Estoy escribiendo un nuevo libro, The Intelligent REIT Investor, que debería estar completo para el final del verano. Ya se lo dediqué a mi amigo y mentor, Ralph Block, quien me inspiró a convertirme en una voz global para los inversores de REIT.

Como tal, planeo incluir algunos de sus capítulos brillantemente escritos de Invertir en REIT. (También incluiré el trabajo de expertos académicos líderes en Cornell, NYU y la Universidad de Georgetown).

Uno de mis capítulos favoritos en el libro de Block se llama “Buscando fichas azules”. Aquí hay parte de esto:

“Es probable que los inversores más conservadores hagan hincapié en los REIT de primer nivel … Aquellos que buscan calidad y seguridad por encima de todo sin duda lo harán. Y es vital para todos los inversores de REIT saber qué hace que un REIT de primer nivel sea diferente del resto, ya que son los primeros que establecen los estándares por los cuales todos los demás deben medirse “.

Block explicó que “no existe una definición objetiva o comúnmente aceptada de REIT de chip azul”. Dicho esto, aquí está su excelente plan:

“Debido a que son financieramente fuertes y ampliamente respetados, tendrán, en la mayoría de los períodos, acceso a capital adicional y capital de deuda que pueden impulsar un crecimiento superior al promedio. Raramente proporcionarán los mayores rendimientos de dividendos o incluso, en muchos años, los mejores rendimientos totales. Tampoco podemos comprarlos con frecuencia a precios de ganga, pero deberían proporcionar años de retornos totales (7% -8%), en promedio, con un riesgo modesto ”.

En resumen, vale la pena conocerlos.

Una introducción a los REIT Blue-Chip: estilo Ralph Block

En el capítulo 8 de su libro, mi parte favorita, Block enumeró un conjunto de cualidades que diferencian aún más los REIT de chip azul:

  • Excelente gestión probada
  • Acceso al capital de deuda y capital (historial de despliegue efectivo para crear valor)
  • Balance de resistencia y flexibilidad
  • Enfoque sectorial y profunda experiencia en el mercado regional o local
  • Política de dividendos conservadora e inteligente
  • Buen gobierno corporativo
  • Propiedad interna significativa.

Tenga en cuenta que el último libro de Block se publicó en 2012, una vez que terminó la Gran Recesión. Sin embargo, gran parte de su contenido es atemporal, incluso en medio de uno de los ciclos de mercado más caóticos que he presenciado.

Por ejemplo:

“Los incumplimientos son perjudiciales para el flujo de caja, no solo por la pérdida de la renta y el” tiempo de inactividad “, sino también porque el cambio de inquilinos a mitad del arrendamiento podría requerir que se realicen costosas mejoras de espacio para los nuevos inquilinos”.

Él agregó:

“Los inversores de REIT nunca deben olvidar que la deuda aumenta el riesgo de inversión. Y la cantidad de deuda que lleva un REIT debe tenerse en cuenta al determinar el valor justo de mercado para cualquier acción REIT. Los REIT de chip azul reflejarán ratios de deuda modestos, por ejemplo, generalmente no más de (40% -45%) en la mayoría de los entornos. Esto proporciona una mayor seguridad para los inversores y permite a REIT una mayor flexibilidad en el balance ”.

Ahora puedes ver por qué el Capítulo 8 del libro de Block es mi favorito. Es un gran recordatorio de que la calidad desempeña un papel fundamental en la asignación de activos, y una de las razones por las que me he triplicado al poseer más REIT de chip azul durante esta pandemia.

Aquí hay dos de sus resúmenes al final del capítulo (mi énfasis):

  1. “Las acciones de Los REIT dirigidos por los mejores equipos de gestión tienden a funcionar bien en relación con sus pares cuando se mide en períodos de tiempo razonablemente largos “.
  2. Los períodos económicos difíciles con frecuencia brindan oportunidades a esos REIT con los recursos disponibles para aprovecharlos. ”

Fuente

Centrándose en hojas de balance de calidad

Una de las cosas que hemos estado haciendo durante los cierres es centrarnos mucho en los balances de REIT. Desde la última recesión, muchas de estas compañías han tomado medidas para fortalecer las suyas, y gran parte del enfoque está en recalibrar los niveles de apalancamiento.

