles récord siete meses antes.

SI y solo si los inversores lo poseen en el tipo correcto de cartera.

Cómo poseer correctamente BXP en su cartera

Jeremey Siegel, profesor de finanzas en la Wharton School de la Universidad de Pensilvania, y asesor principal de estrategia de inversión en WisdomTree, recomienda una cartera de acciones / bonos de 75/25 para la mayoría de las personas.

Creemos que el viejo modelo 60/40 ya no podrá cortarlo más “, dijo el lunes en ETF Edge de CNBC.

Esto se debe a que “este entorno de bajas tasas de interés” no va a cambiar.

El rendimiento de dividendos en el S&P 500 es actualmente más alto que el que ofrecen los bonos del Tesoro a 10 años al 1.5%. Esa no es exactamente una comparación para generar ingresos, por eso Siegel recomienda '75 / 25 como la asignación de capital / renta fija 'en su lugar. Ese

… sería la mejor manera para aquellos que se acercan a la jubilación de establecer sus activos para obtener suficientes ingresos y ganancias para que puedan mantener los gastos durante la jubilación.

Entonces usemos su sugerencia como la base de una cartera centrada en BXP, aplicando primero las reglas apropiadas de gestión de riesgos.

Para un chip azul especulativo de calidad 9/11 como BXP, eso significa un tamaño de posición de 2.5% o menos. Lo que sea que lo ayude a dormir bien por la noche y evite el pánico de vender una compañía maravillosa con una valoración absurda.

Para mostrarle el poder de una adecuada diversificación y gestión de activos, aquí hay una cartera de acciones / bonos equilibrada BXP 75/25 que consiste en

  • 2.5% BXP
  • 72.5% VIG (ETF de crecimiento de dividendos de primera clase)
  • 12.5% ​​BIL (facturas en T de EE. UU. De 1-3 meses = equivalente en efectivo)
  • 12.5% ​​SPTL (bonos del Tesoro de EE. UU. De larga duración = cobertura de recesión)

Si estuviéramos creando una cartera como esta hoy, reemplazaríamos:

  • VIG con SCHD
  • BIL con GBIL
  • SPTL con EDV

Eso es porque existieron en enero de 2008 al comienzo de la crisis financiera. Por lo tanto, podemos ver cómo BXP, que se estrelló un 68% en la gran recesión, podría ser de propiedad segura durante un infierno que destruye la riqueza como ese.

Todos iguales…

(Fuente: Portfolio Visualizer)

La Gran Recesión fue la segunda caída más grande del mercado estadounidense en la historia, solo superada por la caída del 90% de la Gran Depresión.

Cartera equilibrada de BXP desde enero de 2008 (reequilibrio anual)

(Fuente: Portfolio Visualizer)

A pesar de estar compuesto por acciones del 75%, incluido el 2.5% en el muy volátil BXP … esta cartera no fue más volátil que una cartera de acciones / bonos más conservadora de 60/40 en los últimos 12 años.

  • 2.2% de rendimiento en 2008
  • 4.2% de rendimiento sobre el costo en 2020
  • 5.3% de crecimiento de los ingresos de la CAGR (incluidos los bonos de bajo rendimiento que nunca aumentan los pagos de intereses).

(Fuente: Portfolio Visualizer)

Esta cartera equilibrada diversificada:

  • Cayó un 2% menos durante la Gran Recesión (a pesar de poseer un 15% más de existencias)
  • cayó un 1% menos durante la caída de marzo
  • No ha sufrido una corrección no recesiva en 12 años.

Esto es lo que queremos decir con una “cartera bien diversificada y prudentemente administrada por el riesgo”.

Las secciones de comentarios de estos artículos siempre están llenas de personas que dicen “no existe una cartera SWAN (dormir bien por la noche)”.

Sin embargo, esas personas no se molestan en leer el artículo. Because we clearly just showed you how to construct one – and one where BXP can safely be held while owning a significant amount of stocks… AND enjoying superior volatility-adjusted returns relative to a 60/40 stock/bond portfolio.

(Source: Portfolio Visualizer)

If you could consistently achieve a 7.6% CAGR long-term return, that would allow for a 10.6% annual withdrawal rate. And that in turn could allow smaller retirement portfolios to fund a comfortable retirement.

Not that we’re saying that 7.6% CAGR is likely in the coming years. Only that this balanced BXP portfolio is an example of how smart portfolio construction and prudent risk-management can make an enormous difference.

Market timing is something that even most Wall Street professionals can't do consistently well. And retail investors are so terrible at it that, over the last 20 years, they've achieved 0.3% inflation-adjusted returns.

A diversified and prudently risk-managed portfolio is your highest probability/lowest risk chance to achieve your financial goals.

Bottom Line: It's The Best Time in 11 Years to Buy the King of Office REITs

Now, we’re NOT saying BXP has bottomed and can only go up from here.

What we can tell you is that, at 13x FFO, BXP is trading at its best valuation in 11 years. That prices in about 2.3% CAGR long-term growth according to the Graham/Dodd fair value formula.

You can compare that to a 3%-8% CAGR consensus return range and 4.6% CAGR long-term consensus growth forecast.

This means that BXP, the strongest and best-run office REIT in America – at its approximate 44% discount to historical fair value – represents a potentially exceptional long-term high-yield dividend growth opportunity.

From today's extremely low valuation, BXP can realistically deliver about 14% CAGR probability-weighted expected returns over the next five years.

That's more than 3x what the overvalued S&P 500 is expected to deliver.

Better yet, it can do that while providing more than double the current yield… protected by the strongest balance sheet… with the best property base… managed by the most skilled and experienced management team in the industry.

Within a well-diversified and prudently risk-managed portfolio, it looks like a smart play for conservative income investors right now.

Fuente

Author's note: Brad Thomas is a Wall Street writer, which means he's not always right with his predictions or recommendations. Since that also applies to his grammar, please excuse any typos you may find. Also, this article is free: written and distributed only to assist in research while providing a forum for second-level thinking.

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Divulgar: I am/we are long BXP. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No recibo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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