Delta Property Fund, uno de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Reit) con más poder de JSE, vio su precio de las acciones caer un 12,5% el lunes, luego de la publicación de resultados financieros más pobres de lo esperado para todo el año hasta el 29 de febrero.

El fondo centrado en la oficina reportó uno de sus peores resultados, con ganancias distribuibles para el año que disminuyeron 38.1% a 45.69 centavos por acción, de 73.84 centavos por acción lograda en el año anterior.

Esto ocurre después de que el grupo notificó al mercado en una declaración comercial en marzo que espera que las ganancias distribuibles por acción para el año sean entre un 16% y un 20% más bajas.

En un movimiento extraño, Delta publicó una nueva declaración comercial a las 7:05 am el lunes alertando al mercado que las ganancias distribuibles por acción para el año serían entre 37% y 40% más bajas que el año fiscal anterior. Y, a las 8 am, lanzó sus resultados de todo el año.

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Con su año financiero que finaliza en febrero, antes de que las consecuencias de Covid-19 sacudieran el mercado, Delta atribuyó la caída de las distribuciones a las reversiones negativas de alquileres en los arrendamientos renovados, las altas vacantes en una economía difícil y el impuesto corporativo que tuvo que pagar sobre las ganancias retenidas .

Delta, que se encontraba en el punto de mira de la oferta de fusión fallida por la lucha contra Reit Rebosis durante gran parte del año pasado, sin embargo, anunció su número récord de arrendamientos renovados como uno de los principales momentos destacados de un año difícil. El grupo dijo que había logrado renovar 211 764m² de arrendamientos vencidos y concluyó 17 344m² nuevos arrendamientos durante el año.

El grupo, que posee torres de oficinas emblemáticas como el Edificio “The Embassy” en el CBD de Durban y el Edificio Hallmark en el CBD de Pretoria como parte de su cartera de propiedades de R10.9 mil millones, tiene una base de inquilinos dominada por el gobierno. En el pasado reciente, ha tenido problemas para asegurar arrendamientos estatales a más largo plazo.

En declaraciones a Moneyweb, el CEO de Delta, Sandile Nomvete, reconoció que Covid-19 no había tenido un impacto en el año fiscal 2019 de la compañía. Sin embargo, señaló que el impacto 2020 “aún no se tiene en cuenta” teniendo en cuenta el enorme nivel de incertidumbre en el mercado, incluso para los propietarios de oficinas.

Sandile Nomvete, CEO de Delta Property Fund. Imagen: suministrada

“Nuestro año financiero 2019 fue un año excepcionalmente desafiante debido a los continuos vientos en contra macroeconómicos en Sudáfrica. Experimentamos reversiones negativas de alquileres de entre 4% y 6%, que se comunicaron al mercado. Sin embargo, esto condujo a la reestructuración esperada de los arrendamientos del gobierno, lo que afectó negativamente las ganancias distribuibles para todo el año ”, dijo.

“A pesar del difícil mercado, aseguramos un número récord de arrendamientos renovados por un total de 211 764 m², de los cuales unos 112 000 m² están vinculados a departamentos del gobierno nacional o empresas estatales … Históricamente, asegurar arrendamientos gubernamentales a largo plazo ha sido nuestro mayor dolor de cabeza. Nos centramos mucho en el arrendamiento el año pasado y creemos que valdrá la pena ”, agregó.

Cuando se le preguntó si el intento fallido de Delta de fusionarse con Rebosis había contribuido al bajo rendimiento de su grupo, Nomvete dijo que era una “idea errónea de que el grupo pasó mucho tiempo” y dinero en la fusión propuesta. Agregó que si este fuera el caso, Delta no habría tenido un año récord desde una perspectiva de arrendamiento.

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La fundadora de Nomvete y Rebosis, Sisa Ngebulana, esperaba establecer el Reit diversificado empoderado negro más grande de Sudáfrica a través del acuerdo. Sin embargo, la fusión propuesta enfrenta la oposición de uno de los principales accionistas de BEE de Delta, el consorcio Crescent de Cornwall, que cuenta con el respaldo financiero de Redefine Properties.

“Tuvimos conversaciones con Rebosis, pero (la fusión propuesta) no nos llevó todo nuestro tiempo y no nos costó tarifas exorbitantes. Solo gastamos alrededor de R500 000. Lo vimos como una oportunidad emocionante para reunir nuestras carteras. Sin embargo, no funcionó y no buscaremos Rebosis en el futuro “, dijo el CEO de Delta.

Mientras tanto, el grupo ha optado por retener su dividendo para la segunda mitad de su año financiero, para retener efectivo ante la incertidumbre de Covid-19. La medida está en línea con la mayoría de sus pares incluidos en JSE.

“Creemos que es prudente retener ganancias para sobrevivir a lo que está sucediendo en el mercado … Además, necesitamos gastar alrededor de R200 millones anuales durante los próximos 3 años en nuestras propiedades como parte de nuestros acuerdos contractuales con nuestros inquilinos”, dijo Nomvete.

“La retención de dividendos también fortalecerá nuestro balance general, con nuestra relación préstamo-valor (LTV) en 46.3%”, agregó.

Reaccionando a los resultados de Delta, Nesi Chetty, gerente senior de fondos de propiedad en Stanlib, le dijo a Moneyweb que era un “conjunto de números débil”.

Agregó: “Delta se vio afectado por las reversiones de alquileres (negativas) y las vacantes dentro de su cartera. El valor del activo neto del grupo también se vio afectado por los ajustes de valor razonable en su cartera de inversiones. Dada la incertidumbre con respecto a las recaudaciones de alquiler previstas, así como el gasto de capital contractual, la administración ha hecho lo correcto para no declarar un dividendo final “.

Chetty dijo que el grupo había “hecho bien” en sus negociaciones con el Departamento de Obras Públicas, con Delta renovando casi el 50% de sus arrendamientos nacionales.

“Será interesante observar cómo se tratarán los contratos de arrendamiento restantes que deben renovarse durante Covid-19. Los próximos meses serán un desafío para el sector de oficinas. En respuesta al menor crecimiento, todos los inquilinos están revisando sus requisitos de exposición inmediata en la oficina. Las grandes empresas, los bancos y los inquilinos del gobierno pueden buscar consolidar el espacio, o incluso devolver el espacio para las concesiones de alquiler. Delta necesitará manejar este riesgo activamente ”, agregó.

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