Fuente: Tejon Ranch Co.

Tejon Ranch Co. (TRC) es una compañía intrigante pero adormecida en la que he estado atento por mucho tiempo pero nunca apreté el gatillo. Me he vuelto a interesar en él, ya que la crisis de la corona ha puesto el precio de las acciones por debajo del valor en libros por primera vez desde 1980, mientras que también está cerca de mínimos de 20 años. Así que decidí explorar y dejar mis pensamientos en esta nota.

A continuación se presentan algunas de las estadísticas clave de la compañía:

Capitalización de mercado $ M

376
Valor empresarial $ M 392.04
P / E (TTM) 38,55
Precio / libro 0,88
Precio / Ventas 7.62
Precio / Flujo de caja libre 17,6

Ingresos (TTM) $ M

49
Dividendo Nulo
EPS (TTM) $ 0,37

Tejon (pronunciado: tay-HONE) Ranch es una “compañía tenedora de tierras” que tiene 270,000 acres de tierra contigua, a 60 millas al norte de Los Ángeles y al suroeste de Bakersfield. Es la propiedad privada más grande de California. La “tierra” es interesante en estos tiempos, ya que es un activo real que ofrece protección a la baja en caso de una grave recesión económica. Actúa como un diversificador de activos y ancla de cartera en clima tormentoso, similar al oro. Además, ya no lo hacen. Tejon Ranch tiene algunas operaciones de agronegocios, así como minería y pozos petroleros en sus tierras. Todos estos producen algo de efectivo (es un flujo de caja libre positivo) pero su atracción real es su potencial inmobiliario como se describe a continuación.

Fuente: Google Maps.

Historia

La historia de la compañía se remonta a la década de 1850 cuando el general Edward Fitzgerald Beale llegó a la tierra después de la guerra entre México y Estados Unidos. Como primer Superintendente de Asuntos Indígenas de California, Beale estableció Fort Tejon, un puesto militar destinado a controlar y supervisar a las tribus indias en la tierra. La historia cuenta que un oficial del ejército mexicano nombró a la región El Tejón, español para tejón, después de que sus soldados encontraron un tejón muerto en la boca del cañón. Para 1866, Beale había gastado $ 90,000 para reunir 270,000 acres, aproximadamente ocho veces el tamaño de San Francisco, a través de concesiones de tierras mexicanas. El rancho pasó a la familia Beale hasta 1912, cuando un grupo de hombres de negocios liderados por Harry Chandler, el magnate de los periódicos y los bienes raíces, compró la propiedad. Chandler, quien fue editor desde hace mucho tiempo de Los Angeles Times, en un momento también fue el mayor propietario privado de tierras en los Estados Unidos.

Tejon se hizo público oficialmente en 1936, cotizando en el mostrador. Chandler estuvo involucrado hasta 1997, cuando él y sus socios vendieron su participación del 31 por ciento a dos fondos de inversión de Nueva York, Third Avenue Trust y Carl Marks Management Co. Los titulares institucionales presionaron a los ejecutivos de Tejon Ranch para explorar otras formas de ingresos, incluidos los bienes raíces. Para 1999, Tejon cotizaba en la Bolsa de Nueva York y había comenzado a planificar nuevas ciudades entre los condados de Kern y Los Ángeles. La acción ocasionalmente capta la imaginación de los inversores cuando consideran el potencial y se dispara, pero luego, a medida que el interés disminuye debido al lento progreso, vuelve a sus formas adormecidas.

Comunidades planificadas

Tejon Ranch es básicamente un banco de tierras, cuya atracción principal es que se encuentra en el proceso de desarrollar comunidades planificadas. Estas comunidades planificadas de forma multimillonaria se desarrollarán a lo largo de una generación, por lo que hay que ser paciente.

El segmento de bienes raíces residenciales del negocio está trabajando en tres comunidades planificadas, todas ubicadas cerca de la autopista interestatal I-5. La I-5 es la principal carretera interestatal norte-sur en la costa oeste de los EE. UU. Que se extiende desde la frontera canadiense hasta la frontera mexicana. La I-5 atraviesa Tejon Ranch y le da a la compañía 16 millas de frente. El primer y más avanzado MPC en el proceso de desarrollo es Pueblo de montaña en el rancho Tejon. Mountain Village tiene derecho a 3,450 hogares, 160,000 pies cuadrados de desarrollo comercial, 750 llaves de hotel y 21,335 acres de espacio abierto. Se ha aprobado el mapa tentativo del tracto para las primeras cuatro fases del desarrollo residencial, así como el plan del sitio comercial para la primera fase del desarrollo comercial; El más grande de los tres MPC, Centenario, en el condado de Los Ángeles, albergará 19,333 unidades residenciales y 10.1 millones de pies cuadrados de espacio comercial. Centennial recibió la aprobación final de la Junta de Supervisores del Condado de Los Ángeles en abril de 2019. El tercer MPC, Vid, albergará 12,000 unidades residenciales y otros 5.1 millones de pies cuadrados de espacio comercial. Esta comunidad planificada estará cerca de las existentes de TRC Centro comercial Tejon Ranch que es un desarrollo industrial operativo con paradas de camiones y centro de reabastecimiento de combustible, varios almacenes de distribución, así como un centro comercial. El 10 de diciembre de 2019, la Junta de Supervisores del Condado de Kern adoptó el Informe complementario de impacto ambiental recirculado preparado en respuesta a un fallo judicial y volvió a aprobar el desarrollo de Grapevine. En total, se planean más de 35,000 unidades residenciales junto con 15.4 millones de pies cuadrados de espacio comercial. Al parecer, Tejón tiene derechos de agua considerables que apoyarían a esta población, ya que esta es un área árida.