También ha habido una tendencia a podar o reciclar activos para reducir su dependencia de activos de crecimiento más lento o propiedades intensivas en capital en mercados más débiles / secundarios.

Sabiendo eso, decidimos buscar los mejores balances. Eso requiere usar primero las calificaciones de S&P para identificar candidatos con una calificación BBB + o superior.

La razón por la cual muchos REIT se esfuerzan por estas calificaciones más exclusivas es para protegerse contra eventos imprevisibles, como si viviéramos en este momento.

En general, han demostrado una flexibilidad financiera y operativa superior. Y tienen acceso constante a fuentes de capital para refinanciar vencimientos de deuda.

Como se vio anteriormente, hay 19 REIT en la lista:

  • 9 calificados BBB +
  • 8 clasificado A-
  • 2 calificados A.

Luego, dimos un paso más al usar los fondos de las operaciones (FFO) por estimación de acciones (datos de consenso proporcionados por FAST Graphs).

Por supuesto, estos datos son más significativos cuando se muestran como porcentajes de crecimiento. Como puede ver a continuación (y como lo indica la flecha “1”), clasifiqué los datos en consecuencia para 2017-2022.

También incluí una pestaña de valoración (3) para ilustrar las primas o descuentos basados ​​en múltiplos P / FFO actuales versus normales. Y luego está el análisis (2) que ilustra nuestras cinco mejores elecciones de primera clase.

Ahora examinemos cada uno de los REIT de chip azul en cuestión …

REIT Blue-Chip mejor calificados No. 1 y No. 2

Como puedes ver, Fideicomiso de propiedad de Essex (ESS) ha devuelto -19.8% anual hasta la fecha (YTD). Ahora se cotiza con un descuento del 17% respecto a su P / FFO normal, con un rendimiento de dividendos del 3,5% y una proporción de pago bien cubierta del 63%.

Recientemente publicamos un artículo que explica cómo:

“La estimación del consenso de analistas también exige que ESS registre un crecimiento ligeramente más fuerte en los próximos años … con expectativas de crecimiento de AFFO de 0% (fondos ajustados de las operaciones) en 2020, crecimiento de AFFO de 2% en 2021 y crecimiento de AFFO de 9% en 2020. “

ESS también tiene un historial excepcional de crecimiento de dividendos, creciendo 26 años seguidos, todo mientras mantiene una tasa de crecimiento anual compuesta excepcional de 6.4%.

Recientemente agregamos acciones a las carteras Cash Is King y Durable Income, y mantener una compra.

Fuente: Gráficos RÁPIDOS

Nuestra próxima elección “blue-chip” es Centros de regencia (REG), un centro comercial REIT que ha devuelto -25.6% YTD. Las acciones ahora se negocian con un descuento del 35% al ​​múltiplo P / FFO actual, y está dando un 5,2%.

En particular, las acciones también están bien cubiertas en un 66%, según FFO.

Alrededor del 80% de la cartera de REG está anclada a los supermercados, lo que hace que su modelo de negocio sea altamente defensivo y esencial. Sin embargo, tiene una alta concentración en los inquilinos de las tiendas.

En la última baraja de inversores, la compañía dijo que recaudó el 58% de los alquileres en mayo. Los peores sectores fueron:

  • Fitness (10% de colección de alquiler)
  • Entretenimiento (15% de colección de alquiler)
  • Artículos blandos (20% de colección de alquiler)
  • Restaurantes (31% de colección de alquiler).

Los analistas pronostican una disminución del 10% del FFO en 2020, lo que se traduce en una disminución del 30% en el segundo trimestre, seguido de una disminución del 10% en el tercer trimestre y sobre la recaudación normal de alquileres en el cuarto trimestre. Y existe la posibilidad de que pueda reducir su dividendo, a pesar de que su tasa de pago del primer trimestre fue inferior al 70%.

