Evaluar el historial de dividendos de una empresa es uno de los factores clave que muchos inversores en dividendos consideran al elegir dónde invertir su dinero ganado con tanto esfuerzo. Las empresas que tienen un largo historial de pago de dividendos crecientes generalmente son favorecidas por los inversores de ingresos por el compromiso de la gerencia de recompensar a los accionistas.

Sin embargo, como nos ha demostrado la Gran Crisis Financiera y la recesión actual, no se puede considerar que ninguna compañía sea completamente inmune a un recorte de dividendos. Urstadt Biddle Properties (UBA) (UBP) es una de esas acciones que tuvo un impresionante historial de más de 20 años de aumento de dividendos antes de verse obligado a reducir el dividendo en un 75% este mes. En este artículo, tengo la intención de evaluar la relación de pago esperada del nuevo dividendo y modelar los escenarios en los que el dividendo puede volver a su nivel anterior, ¡así que profundicemos!

(Fuente: REIT.com)

Una operación del noreste durante tiempos difíciles

Urstadt Biddle es un centro comercial REIT que se centra en el área metropolitana de la ciudad de Nueva York. Tiene poco más de 80 propiedades, de las cuales 74 son centros comerciales y / o propiedades de restaurantes o bancos minoristas alquilados en red independientes. Las propiedades restantes son pequeños edificios de oficinas suburbanas de dos pisos y un centro de cuidado infantil. A continuación se muestra una instantánea de sus ubicaciones de propiedades, que están en Nueva York con 30 propiedades, Connecticut con 33 propiedades y Nueva Jersey con 19 propiedades.

(Fuente: sitio web de la empresa)

Las propiedades generalmente están bien ubicadas con una demografía de ingresos favorable y tienen una tasa de ocupación del 92%. Con base en los resultados del último trimestre, la compañía pudo aumentar las rentas de los nuevos arrendamientos en un 7.1%, y aumentó las rentas en las renovaciones de arrendamientos en un 2.7%. Urstadt Biddle también tiene estrechos vínculos con sus fundadores originales, ya que el Presidente y el CEO tienen apellidos que son el mismo nombre de la compañía. Se administra de manera conservadora, ya que su deuda neta con los activos brutos a partir del último informe trimestral es solo del 28%.

Sin embargo, debido a los efectos de COVID, recaudó solo el 69% de la renta de abril y el 60% de su renta en mayo. Como se ve a continuación, los resultados de abril afectaron negativamente su último trimestre, que terminó el 30 de abril.

(Fuente: creado por el autor basado en los datos financieros de la empresa)

Dado que la recaudación de alquileres de mayo llegó al 60%, la gerencia no tuvo más remedio que reducir el dividendo en un 75%, ya que se hizo evidente que el índice de pago superaría el 100%, si hubieran mantenido el dividendo intacto. Sin embargo, no todo es pesimismo, ya que las tasas de cobro de rentas están a la par con las de otro centro comercial de alta calidad REIT, Regency Centers (REG), que tenía una tasa de cobro de rentas ligeramente más baja con 68% y 58% de abril y alquileres de mayo, respectivamente. Esto habla de la naturaleza “esencial” de las propiedades de Urstadt Biddle, ya que el 69% de sus inquilinos, basados ​​en el área bruta alquilable, están designados como “negocios esenciales” o de otra manera se les permite operar a través de la recogida en la acera u otros procedimientos modificados.

Basado en mi estimación de una tasa de cobro de renta del 65% para el tercer trimestre de 2016, quería ver cuál sería el índice de pago de dividendos bajo la nueva tasa de dividendos. Como se ve en el gráfico a continuación, este escenario muestra una proporción estimada de pagos del tercer trimestre de un seguro 71%, ya que el pago de dividendos totaliza $ 3.6 millones, que está muy por debajo de los $ 5.1 millones en el FFO estimado (calculado como el 65% de los ingresos previos a la pandemia del primer trimestre) menos gastos de operación excluyendo depreciación menos gastos por intereses).

(Fuente: creado por el autor)

Además, si Urstadt Biddle recibe el 80% de su renta, el índice de pago caería a un bajo 35%, en cuyo punto el dividendo probablemente aumentaría.

En el segundo escenario, quería ver cuál sería el índice de pago si hubiera una reducción del 10% en los gastos operativos con el dividendo anterior mantenido intacto. Como se ve a continuación, la proporción de pago aún se descubriría en gran medida en una proporción de pago de casi 200%. Sin embargo, el dividendo anterior estaría totalmente cubierto con una proporción de pago del 99% si Urstadt Biddle recauda el 86% de sus alquileres.

(Fuente: creado por el autor)

Para llevar inversor

Urstadt Biddle opera una cartera de alta calidad en ubicaciones deseables de altos ingresos. También tiene un sólido balance general y está bien administrado por quienes están estrechamente vinculados con los fundadores, como lo demuestran los apellidos del Presidente y CEO. Como se ve en el modelo de cobertura de dividendos, el nuevo índice de pago está bien cubierto con un fuerte alza si la empresa vuelve a una tasa de recaudación de rentas a mediados de los 80 a un rango de porcentaje bajo de los 90. Sin embargo, los inversores deben tener en cuenta los riesgos, ya que Nueva York ha anunciado recientemente una reapertura lenta de la Fase III y Nueva Jersey ha pospuesto indefinidamente las comidas en interiores.

Tengo una calificación de Compra de acciones al precio actual de $ 11.93 y P / FFO de 9.2, con la expectativa de un retorno a la normalidad a fines de este año o principios del próximo año, y con un aumento de dividendos como resultado de eso. Tengo un precio objetivo de un año de $ 15, que creo que es conservador dada la cartera bien administrada y de alta calidad, y dado que las acciones se han negociado muy por encima de este nivel en los 5 años anteriores a la pandemia.

(Fuente: Gráficos F.A.S.T.)

Divulgar: Yo / nosotros no tenemos posiciones en ninguna acción mencionada, y no tenemos planes de iniciar ninguna posición dentro de las próximas 72 horas. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No recibo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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