Tesis de Inversión

Propiedades de Healthpeak (PICO) posee una cartera de propiedades de atención médica de alta calidad arrendada abrumadoramente a inquilinos privados. El REIT debe verse mínimamente afectado por COVID-19 y está bien posicionado para beneficiarse del viento de cola secular a largo plazo de una población que envejece. La deuda es moderadamente baja, la liquidez es más que adecuada y las acciones rinden 5.5%.

Fuente de imagen

Pitch For PEAK

PICO es un fideicomiso de inversión en bienes raíces enfocado en el cuidado de la salud. A diferencia de la mayoría de los otros REIT de atención médica que se centran principalmente en un subsector dentro del espacio de atención médica (como consultorios médicos, hospitales, ciencias de la vida, viviendas para personas mayores o hogares de ancianos), PEAK posee y opera una cartera diversificada de propiedades predominantemente en ciencias de la vida. , consultorio médico y espacios de viviendas para personas mayores.

A mediados de 2016, después de sufrir algunos problemas de concentración de inquilinos y sobre diversificación en el subsector, PEAK (entonces llamado Healthcare Properties) decidió escindir sus propiedades de pago no privadas concentradas en inquilinos en su propio REIT llamado Quality Care Properties . Este no fue un pequeño spin-off. Incluía 243 centros de enfermería especializada, 61 centros de atención de la memoria o de vida asistida, un hospital quirúrgico y un edificio de consultorios médicos. QCP finalmente se vendió a Welltower (WELL) en 2018.

Una trágica víctima de la escisión y el reposicionamiento fue un recorte de dividendos de ~ 30%, lo que puso fin a la racha de crecimiento de dividendos de 27 años antes de eso. Sin embargo, en el lado positivo, la compañía pudo limpiar su balance y reducir la deuda. La deuda neta a EBITDA cayó del rango alto de 7x en 2016 a 4.8x al final del primer trimestre. La cobertura de carga fija es muy cómoda 4.4x. La calificación crediticia de PEAK de Moody's es BBB + con una perspectiva estable.

Los consultorios médicos de calidad y los edificios de ciencias de la vida se negocian en el rango de tasa de capitalización media de 4 a baja (por ejemplo, The Post, un edificio de ciencias de la vida de SF comprado a una tasa de capitalización de 5.1 en el primer trimestre), lo que hace que la emisión de capital para adquisiciones sea diluida cuando la acción rinde 5.51 % como lo hace ahora. Por el contrario, la compañía cotizó con un rendimiento inferior al 5% durante casi todo 2019.

GráficoDatos por YCharts

Para un REIT con activos de tan alta calidad, el precio de PEAK debería terminar 2020 más alto, lo que generará un costo de capital adecuado para las adquisiciones en 2021.

El caso para el pico

El viento de cola secular más obvio para PEAK es el entorno demográfico. Las economías avanzadas están envejeciendo más rápido que nunca en la historia. En los Estados Unidos, la considerable generación Baby Boomer está llegando a la vejez ya que la tasa de natalidad está disminuyendo entre las generaciones más jóvenes y la inmigración neta está disminuyendo. Esta población mayor y creciente proporciona y continuará proporcionando una fuente de demanda constante y confiable para los inquilinos de PEAK.

Fuente: Oficina del Censo de EE. UU.

Para 2030, todos los Baby Boomers tendrán más de 65 años. Para 2034, se espera que las personas mayores (mayores de 65 años) superen en número a los niños (menores de 18 años) por primera vez en la historia de los Estados Unidos. De 2016 a 2060, se prevé que la población de más de 65 años aumente en un 92%, mientras que la población de más de 85 aumentará en un 198%.

Los activos inmobiliarios de PEAK están bien ubicados en los centros urbanos de mayor demanda en todo el país. La burbuja gigante de color naranja que se muestra a continuación representa las propiedades de investigación y desarrollo biofarmacéutico de PEAK, muy valiosas basadas en San Francisco.

Fuente: Presentación del primer trimestre de 2020

El segmento más grande de la cartera son las viviendas para personas de la tercera edad con un 34%, seguidas por las ciencias biológicas (I + D de biofarmacia) con el 32% y el consultorio médico con el 29%.