Sin embargo, REG tiene más de $ 1.8 mil millones de liquidez y posiblemente uno de los mejores balances en el sector de centros comerciales. Es una de las pocas compras que tenemos, con un crecimiento decente del 3% en 2021 y 2022.

Mantenemos una compra.

Fuente: Gráficos RÁPIDOS

REIT Blue-Chip mejor calificados No. 3

El siguiente es Propiedades minoristas nacionales (NNN), un REIT de arrendamiento neto que ha devuelto -29% a la fecha. Las acciones ahora se negocian con un descuento del 26% respecto al P / FFO normal, y el rendimiento de dividendos es del 5,6%.

El récord excepcional de crecimiento de dividendos de NNN abarca más de 30 años, habiéndolo aumentado cada año desde que salió a bolsa. Sin embargo, solo recaudó el 52% de la renta de abril (con un promedio de 76% del sector de arrendamiento neto).

Y no pudimos encontrar ninguna actualización para mayo o junio. En su reciente llamada de ganancias, la compañía dijo que todavía está informando información trimestralmente.

Una de nuestras preocupaciones aquí es su exposición a:

  • Restaurantes de servicio completo (11.1%)
  • Centros de entretenimiento familiar (6.7%)
  • Gimnasios (5.2%)
  • Teatros (4.7%).

La mayoría de estos negocios han comenzado a reabrir. Y esperamos ver una recaudación de rentas más cercana al 70% para mayo y junio.

Con una tasa de pago del primer trimestre de alrededor del 76% y un historial de riesgo de décadas de duración, consideramos que su dividendo es bastante seguro, especialmente dado su fuerte posicionamiento en el balance.

Como tal, estamos actualizando NNN a una compra fuerte.

Fuente: Gráficos RÁPIDOS

REIT de Blue-Chip mejor calificados No. 4

Realty federal (FRT) es otra elección de primera clase de la que vale la pena hablar: un rey de dividendos que ha aumentado su dividendo durante más de 52 años seguidos.

Hasta la fecha, las acciones han devuelto -31%. Y, según los múltiplos P / FFO, tiene un descuento del 37%.

El rendimiento de dividendos ahora es del 4.9%, con una tasa de pago del 1T del 69%.

Una de las cosas que me ayuda a dormir bien por la noche es el perfil geográfico de FRT. Se enfoca en áreas de entrada estratégicas como Boston, Filadelfia, Miami, L.A., D.C. y Silicon Valley.

Estos ofrecen ingresos superiores y características de la población que conducen a una alta productividad ($ 29.36 de renta base anualizada, o ABR, y 94% arrendado).

También me gusta el modelo de negocio diversificado de FRT, que incluye un 20% de oficinas / residenciales, un 24% de tiendas minoristas esenciales y un 15% de restaurantes. Esto no lo hace a prueba de pandemia, por supuesto, pero proporciona comodidad durante los cierres.

Además, algunos de los principales inquilinos incluyen compañías esenciales como CVS, Ahold, Kroger, Giant y Home Depot.

El balance general es una “fortaleza” calificada como A- por S&P (y A3 por Moody's). Solo tiene un 36% de deuda con la capitalización de mercado total, y su deuda neta con EBITDre es 5.7x.

La actividad reciente de los mercados de capitales incluyó un préstamo a plazo de $ 400 millones a LIBOR +135 puntos básicos (pb) el 6 de mayo, y $ 400 millones de notas de 3.5% a 3.63% (con vencimiento en 2030).

Los analistas estiman que FRT verá una caída del 10% en FFO este año. Pero estamos seguros de que no reducirá sus dividendos (aunque siempre hay una posibilidad).

Además, el futuro parece más brillante en 2021 y 2022, con analistas que estiman un crecimiento del 4% y 6%, respectivamente. Mantenemos una compra fuerte.

