(Pexels)

El verano pasado cubrí a Howard Hughes Corporation (HHC) en “Howard Hughes: Buy The Rumor Sell The News”, que profundizó en sus riesgos y valoraciones más altos, así como en las malas perspectivas de compra. En ese momento, las acciones habían aumentado un rumor de compra que parecía improbable y de hecho nunca se materializó. Desde que ofrecí la idea corta en julio pasado, la acción ha disminuido en un 59%.

La porción más significativa de estos descensos se produjo durante el colapso de COVID en marzo. A diferencia de la mayoría de las otras acciones, HHC se mantiene cerca de los mínimos de marzo, lo que indica que los inversores siguen siendo cautelosos. De hecho, el modelo de negocio de la compañía no es adecuado para este entorno. En pocas palabras, la compañía desarrolla activos comerciales que mejoran el valor de la tierra y luego vende la porción restante a los constructores de viviendas. La compañía también posee propiedades que se alquilan para obtener un ingreso como un REIT típico.

La compañía tiene un concepto ambicioso que la gerencia declara como “La oportunidad de controlar ciudades” u obtener un “control monopolístico sobre las ciudades pequeñas”. Yo diría que hay una diferencia en crear valor y ganar control. Obtener el control puede permitir una creación de valor más fácil (el componente necesario para los inversores), pero la búsqueda del “control monopolístico” puede hacer que HHC pague de más. Esto puede ser parte de la razón por la cual la empresa cotiza al mismo precio que en 2012.

Desde mi punto de vista, hay dos resultados para Howard Hughes desde aquí. O sus ambiciosos planes de desarrollo pronto darán sus frutos y darán como resultado grandes ganancias para los inversores de HHC, o la actual crisis económica, así como el mal estado del balance general de HHC, harán que la compañía baje aún más. Miremos más de cerca.

Proyectos de desarrollo actuales

El principal proyecto a largo plazo de la compañía es la comunidad Woodlands en Texas, en la cual ha sido pionera en el desarrollo durante las últimas dos décadas. La comunidad ahora tiene casi 120,000 personas y ha visto un alto crecimiento del valor de la tierra en la última década. Aquí es donde hoy se encuentra la mayor parte de los activos operativos de la compañía y son los proyectos de MPC (comunidad planificada) que espera que se agoten por completo para 2022 (para activos residenciales).

Según su último 10-K, la compañía tiene alrededor de 800 acres vendibles en su proyecto Woodlands, la mayoría de los cuales son propiedades comerciales. La compañía también tiene más de 3.5K acres de acres vendibles en su MPC de Bridgeland, TX, que planea completar de 2034 a 2045. También tiene un proyecto de tamaño similar en Summerlin, NV, que también planea completar por 2039.

Obviamente, existe una gran diferencia entre los puestos a corto y largo plazo de esta empresa. Apuntan a la creación de valor a largo plazo en estos proyectos en los que es poco probable que los inversores vean retornos materiales durante muchos años. Estos proyectos podrían generar ganancias significativas a medida que el desarrollo total aumente el valor de la tierra; sin embargo, conlleva altos riesgos, ya que es difícil predecir las condiciones económicas con décadas de anticipación. Si el sector principal de producción de una comunidad cambia (es decir, si termina el auge del petróleo en Texas), podría arruinar financieramente a Hughes a medida que la gente abandona la comunidad.

Muchos economistas esperan actualmente una desaceleración a largo plazo en la economía de Las Vegas, donde se encuentra Summerlin. Los precios de las viviendas en Las Vegas han vuelto a niveles máximos extremos, por lo que una desaceleración podría afectar fácilmente los planes de Hughes. Si bien Howard Hughes busca crear empleos de tipo servicio a través del desarrollo comercial, la compañía aún depende de la economía en general para comprar sus activos. Personalmente, creo que este es un riesgo importante dado el cambiante clima económico actual.

Sin embargo, la finalización de la comunidad de Woodlands es más importante hoy y, desafortunadamente, ha tardado en generar los beneficios esperados por los inversores. Echemos un vistazo más de cerca a la situación financiera de Hughes.

