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El sector REIT, en muchos casos, no se ha recuperado de la venta de pánico que vimos en marzo y abril en relación con COVID-19. La interrupción presenciada por ese evento fue enorme, y aunque a algunos subsectores les ha ido mejor que a otros, muchos siguen siendo derrotados, incluso cuatro meses después del choque inicial. Algunos REIT han visto amenazados sus modelos de negocio y, por lo tanto, tiene sentido que las acciones de esos fideicomisos se coticen a niveles deprimidos.

Sin embargo, Casas en Venta en Ares (ACRE) parece haber tenido muy poco impacto en su negocio y, por lo que veo, el dividendo parece sostenible, lo que lo convierte en un stock muy atractivo. Este no es para todos, ya que el riesgo es alto. Sin embargo, también lo es la recompensa, y creo que vale la pena echarle un vistazo a Ares si eres un buscador de ingresos y tienes el estómago para la volatilidad.

La diversificación es clave

Los REIT que se centran en cosas como las experiencias para los consumidores, cosas que han estado cerradas durante meses, han sufrido. Sus inquilinos no han estado generando nada cerca de los niveles normales de ingresos, lo que significa que los pagos de alquiler pueden o no suceder. Sin embargo, Ares no es un REIT tradicional en el sentido de que no compra una propiedad y luego la alquila a un inquilino.

En cambio, se origina e invierte en préstamos inmobiliarios comerciales, que incluyen hipotecas, deuda subordinada, acciones preferentes, valores respaldados por hipotecas comerciales y préstamos intermedios.

Fuente: Relaciones con inversores.

Casi la totalidad de la cartera está en hipotecas senior, lo que significa que en caso de incumplimiento por parte del prestatario, Ares está mejor posicionado para recuperar sus pérdidas frente a los prestamistas subordinados. Tiene una pequeña porción de su cartera en deuda no senior, pero está abrumadoramente en la categoría de riesgo de crédito más seguro gracias a sus préstamos senior.

El fideicomiso también está bien diversificado desde una perspectiva de tipo de propiedad y composición geográfica, lo cual es absolutamente clave al evaluar la seguridad de un REIT. Las viviendas multifamiliares representan aproximadamente una cuarta parte de la cartera total, al igual que las propiedades de las oficinas, con asignaciones más pequeñas a varios subsectores detrás de esos dos.

Si bien la exposición a su área geográfica más grande es más grande de lo que quisiera con un 38%, la confianza todavía tiene una exposición decente en cada región de los EE. UU. En general, sin embargo, creo que Ares ha hecho un buen trabajo al diversificar el riesgo de exposición en la medida de lo posible, y si bien esto no garantiza el éxito, aumenta las probabilidades de ello.

Ares tiene una cartera sustancial, algunas de las características de las cuales podemos ver a continuación.

Fuente: presentación del inversor

El fideicomiso tiene alrededor de $ 2.2 mil millones en compromisos totales distribuidos en 53 préstamos. Curiosamente, el 98% de su cartera está en préstamos de tasa flotante, lo que significa que Ares se beneficiaría de tasas de interés más altas y sufriría de tasas más bajas. Esto es congruente con la forma en que se ejecuta el financiamiento del fideicomiso, por lo que debería tener un riesgo bastante equilibrado desde esa perspectiva.

Con tasas tan bajas como siempre en gran parte del mundo, incluido EE. UU., Debería haber un gran potencial al alza para Ares en los próximos años si las tasas vuelven a subir en algún momento. No creo que esto sea obligatorio para que Ares siga siendo una acción atractiva, pero ayudaría.

Tal como están las cosas, la cartera rinde alrededor del 6,6%, por debajo del 7,2% del año pasado, que es el resultado de tasas en constante disminución. Ares logra rendimientos mucho mejores en sus préstamos no senior, pero recuerde que son ~ 5% de la cartera total, por lo que, sinceramente, no importan demasiado.

Con la forma en que está estructurada la cartera, no veo mucho riesgo a la baja para el rendimiento efectivo del fideicomiso simplemente porque las tasas están en o cerca de los mínimos históricos en los EE. UU., Dependiendo del punto de referencia que se use. Eso significa que el riesgo a la baja debe ser valorado, más o menos, al tiempo que proporciona un buen potencial de sorpresa al alza para la cartera de Ares.

La seguridad de los dividendos lo es todo

Obviamente, la mayoría de los inversores que compran una acción como Ares la están comprando por el potencial de ingresos. Estas entidades existen en gran medida para canalizar efectivo a los accionistas a través de dividendos, y Ares lo ha hecho muy bien desde su inicio.

Fuente: Buscando Alfa

El rendimiento generalmente fue de alrededor del 7% al 8% antes de que golpeara la crisis, cuando el rendimiento alcanzó brevemente el 30% en dos ocasiones. Hoy estamos más cerca de los niveles normalizados, pero Ares todavía está produciendo un 15,5%, o aproximadamente el doble de lo que estaba produciendo antes de COVID-19.

En general, las acciones con rendimientos como este te hacen correr por las colinas porque el mercado está valorando una especie de calamidad. Si bien Ares no es una acción que compra y olvida durante 10 años, creo que la forma en que se está desempeñando el fideicomiso, así como los comentarios de la gerencia que rodean el dividendo, ilustran que es posible que Ares continúe pagando su 15% + ceder en el futuro previsible.

Curiosamente, Ares declaró su dividendo trimestral de 33 centavos por acción a mediados de junio, mucho después de que la crisis se hubiera apoderado, y muchos otros REIT ya habían reducido o suspendido sus pagos. Ares tenía una excusa incorporada para reducir el dividendo, pero no la tenía, lo cual creo que dice mucho.

La gerencia dijo que cuando consideró todos los factores, incluido el aumento de la liquidez de las ventas de préstamos, las ganancias centrales de las operaciones, así como sus flujos de efectivo futuros proyectados, sintió que podría continuar pagando el dividendo. Eso podría cambiar, pero por ahora, la gerencia se siente lo suficientemente segura como para no tomar el camino fácil y simplemente reducir el pago.

Ares dijo que el 96% de la cartera realizó pagos de servicio de la deuda en mayo y junio, por lo que ciertamente parecería que el fideicomiso está en un lugar decente en términos de generar algo cercano a su nivel normal de flujo de caja. Sospecho que veremos algunas pérdidas de este episodio, pero estos números sugieren que si se producen pérdidas, serán pequeñas y manejables. Además, con una mayor liquidez, Ares debería poder absorber estas pérdidas con relativa facilidad.

¿Esto significa que Ares está completamente fuera de peligro? No, ciertamente no. Existe la posibilidad de que la calidad crediticia se deteriore aún más si tenemos más paradas, el desempleo aumenta nuevamente, el PIB no se recupera tan rápido como se espera actualmente, o cualquier otra cantidad de problemas. Sin embargo, me parece que estos escenarios ya tienen un precio y dado que, Ares parece un valor relativo hoy con su rendimiento prodigioso.

Ares es una acción rara con un rendimiento positivamente enorme que creo que realmente puedes considerar comprar. El equipo de gestión del fideicomiso ha tenido mucho cuidado en construir la cartera para resistir las recesiones económicas y, si bien REIT no es inmune a la debilidad económica, Ares parece que está bien posicionado en función de la información actual. Si está en el mercado de un stock de ingresos y puede manejar la volatilidad inherente a ser propietario de un prestamista comercial, vale la pena echarle un vistazo a Ares.

Divulgar: Yo / nosotros no tenemos posiciones en ninguna acción mencionada, y no tenemos planes de iniciar ninguna posición dentro de las próximas 72 horas. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No recibo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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