Fuente: Gráficos RÁPIDOS

REIT Blue-Chip mejor calificados No. 5

Nuestra elección final es la oficina REIT Propiedades de Boston (BXP) Ha devuelto -32% YTD y se cotiza con un descuento del 38% (según su múltiplo P / FFO normal).

El sitio web de la compañía afirma que es “el mayor desarrollador público y propietario de propiedades de oficinas de Clase A” en los EE. UU. Y se concentra en cinco mercados:

  • Boston (34%)
  • Los Ángeles (3%)
  • Nueva York (26%)
  • San Francisco (22%)
  • D.C. (7%).

Recientemente escribimos sobre compañeros Empire State Realty (ESRT) y SL Green (SLG), que hemos tomado posiciones. Si bien es cierto que el sector REIT de la oficina se ve afectado por COVID-19.

Vemos valor en estas acciones REIT que ofrecen una ventaja convincente en la apreciación de los precios.

Varios mitigadores de riesgos incluyen:

  1. Una cartera diversa (196 propiedades y 51.8 millones de pies cuadrados)
  2. Apalancamiento modesto con liquidez sustancial ($ 3.3 mil millones)
  3. Un historial de crecimiento de FFO (11% en 2019), plazo de arrendamiento promedio largo (moderada reinversión anual: 5% en 2020, 7% en 2021)
  4. Fuerte recaudación de alquileres (98% de los alquileres de oficinas en junio)

Al igual que FRT, BXP es un REIT con calificación A que ha sido derrotado con fuerza. Sin embargo, ha financiado completamente su cartera de nuevos desarrollos de $ 2.9 mil millones, que se alquilan en un 73%, con un retorno de efectivo no apalancado estabilizado promedio ponderado del 7%.

Esa es una razón por la cual los analistas pronostican que crecerá un 5% en 2021 y 2022.

BXP redujo su dividendo en 2009 (de $ 2.72 a $ 2.18 por acción), pero la última década ha sido sólida. Aunque el sector de oficinas está bajo presión, quizás más que nunca, todavía vemos un valor convincente en esta empresa bien equilibrada.

Lo estamos actualizando a una compra fuerte y agregarlo a las carteras Cash Is King y Durable Income.

Fuente: Gráficos RÁPIDOS

Para concluir…

Como explicó Ralph Block:

“Se pueden llevar a cabo estrategias de inversión de muchos tipos en el mundo REIT, dependiendo de nuestros objetivos de inversión. Podemos buscar empresas de la más alta calidad, comprarlas y mantenerlas pacientemente a largo plazo. O podemos tomar más riesgos y obtener grandes ganancias en acciones REIT más especulativas. O concéntrese en aquellos que venden con grandes descuentos al valor del activo neto …

“Podemos intentar recoger REIT que han tropezado y esperan un cambio. Podemos comprar rendimientos de alto dividendo y rezar para que el dividendo se siga pagando.

“También es posible buscar gemas poco conocidas entre los REIT muy pequeños.

“Todo se trata de las preferencias de inversión, los requisitos de rendimiento y la aversión al riesgo”.

Personalmente, descubrí que al poseer acciones en los REIT de mayor calidad, puedo lograr dos de mis objetivos más importantes:

  1. Genere un rendimiento superior en relación con las selecciones de mayor rendimiento.
  2. Duerme bien por la noche.

Por eso me suscribo a su creencia de que es (mi énfasis en negrita):

“… vital para todos los inversores de REIT saber qué hace que un REIT de primer nivel sea diferente del resto, como son las fichas azules las que establecen los estándares por los cuales deben medirse todos los demás. “

Nota del autor: Brad Thomas es escritor de Wall Street, lo que significa que no siempre tiene razón con sus predicciones o recomendaciones. Como eso también se aplica a su gramática, disculpe cualquier error tipográfico que pueda encontrar. Además, este artículo es gratuito: escrito y distribuido solo para ayudar en la investigación y al mismo tiempo proporcionar un foro para el pensamiento de segundo nivel.

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Divulgar: Soy / somos largos BXP, ESRT, ESS, FRT, REG, SLG. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No recibo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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