Fuente: Presentación del primer trimestre de 2020

La ocupación en su segmento de viviendas para personas mayores era apenas del 80% a fines de mayo. Como era de esperar, la recaudación de rentas en sus propiedades arrendadas de triple red fue muy fuerte: el 97% de la renta se recibió en mayo, mientras que el 3% restante fue diferido. La ocupación era del 95,6% en ciencias de la vida y del 91,4% en consultorios médicos a fines de mayo.

En cuanto a la recaudación de rentas, el 97% de la renta de mayo se recibió para ciencias biológicas y el 96% para consultorios médicos. Ambos niveles de recolección fueron aproximadamente los mismos en abril. En los pocos hospitales propiedad de PEAK, la recaudación de rentas fue fuerte en 96% para mayo.

En el primer trimestre, el ingreso operativo neto de la misma tienda aumentó 2.0% a / a.

Incluso después de la escisión de Quality Care Properties, la cartera continuó reduciéndose y mejorando. En el tercer trimestre de 2019, la compañía poseía 740 propiedades y tenía un valor empresarial de $ 25 mil millones. En el primer trimestre de 2020, PEAK poseía solo 636 propiedades y tenía un EV de $ 22 mil millones. Entre entonces y ahora, PEAK vendió alrededor de 2,000 unidades de viviendas para personas mayores mientras agregaba un millón de pies cuadrados cada una al consultorio médico y ciencias de la vida.

Mientras tanto, la deuda ha estado bajo control en los últimos tres años, y el calendario de vencimientos de los bonos está bien escalonado. El vencimiento promedio de la deuda restante es de 6.7 años, sin vencimientos de bonos hasta agosto de 2022.

En resumen, la cartera de activos de PEAK está extraordinariamente bien posicionada para beneficiarse de la ola de boomers envejecidos, y las finanzas de la compañía se han administrado de manera conservadora en los últimos años. Esto debería dar a PEAK la capacidad de realizar adquisiciones acumulativas cuando el precio de sus acciones se haya recuperado a los niveles medios de 2019.

El dividendo

Healthcare Properties (ticker: HCN), la versión anterior de PEAK, tuvo una impresionante racha de crecimiento de dividendos de 1989 a 2016, hasta los problemas de los inquilinos y el reposicionamiento de activos. Desde entonces, el dividendo se ha mantenido estable ya que la compañía sigue siendo un vendedor neto y desaparece.

Fuente: Buscando Alfa

En el primer trimestre, PEAK pagó 82.2% de FFO como dividendos, y la tasa de pago esperada para todo el año para 2020 es del 90.8%, según las estimaciones de FFO de los analistas. Teniendo en cuenta que el nivel de deuda es bajo (4.8x deuda neta a EBITDA en el primer trimestre y rango de bajo a medio 5x esperado para fines de 2020), esperaría que PEAK se convirtiera en un comprador neto en 2021.

Considere esto: la deuda representa el 33.2% de la capitalización y el patrimonio representa el 66.8%. La tasa de interés promedio de la deuda es 3.66%, y esto podría incluso caer con la reciente caída en las tasas de interés. Si PEAK espera hasta que pueda emitir acciones con un rendimiento de dividendos promedio de 4.5% (lo que hubiera sido fácil de hacer en 2019) mientras mantiene la misma mezcla de acciones y deudas, su costo de capital ponderado sería 4.2%.

La mayoría de las propiedades de ciencias de la vida y los MOB se intercambian por tasas de capitalización en el rango de 5 a 6, y las propiedades de vivienda para personas mayores se encuentran en el rango de 7.5 a 9. Digamos que la tasa de capitalización promedio para adquisiciones es 6.2 (que es el promedio ponderado de los tres tipos de propiedad). Eso le daría a PEAK un diferencial promedio entre el costo de capital y las adquisiciones de 2 puntos, lo cual es muy fuerte considerando la calidad de los activos.

Una fuerza y ​​un desafío

Curiosamente, una de las principales fortalezas de PEAK como REIT es también una debilidad potencial, y esa es su diversificación de cartera.

La cartera es aproximadamente el 30% de viviendas para personas mayores, el 30% de ciencias de la vida y el 30% de MOB, y el resto está formado por hospitales e instalaciones de enfermería especializada. Esto le da a la compañía una rara cantidad de diversificación entre los REIT. Como se mencionó anteriormente, la mayoría de los REIT de atención médica tienden a centrarse en un subsector de bienes raíces.

