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iStar Inc. (STAR) es uno de los REIT más interesantes del mercado actual. El fideicomiso anteriormente era un prestamista de propiedades comerciales, pero después de que la crisis financiera vio un deterioro significativo de la calidad crediticia, iStar se convirtió principalmente en un propietario, no en un prestamista. Desde entonces, se ha transformado en un vehículo que posee un enorme porcentaje de un stock mucho más grande, Custodia (SEGURO), y literalmente está apostando su futuro en Safehold. Sin embargo, parece que puede ser el mejor curso de acción para iStar, y como resultado, el stock parece estar algo infravalorado y con un rendimiento atractivo para arrancar.

Entendiendo iStar

iStar es ciertamente un REIT inusual. Mencioné brevemente su viaje algo forzado de prestamista a arrendador, y ahora posee aproximadamente dos tercios de una acción que tiene una capitalización de mercado que es ~ 3X su propia.

Fuente: presentación del inversor

Además del interés de iStar en Safehold, que calculo en poco más de $ 1.8 mil millones basado en el precio de cierre del viernes para Safehold de $ 54.94, iStar posee otros ~ $ 4 mil millones en otros activos. Estos activos se concentran en las partes noreste y oeste de los EE. UU., Con arrendamientos terrestres que representan el 36% de la cartera, las oficinas y el 23% industrial, y el saldo de una variedad de otros subsectores. La cartera neta de arrendamiento es aproximadamente del mismo tamaño que la inversión del fideicomiso en Safehold, por lo que ambos son muy importantes y proporcionan cierto nivel de diversificación para los accionistas de iStar.

Dado que Safehold es una plataforma de arrendamiento terrestre, la cartera total de iStar ciertamente está altamente apalancada para arrendamientos terrestres. Sin embargo, esto no es accidental, ya que iStar cree que los arrendamientos terrestres brindan una seguridad superior a la confianza a lo largo del tiempo, junto con beneficios para los propietarios de edificios que arriendan el terreno de iStar.

Fuente: presentación del inversor

Esta ilustración de cómo funciona un arrendamiento de terreno para el inquilino es indicativo de por qué iStar ha construido su futuro en torno a este concepto. En este ejemplo, el desarrollador puede construir un edificio de $ 100 millones por $ 65 millones ya que se dice que el valor de la tierra es $ 35 millones del total de $ 100 millones. Eso significa que los edificios se pueden desarrollar de manera más económica, lo que hace que el arrendamiento de terrenos sea una opción atractiva.

Por parte de iStar, la tierra tiene un período de retención muy largo donde se requiere poco o ningún mantenimiento. El fideicomiso simplemente retiene el terreno y recauda los pagos del arrendamiento del terreno con el seguro principal en el terreno debajo del edificio, independientemente del edificio que se encuentre encima. Si bien los rendimientos son generalmente más bajos en este tipo de inversión en comparación con la propiedad de la propiedad en sí, la seguridad y la capacidad adicionales de distribuir la misma cantidad de capital en varias propiedades en lugar de solo una también tiene un efecto diversificador.

Fuerte desempeño reciente

iStar realmente tiene mucho que ver con Safehold y menos con iStar. De hecho, el fideicomiso gasta la mayor parte de su tinta digital en sus presentaciones para inversores exaltando las virtudes de Safehold, no su propia cartera.

Fuente: presentación del inversor

El primer pilar en la estrategia del fideicomiso es escalar su posición de Safehold, que, como mencioné, tiene un valor de alrededor de $ 1.8 mil millones hoy con una venta rápida en Safehold al final de la semana. Aún así, iStar está acumulando más de mil millones de dólares en ganancias no realizadas en acciones de Safehold, por lo que la posición es enormemente importante.

iStar tiene una fuerte liquidez con un efectivo superior a $ 300 millones y un revólver relativamente pequeño, que suma más de $ 400 millones en liquidez total, que ha estado utilizando en el pasado para fortalecer aún más su posición de Safehold, entre otras cosas.

Finalmente, iStar ha estado trabajando para reducir los activos heredados que eran anteriores a su transformación de prestamista a propietario, y continúa reduciendo esos activos para reciclar el capital en otras cosas, como más acciones de Safehold.

Fuente: presentación del inversor

Safehold ha seguido ampliando su cartera e iStar está haciendo lo mismo con su propia inversión en Safehold. El stock de Safehold se ha disparado más en los últimos meses, volviendo 56% solo en el primer trimestre de 2020. Esto ha hecho cosas maravillosas para iStar, ya que posee aproximadamente dos tercios de las acciones en circulación de Safehold, como puede ver arriba. Por razones obvias, iStar continúa invirtiendo cada vez más en Safehold, agregando $ 105 millones durante el primer trimestre.

Sin embargo, la protección no es lo que yo llamaría una acción barata. A continuación, podemos ver estimaciones de FFO por acción para este año y el próximo, y la valoración resultante es bastante considerable.

Fuente: Buscando Alfa

Safehold cotiza 38 veces la estimación de FFO de este año y 36 veces las estimaciones del próximo año, un aumento enorme desde hace un par de años cuando la acción negociada por FFO se multiplica en la adolescencia. Esa valoración vertiginosa ha llevado a enormes ganancias para los accionistas de iStar, pero parece que las propias acciones del fideicomiso no reflejan eso.

La valoración parece favorable

iStar informó un valor contable ajustado del patrimonio por acción de $ 12.82 al final del primer trimestre.

Fuente: presentación del inversor

Eso significa que, incluso sin la fijación de precios en ningún tipo de recuperación en los precios o el rendimiento de la cartera de iStar desde el apogeo del pánico, que fue cuando se calculó este valor en libros, iStar todavía se cotiza significativamente por debajo de su valor en libros a $ 11.71 hoy. Sobre una base de valoración, entonces, iStar parece bastante atractivo, incluso teniendo en cuenta su enorme carga de deuda de $ 3.2 mil millones.

Además de eso, iStar aumentó su dividendo recientemente durante un momento en que los REIT reducen los dividendos se ha convertido en algo común. iStar no ve tal razón para hacerlo y en cambio está devolviendo más capital a los accionistas.

Fuente: Buscando Alfa

El resultado es un rendimiento que está cerca del 4% una vez más después de pasar tiempo en el área de ~ 2.5% pre-COVID-19. Eso es casi el doble del rendimiento del mercado en general, y lo que no se obtiene con el mercado en general es la exposición a un claro líder del mercado en Safehold.

Si bien podría comprar Safehold usted mismo, ese stock tiene un rendimiento microscópico. Por lo tanto, si lo que busca son los ingresos, está mucho mejor con iStar. La acción tiene un precio inferior al valor en libros, tiene una gran exposición al arrendamiento de terrenos, lo que mejora la seguridad del capital y paga un rendimiento muy respetable. Teniendo esto en cuenta, creo que vale la pena echarle un vistazo a iStar si estás en el mercado en busca de un stock de ingresos.

Divulgar: Yo / nosotros no tenemos posiciones en ninguna acción mencionada, y no tenemos planes de iniciar ninguna posición dentro de las próximas 72 horas. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No recibo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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