Fuente: Tejon Ranch Co.

Existen altas barreras de entrada, ya que California es un estado muy poblado, regulado, politizado y litigioso. Los MPC se encuentran en varias etapas de planificación como se muestra en el siguiente esquema:

Fuente: Tejon Ranch Co.

El desarrollo real de estos tres MPC (es decir, palas en el suelo) dependerá del mercado inmobiliario, la economía de California y el interés de los desarrolladores de empresas conjuntas. La compañía no ha proporcionado ninguna orientación aquí. Espero que los desarrollos anteriores demoren entre 25 y 50 años en monetizarse por completo.

Hoja de balance

El balance general es bastante limpio (principalmente verde con poco rojo) con bajo apalancamiento.

Fuente: Simplemente Wall St

La compañía identifica los siguientes activos en su balance:

Fuente: Tejon Ranch Co.

Gran parte de los activos mantenidos en subpartidas inmobiliarias no están desarrollados. A medida que la compañía desbloquea lentamente el valor de sus bienes inmuebles, se espera que estos crezcan.

La compañía ha estado financiando su expansión mediante la emisión de capital (principalmente ofertas de derechos a los accionistas existentes). Es probable que esto continúe. El siguiente gráfico muestra que las acciones en circulación han aumentado de aproximadamente 14 millones a más de 26 millones en 20 años.

Fuente: autor con datos de Gurufocus.com

Sin embargo, a pesar de la dilución, en los últimos 30 años, el valor en libros de la compañía por acción ha crecido a una tasa de crecimiento anual compuesta de 8.2%. Dados los planes de desarrollo de la compañía, es razonable esperar que este crecimiento continúe a una tasa similar a largo plazo.

Valuación

La empresa puede valorarse aproximadamente en función de su relación histórica de precio a libro. Su mediana de relación P / B en los últimos 20 años ha sido de 2.55. Actualmente, se encuentra en un mínimo histórico de 0,88. Si tuviéramos que valorar, en función de la mediana de la relación P / B, la acción debería estar en $ 41.77. Sin embargo, la acción está actualmente en $ 14.34. Por lo tanto, está muy infravalorado. El Sr. Market ciertamente no está enamorado de Tejon.

En un artículo de SA en mayo de 2016, Nicholas Bodnar realizó un análisis de suma de partes en Tejon. Llegó a una valoración de capital de entre ~ $ 75 y ~ $ 116. Por lo tanto, el punto de precio de ~ $ 41 anterior no parece tan fuera de línea.

Propiedad

La familia multimillonaria Tisch a través de varias entidades posee aproximadamente el 18% de las acciones comunes de la empresa a través de sus entidades familiares. Continúan comprando más acciones. Daniel Tisch, un vástago está en la Junta de Directores. Con suerte, el control de la familia Tisch asegura cierto grado de supervisión de la gobernanza.

Discusión

Tejon Ranch cotiza a una valoración por precio al valor contable de la mitad de lo que fue durante la gran crisis financiera del 07-09. Tejon no está angustiado de ninguna manera, ya que la empresa se capitaliza principalmente por capital, no por deuda. En general, Tejon Ranch es una jugada interesante basada en activos que puede ser de interés para los siguientes tipos de inversores:

1) Dinero muy paciente – Personas que pueden invertir por una generación o más. Tierra es un activo de larga apreciación (con altibajos). A lo largo de los años, espero que el valor en libros se incremente de manera constante, pero el sentimiento de los inversores puede disminuir y fluir, lo que afecta la valoración de las acciones.

Fuente

2) Inversores oportunistas a largo plazo – Personas que pueden comprar y vender en función de la valoración. La compañía parece ser una compra al precio de las acciones por debajo de $ 15 y una venta al precio de las acciones por encima de $ 25. Por supuesto, es posible que tenga que esperar varios años para hacer estos movimientos.

3) Inversores de activos duros. – Los inversores que estén interesados ​​en poseer activos duros que mantendrán su valor a largo plazo contra la inflación a medida que las imprentas del gobierno se amotinan. Esta es una buena inversión para fideicomisos familiares y personas con excedentes de efectivo que desean proveer para la próxima generación.

No es una inversión para las personas que esperan un ingreso por dividendos, ingresos por jubilación o una apreciación rápida. Tampoco tiene un catalizador perceptible, especialmente ahora que estamos en una recesión, el desarrollo inmobiliario se ralentizará.

Divulgar: Yo / nosotros no tenemos posiciones en ninguna de las acciones mencionadas, pero puedo iniciar una posición larga en TRC durante las próximas 72 horas. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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