Pero hay una razón para eso. Los REIT tienden a negociarse con múltiplos FFO más bajos y mayores rendimientos cuando sus activos principales son propiedades de tasa de capitalización más alta, y lo contrario es cierto para los REIT que poseen principalmente propiedades de tasa de capitalización baja. Alexandria Real Estate (ARE), que posee exclusivamente propiedades de ciencias de la vida, cotiza a 22.1x FFO y un rendimiento de 2.6%. LTC Properties (LTC), que posee una cartera de mitad de vivienda para adultos mayores y mitad de enfermería especializada, cotiza a 12.8x FFO y un rendimiento de 6.1%. Esto significa efectivamente que los REIT tienden a tener costos de capital que corresponden con sus tasas de capitalización de activos.

Con una cartera diversificada, se hace más difícil para los inversores poner precio a las acciones de PEAK. A menudo, sus acciones dividen la diferencia entre los REIT de MOB / ciencias biológicas de mayor valoración y los REIT de enfermería especializada / vivienda para personas mayores de menor valoración. El múltiplo FFO de PEAK es 16.5x, y su rentabilidad por dividendo es 5.5%. Efectivamente, una exposición significativa a propiedades de mayor tasa de capitalización puede hacer que las acciones se negocien a valoraciones que dificulten la adquisición de propiedades de menor tasa de capitalización.

Si las acciones de PEAK se cotizan constantemente con un rendimiento de más del 5%, sería muy difícil adquirir de manera rentable centros de ciencias de la vida y MOB. En resumen, ese es el mayor riesgo que enfrenta PEAK, en mi opinión.

Sin embargo, si 2019 es una indicación de cómo funcionan las acciones de PEAK en un entorno de mercado normal, hay pocas razones para preocuparse por los problemas de costo de capital a largo plazo. Dado que las tasas de interés permanecerán bajas durante un período prolongado, esperaría que PEAK regrese a la valoración de 2019 y a la rentabilidad por dividendos en los próximos 12 meses. Si esto sucede, PEAK debería poder convertirse en un comprador neto de propiedades y finalmente reanudar el crecimiento de dividendos nuevamente.

Conclusión

Invertir es un juego de apuestas calculadas. Uno nunca puede conocer el futuro o todos los resultados potenciales, por lo que debe hacer apuestas basadas en los resultados más probables. Sin embargo, hay formas de poner las probabilidades a su favor al hacer estas apuestas.

Una forma es comprender profundamente en qué está invirtiendo. “Invierta en lo que sabe”, como dice el dicho. Otra es encontrar empresas con activos de calidad y equipos de gestión sólidos. Una tercera forma de poner las probabilidades a su favor, como Warren Buffett ha defendido y exhibido durante su carrera como inversor, es invertir a largo plazo. Es decir, compre empresas con activos de calidad, equipos de gestión sólidos y modelos comerciales que comprenda, y consérvelos durante décadas y décadas. Preste menos atención al precio que al rendimiento fundamental y la generación de ingresos.

En otras palabras: invierta como si fuera el propietario de un negocio o una propiedad inmobiliaria. De hecho, cuando compra acciones de PEAK, ¡eso es exactamente lo que está haciendo!

¿Qué estamos comprando?

Estamos compartiendo todas nuestras Ideas principales con los más de 1,800 miembros de High Yield Landlord. ¡Y puede obtener acceso a todos ellos de forma gratuita con nuestra prueba gratuita de 2 semanas! Somos el servicio de inversión inmobiliaria más grande en Seeking Alpha con más de 1,800 miembros a bordo y una calificación perfecta de 5 estrellas.

Únase a nosotros hoy y obtenga acceso instantáneo a todas nuestras selecciones principales, 3 carteras modelo, curso para invertir REIT, herramientas de seguimiento y mucho más.

¡Ofrecemos un descuento del 28% por tiempo limitado para nuevos miembros!

¡Empiece hoy!

Divulgar: Soy / somos largos PICO, BIEN, LTC. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No recibo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

DEJA UNA RESPUESTA

Por favor ingrese su comentario!
Por favor ingrese su nombre aquí