Coproducido con Beyond Saving

Cuando el mercado colapsó, una de las primeras cosas en las que nos centramos en comprar fueron las acciones preferentes. Nuestros objetivos en “Oportunidades de altos dividendos” son sorprendentemente centrados en los dividendos. Queremos asegurar un alto nivel de ingresos recurrentes.

En marzo, había mucha incertidumbre. Las empresas estaban cerrando, y nadie sabía por cuánto tiempo. ¿Cómo sería la colección de alquiler? ¿El gobierno intervendría con estímulo? ¿La economía se recuperará rápidamente o tendremos una recesión prolongada?

A mediados de marzo, todo se estaba vendiendo, incluidas las acciones preferentes. Para nosotros, esta oportunidad deletreada. Uno de los principales beneficios de las acciones preferidas es que sus dividendos tienen prioridad sobre los dividendos comunes. COVID-19 creó mucha incertidumbre con respecto a los flujos de efectivo y, por lo tanto, el riesgo de dividendos. Al invertir un paso más, podríamos aislar nuestros dividendos del riesgo de recortes.

Además, muchas acciones preferidas, y la mayoría de las que tenemos en nuestra cartera, son “acumulativas”. Esto significa que, incluso si una empresa pierde un pago de los dividendos preferidos, el monto adeudado se acumula y debe pagarse en su totalidad antes de que las acciones comunes puedan recibir un centavo.

Cuando las acciones preferentes se vendían, agregamos más, aumentando nuestros dividendos, incluso cuando el mercado de valores se derrumbó a nuestro alrededor. Esto ayudó a mitigar el impacto cuando se redujeron los dividendos de acciones ordinarias y nos proporciona una base sólida y sólida de flujo de caja. Aumentamos nuestra asignación de renta fija del 35% al ​​45% de toda nuestra cartera.

Hoy destacamos una participación preferente en el sector REIT de triple red que todavía se cotiza con un buen descuento a la par, y ofrece una excelente opción defensiva para aquellos que buscan tener una cartera de alto rendimiento con ingresos estables.

American Finance Trust (AFIN) es un REIT de triple red, que se refiere al tipo de arrendamiento que utilizan. “Triple-net” es una forma de arrendamiento donde el inquilino asume la mayoría de los gastos a nivel de propiedad, como impuestos a la propiedad, seguros y mantenimiento. Esto permite que el arrendador sea muy discreto, y los riesgos de inflación en los gastos corren a cargo del inquilino.

Esto crea condiciones premium para los accionistas preferentes. Como accionistas preferidos, queremos un flujo de caja muy estable, que no se vea afectado por variaciones en los gastos. American Finance Trust, Inc. 7.50% PFD A (AFINP) es la única acción preferida de AFIN y actualmente se cotiza con un descuento a la par que nos permite obtener un rendimiento más del 8%.

Cómo funciona Triple-Net

Los arrendamientos de triple red se han vuelto muy populares como método de ingreso pasivo. Para los inquilinos, a menudo es una gran alternativa a la propiedad. Por lo general, se les permite operar sin restricciones y pueden modificar la propiedad según sus preferencias. Es muy parecido a ser dueño de una propiedad, excepto que en lugar de tener capital inmovilizado en bienes raíces, hacen pagos mensuales de la renta.

Entonces, desde la perspectiva del arrendador, usted pone el capital para comprar la propiedad, cobra el alquiler durante 10-15 años y, al final del plazo, el contrato de arrendamiento se renueva, encuentra un nuevo inquilino o vende la propiedad. Mientras tanto, con poco esfuerzo además de depositar cheques, es una inversión muy atractiva.

Perspectiva del inquilino

Entonces, ¿por qué los inquilinos están tan dispuestos a pagar el alquiler en lugar de ser dueños de la propiedad?

Suponga que tiene un restaurante y que esa propiedad valía $ 1.5 millones. Como propietario de un restaurante, ese tipo de capital podría destinarse a todo tipo de cosas: abrir un nuevo restaurante, publicitar, contratar / capacitar personal, actualizar sus muebles, etc. Tener $ 1.5 millones inmovilizados en la propiedad de una propiedad no está mejorando su negocio o la experiencia de sus clientes. Solo está sentado allí. Claro, puede ser apreciable en valor, pero si lo vende, ¡ya no tiene un restaurante!

Al venderle a un arrendador, el inquilino recibe $ 1.5 millones por adelantado y puede pagar una renta de $ 105k / año. El arrendador está obteniendo un retorno del 7% de su inversión pasiva y el inquilino ahora tiene dinero extra para reinvertir en su negocio donde esperan mayores rendimientos. Gana, gana.