Howard Hughes es más barato, pero el valor no está claro

Howard Hughes genera dinero de dos fuentes principales, ingresos por alquileres y ventas de activos apreciadas. A corto plazo, los ingresos por alquileres financian las operaciones diarias, mientras que las ventas de activos apreciadas idealmente generarán rendimientos estelares a largo plazo. Como puede ver a continuación, la compañía ha tenido problemas para aumentar sus fondos de las operaciones (esencialmente ingresos por alquileres) en los últimos años, mientras que ha tenido un flujo de caja operativo más alto, aunque menos estable:

GráficoDatos de YCharts

Desde el punto de vista del precio a los fondos desde el punto de vista de las operaciones (una medida de valoración REIT normal), la compañía es muy costosa en una proporción de 37X. Es importante destacar que la compañía también tiene poco más de $ 100 millones en costos de intereses anuales, por lo que está funcionando con un apalancamiento relativamente alto desde el punto de vista de los ingresos.

Una vez más, el objetivo de la compañía no es maximizar el flujo de efectivo hoy, sino que está causando la apreciación del valor de los activos a través del desarrollo de la comunidad. Esto ha sido exitoso como se ve por su creciente valor contable tangible en los últimos años. De hecho, la compañía actualmente cotiza por debajo de su último valor contable tangible registrado por primera vez desde 2012:

GráficoDatos de YCharts

Por supuesto, el verdadero valor del activo neto de la compañía es probablemente mucho más alto que $ 3.5B. La mayoría de sus activos están en desarrollo, por lo que es probable que se aprecien en lugar de depreciarse, ya que se encuentran en un balance general.

Con problemas, Hughes es una empresa difícil de valorar ya que los horizontes de inversión de sus proyectos están muy lejos en el futuro. En el pasado, parecía claramente sobrevalorado con pocos catalizadores positivos. Hoy en día, es probable que se negocie por debajo de su valor de activo neto teniendo en cuenta que se negocia por debajo de su último valor en libros. Por supuesto, si vendiera sus activos hoy, es probable que tenga dificultades debido a las malas condiciones económicas. Afortunadamente, la compañía tiene un capital de trabajo muy fuerte de más de $ 1B, lo que creo que le permitirá atravesar la crisis.

La línea de fondo

Las perspectivas a corto plazo para la empresa son difíciles. Las economías en muchas de las áreas en las que posee activos de alquiler están sufriendo un golpe. Los bajos precios del petróleo han perjudicado a compañías como Occidental Petroleum (OXY), que no solo es un inquilino de Hughes, sino también una importante fuente de empleos para la comunidad de Woodlands. Aún más, las ventas totales de viviendas en EE. UU. Se han desplomado a los mínimos de 2009-2010:

GráficoDatos de YCharts

Este es un cisne negro importante para la compañía y tomará algún tiempo antes de que cubra completamente. El peor resultado sería un aumento significativo y duradero de las vacantes, lo que haría que Hughes necesitara aún más financiamiento externo para cumplir con los requisitos.

Afortunadamente, la compañía tiene un horizonte de inversión a largo plazo en sus proyectos actuales que posiblemente sean más importantes que el impacto a corto plazo de COVID. Mientras los activos líquidos actuales de la compañía les permitan pasar este período, es probable que los inversores de HHC sean recompensados ​​comprando con el gran descuento actual al valor neto de los activos. Nuevamente, esta es una medida muy subjetiva, pero estimaría que es de alrededor de $ 72- $ 110 por acción con un aumento continuo esperado con el tiempo.

En general, creo que, al precio de hoy, puede valer la pena hacer una pequeña asignación a HHC. Es una acción de alto riesgo y alta recompensa, con muchos de esos riesgos y recompensas idiosincráticos para la empresa. En otras palabras, HHC devuelve si es probable que sea positivo o negativo que esté demasiado correlacionado con otras acciones ', particularmente después de que la crisis actual disminuya.

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Divulgar: Yo / nosotros no tenemos posiciones en ninguna acción mencionada, y no tenemos planes de iniciar ninguna posición dentro de las próximas 72 horas. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No recibo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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