Tesis

Mi principal objetivo de inversión es que mis inversiones generen suficientes ingresos por dividendos para que me retire en 2026.

Mi cartera completa que me ayudará a lograrlo es pública en mi sitio web aquí.

Busco acciones de dividendos o REIT con rendimientos más altos que sean sostenibles y tengan potencial de crecimiento de dividendos. Luego ejecuto las métricas de dividendos a través de mi Calculadora de crecimiento de dividendos para ver cuántos ingresos podría recibir al jubilarme si se mantiene la tasa actual de crecimiento de dividendos.

Los REIT de arrendamiento triple neto con arrendamientos largos proporcionan flujos de efectivo estables a medida que los inquilinos se hacen cargo de los costos asociados con la operación de la propiedad (mantenimiento, impuestos, seguros). El arrendador (REIT) solo cobra los pagos de arrendamiento. Este modelo de negocio funciona muy bien siempre que las tasas de ocupación sigan siendo altas.

STORE (STOR) es un REIT de arrendamiento triple neto de alta calidad. Cuenta con una duración promedio de arrendamiento muy larga y una tasa de ocupación del 99.5%. Como tiene exposición a algunas industrias afectadas por los bloqueos, el precio de las acciones se vendió significativamente. El precio de las acciones se ha recuperado fuertemente, pero las valoraciones actuales siguen siendo muy atractivas para los inversores orientados a los ingresos.

La compañia

STORE Capital Corporation es un REIT de arrendamiento de triple red centrado en bienes inmuebles operativos de un solo inquilino. La compañía tiene una amplia cartera de activos que consta de 2552 propiedades en 49 estados y 110 industrias. Los ingresos por alquileres están bien diversificados, ya que el mayor inquilino representa menos del 3% de los ingresos y> 75% los inquilinos representan menos del 1%.

La compañía tiene una relación de ocupación muy fuerte, con largos arrendamientos NNN.

Tasa de ocupación 99,5%
Promedio ponderado de la duración restante del arrendamiento 14 años
Promedio ponderado anual de escalada 1,9%

Contratos con calificación de grado de inversión

~ 75%

Cobertura de carga fija a nivel de unidad

2.2x

Lo que hace que la cartera de STORE sea algo única es que tienen el 92% de los contratos sujetos a arrendamientos maestros. Esto significa que si una empresa arrienda múltiples propiedades de STORE, realiza un pago por todas las propiedades que arrienda. Esto es beneficioso para la TIENDA ya que el inquilino no puede elegir qué arrendamientos quiere conservar.

STORE también está en la cartera de Warren Buffett, con Berkshire Hathaway (BRK.A) (BRK.B) invirtiendo $ 377 millones en STOR en 2017.

Dividendo

El dividendo actual rinde 5.9% y estaba cubierto por un índice de pago de 70% aFFO en 2019. Basado en el FFO anualizado Q1 ($ 0.49), el dividendo está cubierto con un índice de pago de aFFO del 71.4%. Esta es una proporción de pago muy segura para un REIT de arrendamiento de triple red y se compara favorablemente con sus pares como Realty Income (O) y Spirit Realty (SRC). Desde su inclusión en 2014, los inversores han sido recompensados ​​con un aumento del 40% en sus ingresos por dividendos. En los últimos 4 años, la tasa de crecimiento anual del dividendo compuesto ha sido del 7%.

Fuente: Presentación de STORE Capital Corporation

Como tengo la intención de retirarme en 2026, utilicé mi Calculadora de crecimiento de dividendos para ver cuántos ingresos puedo esperar recibir de una inversión de $ 10,000 de STORE para ese momento.

En la imagen a continuación se muestran los ingresos por dividendos estimados para 2026 (35 años), utilizando el rendimiento actual del 5,9% y la tasa de crecimiento histórica del 7%.

Fuente: Calculadora de crecimiento de dividendos

Por supuesto, será casi imposible para la compañía mantener esta tasa de crecimiento durante un período prolongado de tiempo, pero espero que sea un gran stock de crecimiento de dividendos para la próxima década.

Actualización de seguridad de dividendos

En la reciente llamada de ganancias del 6 de mayo, la respuesta del CEO a una pregunta de un analista sobre el dividendo no tranquilizó exactamente a los inversores.

Sí, creo que esperamos poder responder eso en junio para usted. Creo que nuestro consejo de administración evaluará de cerca el dividendo y hará lo que debería hacer.

