Este artículo está destinado a servir como una continuación en mi cobertura de las cuatro compañías de seguros hipotecarios privados, MGIC Investment Corp (MTG), Radian Group (RDN), Essent Group (ESNT) y NMI Holdings (NMIH). Desde la publicación de mi primer artículo el 12 de mayo, las acciones han arrojado aproximadamente el 29%, 11%, 36% y 31% respectivamente hasta el 17 de junio frente a un rendimiento del 8,5% para el S&P 500, y todavía creo que todo esto las acciones todavía tienen una ventaja significativa. Mis artículos anteriores servirían como una buena introducción para aquellos que estén interesados ​​y estén vinculados aquí: Aseguradoras de hipotecas: El malentendido del mercado crea una oportunidad significativa, y aquí: Cuantificando el revés significativo de las aseguradoras de hipotecas privadas y comparando las empresas

Evolución de las tasas de tolerancia hipotecaria residencial

A medida que continuamos progresando a través de la recesión iniciada por COVID-19, sigo sintiéndome alentado por los datos que han seguido llegando. La siguiente tabla muestra datos semanales de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) sobre el total de préstamos hipotecarios en paciencia desde el La ley CARES se implementó a principios de marzo. Comenzaron a informar esta cifra para Fannie Mae / Freddie Mac también en la segunda mitad de mayo.

Fuente: Informes semanales de MBA

Como se puede ver, el crecimiento de las nuevas solicitudes de indulgencia se desaceleró significativamente de abril en adelante. Lo que es más, es que las GSE informaron una disminución en su participación en los préstamos en la indulgencia a partir de la última semana que finalizó el 7 de junio, una señal alentadora de que, con suerte, hemos alcanzado el pico de las paciencia.

Otra información crucial fue el último informe del monitor de hipotecas de Black Knight que se publicó el 8 de junio. Si bien el informe contenía una gran cantidad de puntos de datos importantes, tuve algunas conclusiones clave.

Primero:

Mientras que el 46% de los propietarios con indulgencia al 30 de abril hicieron sus pagos hipotecarios en abril, solo el 22% de los que tenían la indulgencia al 26 de mayo hicieron sus pagos en mayo, lo que indica un probable aumento en la tasa de morosidad nacional

Esto es un punto importante al tratar de proyectar las tasas de incumplimiento que los PMI informarán dado que un prestatario debe perder al menos dos pagos consecutivos para ser considerado como “en incumplimiento”.

Segundo:

Fuente: Black Knight Mortgage Monitor

Este cuadro nos da otra información crítica. Del monto total de préstamos de GSE en tolerancia, el 12% de ellos tienen un LTV entre 80-89% y el 6% de ellos tienen un LTV entre 90-99%. Dados los precios estables de la vivienda, podemos suponer que la combinación de estas dos poblaciones (18% de su total) probablemente debería ser préstamos con seguro hipotecario dado un LTV igual o superior al 80%.

Con toda esta información, podemos intentar aproximar las tasas de incumplimiento que los PMI probablemente experimentarán a fines de mayo. Primero, tomaré el porcentaje total FNMA / FRE de MBA de préstamos en indulgencia (6.4%) y lo multiplicaré por la participación con LTV en / por encima del 80% (18%) para llegar a la población total de préstamos de PMI en indulgencia, lo que sería ser 1.15%. Entonces supondré que según los datos de Black Knight, un prestatario que perdió el pago de abril también habrá perdido el pago de mayo, por lo que supondré que el 54% de esta población ha perdido al menos dos pagos. Esto me daría una tasa de incumplimiento a fines de mayo de 0.62% (6.4% x 18% x 54%). Convenientemente, NMI Holdings ha comenzado a informar sus tasas de incumplimiento mensualmente. Y resulta que mi estimación es acertada con su tasa de incumplimiento de mayo del 0,61%.

NMIH reportó préstamos en mora:

Fuente: Informe operativo mensual de NMIH

Esto me da un nivel de comodidad que estoy en el camino correcto al tratar de extrapolar las tasas de incumplimiento para los PMI en función de estas diversas fuentes de datos. Ahora podemos pensar en lo que esto podría significar en el futuro.

Dado que Black Knight vio un aumento en los pagos atrasados ​​por préstamos con tolerancia de 54% a 78%, creo que es seguro suponer que junio verá un aumento en las tasas de incumplimiento para los PMI. Si uso el 78% en nuestro cálculo anterior, llego a una tasa predeterminada del 30 de junio del 0,90%. Si asumimos el peor de los casos en que todos los que están bajo paciencia dejan de pagar, llegamos al 1.15%. Los PMI podrían manejar fácilmente las tasas de incumplimiento en este rango y es probable que la mayoría de ellos eventualmente se curen cuando los prestatarios salgan de la indulgencia.

En resumen, a medida que se filtran los datos, tenemos fuertes razones para creer que los PMI pueden manejar fácilmente los incumplimientos y los eventuales pagos de reclamos de esta recesión. Si vemos disminuciones significativas en las nuevas solicitudes de desempleo, esto también me daría mayor comodidad. También es fundamental que el mercado de la vivienda continúe siendo fuerte y que no comencemos a ver amenazas de una caída de los precios de la vivienda.

Actualización de objetivos de precios

Mi artículo anterior pasó por un ejercicio de valuación para nuestros cuatro PMI y recomendaría al lector que lea el artículo para obtener más información sobre la tabla a continuación. Ahora estoy usando estimaciones de ingresos para el año fiscal 2021 y las aplico contra mis tasas actualizadas de pago de reclamos. Ahora estoy asumiendo tasas de incumplimiento máximas de 1.1% y tasas de curación de 40%, 60% y 80% bajo el caso de oso, base y toro, respectivamente. La clave de esta valoración es intentar estimar el impacto en el valor contable del patrimonio de los pagos de reclamaciones. Los objetivos de precio pueden considerarse como mis objetivos de 12 meses.

Estas cifras sugerirían que los PMI deberían continuar teniendo un + 75% al ​​alza en los próximos 12 meses si entran en mora y las tasas de reclamos como estoy describiendo. Una forma alternativa de pensar en esto es que si los PMI se orientan hacia pagos de reclamos por debajo del 1% con impactos insignificantes en las ganancias, es razonable esperar que estas acciones vuelvan a sus máximos de 2019 dentro de un período de 12 meses.

Mis precios objetivo son bastante más altos que los estimados promedio de ventas y están más cerca de los objetivos de precios de analistas más optimistas, pero los estimados de ventas también se actualizaron en gran medida después de los anuncios de ganancias del primer trimestre y es probable que aún no incorporen la última claridad sobre tasas de incumplimiento que esperaría destacar en las llamadas de ganancias del segundo trimestre.

Divulgar: Soy / somos largos MTG, RDN, ESNT, NMIH. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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