El miércoles pasado, el día de cobro de rentas parecía un desastre para los propietarios de centros comerciales en el Reino Unido. Debido al bloqueo del coronavirus, los inquilinos, incluidos JD Sports Fashions, las farmacias Boots y Primark, retuvieron algunos pagos en espera de negociaciones con los propietarios. Las estimaciones varían ampliamente en cuanto a cuánto se pagó de los 2.500 millones de libras ($ 3.100 millones) adeudados, del 10% al 50%.

Estas no son solo malas noticias para Intu Properties, propietario del centro comercial Lakeside, que el viernes colapsó en la administración. Rentas faltantes afectar a todos, incluidos los promotores inmobiliarios Hammerson y British Land.

Cualquiera sea la cuenta final, el equilibrio de poder entre los minoristas y sus propietarios ha cambiado indeleblemente. Los días en que las cadenas minoristas conocidas firmaron contratos de arrendamiento de 25 años dictando que las rentas solo aumentaron ya estaban en gran medida en la historia. Pero el apocalipsis minorista provocado por Covid-19 significa que los propietarios no tienen más remedio que aceptar contratos de arrendamiento aún más cortos y términos mucho más flexibles con una buena dosis de los servicios adecuados.

Como he argumentado, el dolor de la pandemia debe ser compartido entre los minoristas y los propietarios de ambos lados del Atlántico. El futuro del centro comercial depende de ello.

Las tiendas físicas ya estaban enfrentando preguntas existenciales debido al auge de Amazon.com Inc. y otros minoristas en línea, y muchos minoristas tradicionales también habían comenzado a adoptar el comercio electrónico. Covid-19 está acelerando este cambio. A finales del año pasado, digital representaba aproximadamente el 30% de las ventas minoristas del Reino Unido, excluyendo alimentos. Esto podría aumentar a más del 40% durante el próximo año más o menos, según el analista minorista independiente Richard Hyman.

La tendencia hace que la economía de la tienda sea aún más desafiante. Mover las ventas en línea tiene sus propios costos, desde la gestión de existencias hasta el procesamiento de devoluciones, que no se puede compensar con una reducción proporcional en los gastos de la tienda. Y ahora los minoristas tienen que invertir para adaptar sus tiendas a las reglas de distanciamiento social.

Con tanta presión sobre las ganancias, algunas tiendas inevitablemente tendrán que cerrar. Aquellos que no lo hagan tendrán que reducir costos, y eso incluye el alquiler. Para administrar mejor los flujos de efectivo, es imperativo que se les permita pasar de los pagos mensuales a los alquileres mensuales.

Otra opción es que los propietarios ofrezcan las llamadas ofertas de alquiler de facturación basadas en una proporción de las ventas en la tienda, generalmente respaldadas por una tarifa mínima. Este modelo, que ya es común en los parques minoristas fuera de precio, alinea los intereses de todos. Ofrece a los propietarios de centros comerciales un incentivo para que sus propiedades sean lo más atractivas posible para los clientes, con un ambiente agradable, servicios de conserjería y una buena combinación de inquilinos que cubren el comercio minorista, la comida y el ocio. Y los minoristas estarían más inclinados a firmar por un período más largo.

La desventaja para las compañías inmobiliarias es una mayor incertidumbre porque no pueden contar con un flujo de ingresos garantizado para pagar su deuda. Aún así, esto es probablemente mejor que una unidad vacía.

A medida que avanza, las mejores relaciones son cordiales. Después de todo, los minoristas han prometido pagarle al arrendador, y el alquiler que no se ha cobrado durante la pandemia no se cancela. Sí, hay un caso de clemencia cuando las cadenas están claramente en peligro. Pero es más difícil justificar la retención de lo que se debe cuando los minoristas han permanecido en gran medida abiertos, como Boots, o están en buena forma financiera, como JD Sports.

Hay buenas razones para alentar un diálogo constructivo. Las cadenas de tiendas que adoptan una postura agresiva pueden exponerse a acciones legales. En los Estados Unidos, Gap enfrenta demandas de Simon Property Group y Brookfield Property Partners. Además, ahora que los contratos de arrendamiento son mucho más cortos, las discusiones sobre el alquiler adecuado son mucho más frecuentes. Cuando lo hacen, las compañías que pagaron en su totalidad durante la crisis podrían obtener mejores condiciones que las que no cumplieron.

Sin frenar la ferocidad de la competencia minorista, es inteligente llegar a acuerdos más favorables en el futuro. Pero cualquier momento tenso debe guardarse para las negociaciones del contrato, no un cuarto de día.

© 2020 Bloomberg

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