– Christopher Volk

Pero en la reciente conferencia telefónica de corredores el 15 de junio, la comunicación sobre el dividendo fue mucho más positiva.

Antes de entregar la llamada a Mary, espero que todos hayan visto nuestro anuncio de declaración de dividendos esta mañana. STORE mantiene nuestro dividendo de $ 0.35 y lo pagaremos según lo programado para el 15 de julio. El anuncio refleja el deseo de nuestra Junta de mantener nuestro dividendo, junto con nuestra opinión de que el pago de dividendos de 2020, incluido nuestro desafiante segundo trimestre, no se erosionará nuestra liquidez ni elevar nuestro apalancamiento. Dado el impacto positivo de la reapertura del sector, que será evidente para usted por nuestro mejor desempeño en junio, esperamos pagar nuestros dividendos del año fiscal 2020 de los flujos de efectivo operativos.

Nuestra capacidad para mantener este dividendo a través de esta pandemia global se debe a la tenacidad de nuestros clientes, el trabajo excepcional de nuestro equipo, la vitalidad y relevancia de los sectores empresariales que se enfrentaron a cierres obligatorios en abril y mayo y a nuestro conservadurismo financiero histórico, que vio entramos en este período difícil con el índice de pago de dividendos más bajo en el sector de arrendamiento neto junto con el apalancamiento corporativo que teníamos, que era el extremo inferior de nuestro rango objetivo.

– CEO Christopher Volk

Hoja de balance

Fuente: Presentación de STORE Capital Corporation

El crédito de STORE está calificado como Baa2 / BBB / BBB por las principales agencias de crédito y puede cubrir cómodamente sus pagos de deuda. Prácticamente toda la deuda es a largo plazo y con una tasa de interés fija. Como podemos ver, STORE se mantiene dentro de sus pactos de deuda incluso durante esos tiempos inciertos.

Fuente: Presentación de STORE Capital Corporation

Al 31 de marzo, la compañía tenía $ 633 millones en efectivo / equivalentes de efectivo en el balance y otros $ 600 millones disponibles en su línea de crédito.

Valuación

Para los inversores a largo plazo, creo que STOR es una inversión atractiva por debajo de $ 30 por acción, lo que representaría una relación P / aFFO de poco más de 15x (utilizando aFFO anualizado Q1).

Al momento de escribir, el precio de las acciones de STOR es de $ 23.65, que todavía está subvaluado en un 21% si STOR regresa a una relación P / aFFO de 15.

La compañía lanzó este gráfico interesante que muestra los rangos de valoración históricos de STOR en comparación con el% de alquileres recaudados.

Fuente: Presentación de STORE Capital Corporation

Riesgos

Al observar la cartera de STOR, podemos ver que tienen una exposición significativa a las industrias que sufrieron mucho durante los bloqueos.

El 14% de la renta proviene solo de restaurantes, con clubes de salud, cines y entretenimiento familiar que representan otro 13.2%.

Como STOR informó actualmente que el 91% de sus ubicaciones están abiertas, esta es una buena señal de recuperación. Sin embargo, si tuviéramos otra ola de bloqueos, STOR se vería sometido a una gran presión y probablemente tendría que reevaluar su dividendo.

Actualmente no veo que ocurran bloqueos nuevamente, con el Secretario del Tesoro aparentemente descartando esa opción, pero este riesgo debe tenerse en cuenta.

Fuente: Presentación de STORE Capital Corporation

Al igual que con cualquier REIT de arrendamiento de triple red, es crucial para la TIENDA mantener una alta ocupación. El contrato de arrendamiento de NNN es excelente cuando la ocupación es alta y los inquilinos cubren todos los costos, pero cuando la ocupación disminuye, el arrendador no solo pierde los pagos de la renta sino que tiene que pagar todos los costos que el inquilino cubrió anteriormente (seguro, mantenimiento, impuestos )

Resumen

STORE es una excelente elección para inversores que buscan pagos crecientes de dividendos. Los arrendamientos maestros a largo plazo han ayudado a la compañía a alcanzar índices de ocupación extremadamente altos, lo cual es clave para un arrendamiento REIT de triple red. La última actualización del dividendo indica que el dividendo no está en peligro inmediato de ser cortado. Califico a STOR como “COMPRA” en los niveles actuales debido a la combinación de un dividendo seguro y una valoración favorable.

Divulgar: Yo / nosotros no tenemos posiciones en ninguno de los valores mencionados, pero puedo iniciar una posición larga en STOR durante las próximas 72 horas. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No recibo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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