Escalado de triple red

Triple-net es atractivo tanto para el propietario como para el inquilino, y esto ha permitido que la estructura de arrendamiento se amplíe sustancialmente. Un REIT como AFIN puede recaudar grandes cantidades de capital a través del capital y la deuda. Compra propiedades de otros inversores o de los propios inquilinos. Debido a que AFIN no realiza el mantenimiento de la propiedad, y los arrendamientos son a muy largo plazo, existen relativamente pocos gastos y necesidades mínimas de personal. Los dividendos se envían a los accionistas y se recauda más capital. Enjuague, lave, repita.

Se trata de calidad

Como propietarios, nuestro objetivo con los arrendamientos de triple red es no tener que preocuparnos por ellos. Queremos poner el capital y luego pasar el resto de nuestro tiempo averiguando cómo vamos a gastar nuestros ingresos.

Lo único que puede interrumpir eso es si el inquilino deja de pagar el alquiler. La calidad de los inquilinos es el factor más importante. Dado que los inquilinos tienen contratos de arrendamiento a largo plazo, y los inquilinos de alta calidad tienen más probabilidades de renovar sus arrendamientos, queremos inquilinos con un crédito sólido. El valor del inmueble subyacente es en realidad secundario, ya que un edificio con un contrato de arrendamiento de 10 años para un inquilino con una calificación de grado de inversión será más valioso que el mismo edificio con un contrato de arrendamiento de 10 años para un inquilino de grado C. .

Cuando se trata de calidad de grado de inversión, AFIN se encuentra entre los mejores.

Fuente: AFIN

El 44% de los inquilinos de AFIN tienen calificación de grado de inversión y otro 22% son “calificación de inversión implícita” sin calificación. Entonces, incluso considerando solo los inquilinos que son de grado de inversión, AFIN está a la par con la regalía de triple red Ingresos inmobiliarios (O)

Prueba del mundo real

La cartera de triple red de AFIN mostró su calidad en una prueba de presión del mundo real. Aquí hay un vistazo a las colecciones de alquiler en abril para la cartera de triple red de AFIN en comparación con su viaje purole-net peer Realty Income (O), VEREIT (VER), Spirit Realty (NYSE: SRC), Store Capital (STOR), Essential Properties (EPRT) y National Retail Properties (NNN).

La cartera de triple red de AFIN se encuentra entre las de más alta calidad en su sector. Esto no solo se ha demostrado en teoría, sino también en la práctica real.

El lado multiinquilino

Como parte de una adquisición, AFIN heredó una cartera de 33 propiedades multiempresa. Su intención con esta cartera ha sido arrendarla y venderla para que puedan invertir las ganancias en más propiedades de triple red. Actualmente, la cartera de múltiples inquilinos representa el 32% de la renta bruta. Esto es inferior al 39.5% en IPO en 2018.

Fuente: AFIN

En el entorno actual, es muy probable que AFIN conserve estas propiedades un poco más. Con el tiempo, la cartera se volverá menos relevante a medida que AFIN aumente su cartera de triple red y venda estas propiedades.

La recaudación de alquileres no fue tan fuerte para el inquilino múltiple con solo el 52%.

Fuente: AFIN

Aún así, incluso con el arrastre multiinquilino, AFIN La cartera general recaudó el 79%, colocándolos por delante de todos sus pares de triple red, excepto O y VER.

Hoja de balance

AFIN tiene una muy buena estructura de deuda para acciones preferentes. Utilizan principalmente hipotecas “sin recurso”. Estas hipotecas usan propiedades como garantía y, en caso de incumplimiento, los prestamistas solo tienen los derechos sobre esas propiedades. No tienen derechos sobre ningún activo más allá de los que se utilizan como garantía.

AFIN La única deuda no garantizada es su línea de crédito renovable.

A valor nominal, actualmente hay $ 193 millones en AFINP pendientes. Esto significa que la deuda más preferencial está cubierta por activos sobre 2.3x. Además, dado que $ 1.3 mil millones en activos no están gravados, AFINP plus el revólver disfruta de una cobertura de activos de más de 1.9x de los activos no gravados.

Como ya hemos establecido que la cartera de arrendamiento de triple red de AFIN es de una calidad extremadamente alta, podemos estar tranquilos sabiendo que el valor de los bienes raíces se mantendrá muy estable.

Seguridad de dividendos

La razón principal por la que hemos evitado el capital común de AFIN es que no consideramos que el dividendo sea seguro. Efectivamente, AFIN redujo su dividendo común 22% a $ 0.0708 / mes. Como un REIT administrado externamente, el incentivo es que la administración emita más capital y aumente la base de activos, incluso si no mejora el FFO / participación. Como resultado, con frecuencia vemos que los REIT administrados externamente hacen crecer sus activos considerablemente, pero las acciones comunes se diluyen con frecuencia y el dividendo común se pone en riesgo. Esta es la razón por la que puede ver que mucha gente dice “nunca compre un REIT administrado externamente”.

El nivel preferido nos ofrece un mayor grado de seguridad. Las acciones comunes no pueden recibir ningún dividendo hasta que las acciones preferidas se paguen en su totalidad. Nos encantan especialmente las acciones preferentes de REIT porque los REIT deben pagar el 90% de sus ingresos imponibles en dividendos.

El dividendo anual para AFINP es de $ 14.475 millones, que es menos de 1/6 del dividendo común actual. Mirando el EBITDA ajustado, la tasa de ejecución de AFIN es ligeramente superior a $ 200 millones / año y sus gastos de intereses en efectivo son poco menos de $ 72 millones / año.

Fuente: AFIN

Esto significa que la cobertura EBITDA ajustada de sus gastos por intereses + dividendos preferidos es 2.3x.

Incluso con 79% de recaudación de alquileres, AFIN aún puede cubrir cómodamente sus intereses y gastos preferidos. Suponiendo que la reducción de ingresos del 21% persiste durante un año completo y no hay una reducción compensatoria en los gastos, la cobertura de intereses + dividendos preferidos de AFIN sería 1.66x.

Con su cartera de alta calidad, anticipamos que las colecciones de alquiler de AFIN se recuperarán rápidamente, pero es tranquilizador saber que si no fuera así, digamos en el caso de la temida segunda ola, AFIN aún podrá cumplir con todas sus obligaciones y pagar el dividendo preferido.

Conclusión

Cuando la agitación llega al mercado, las acciones preferentes son un excelente lugar para estar. Si bien no son inmunes a las fluctuaciones de precios, proporcionan un flujo de caja más estable y, en caso de suspensión, los dividendos aún se deben en el caso de acciones preferentes acumulativas. Aprovechamos la venta masiva en marzo, y hemos visto muchas de nuestras selecciones correr desde la adolescencia baja o incluso de un solo dígito, y volver a los $ 20.

Todavía hay algunas ofertas en el mercado, y AFINP es una de ellas. Con una cartera de triple red de calidad premium, AFIN ha demostrado que sus propiedades son iguales o superiores a sus pares.

Para los inversores de ingresos, la acción preferida es el camino a seguir, con una cobertura de activos superior a 2.3x y el dividendo seguro, los inversores preferidos pueden obtener un rendimiento de más del 8% más algunas ganancias de capital a medida que AFINP regresa a su COVID-19 anterior niveles, cerca de $ 26. La fecha de la llamada de AFINP no es hasta marzo de 2024, por lo que los inversores pueden asegurar el rendimiento del 8% durante casi cuatro años. Se espera que la próxima fecha ex dividendo sea alrededor del 2 de julio. AFINP es un Compra fuerte en el nivel actual, y adecuado para inversores de ingresos que gustan de un ingreso alto sostenible con una volatilidad de precios más baja.

¡Gracias por leer! Si le gustó este artículo, desplácese hacia arriba y haga clic en “Seguir” junto a mi nombre para recibir nuestras actualizaciones futuras.

Oportunidades de alto dividendo, # 1 en la búsqueda de Alpha

HDO es la comunidad más grande y emocionante de inversores de ingresos y jubilados con más de +4300 miembros. Nuestra Inmediato Método de ingreso genera fuertes retornos, independientemente de la volatilidad del mercado, hacer que la inversión para la jubilación sea menos estresante, simple y directa.

Invierte con los mejores! Únase a nosotros para obtener acceso instantáneo a nuestro modelo portafolio apuntando a un rendimiento del 9-10%, nuestra cartera de acciones y bonos preferidos, y herramientas de seguimiento de ingresos. No te pierdas el poder de los dividendos! ¡Comience su prueba gratuita de dos semanas hoy!

Divulgar: Soy / somos largos AFINP, O, VER. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No recibo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

DEJA UNA RESPUESTA

Por favor ingrese su comentario!
Por favor ingrese su nombre aquí