Recientemente, no pude investigar y escribir lo suficientemente rápido como para aprovechar las existencias disponibles. Ahora, paso horas revisando los datos para descubrir una empresa digna de una encuesta de diligencia debida.

En una búsqueda de valor, se destacan las aerolíneas, los hoteles, las líneas de cruceros y el comercio minorista. En el pasado, podría haber atacado acciones de Delta (DAL) o Carnival (CCL); Sin embargo, años de ganancias y pérdidas en situaciones similares se quedan en mi mano. Si bien invertir en nombres derrotados podría dar lugar a un futuro multibagger, percibo que el riesgo es demasiado grande.

Años de inversión me llevaron a las siguientes pruebas mínimas para posibles inversiones:

Busco empresas con una ventaja competitiva, una base financiera firme, y preferiblemente con una gestión ejemplar. Compro y mantengo acciones que generan dividendos con un alto rendimiento actual o un dividendo bien financiado que crece rápidamente.

Realty Income (O) pasa esas pruebas. Creo que el equipo de gestión es ejemplar. La compañía tiene un perfil de deuda que pocos en el espacio REIT pueden igualar, y el modelo de negocio de la compañía ofrece ventajas intrínsecas.

Desafortunadamente, persisten vientos en contra significativos.

Una amenaza a corto plazo pero significativa

Realty Income (en adelante, Realty) recaudó el 84% de mayo y el 82% de la renta de abril. Por el contrario, en abril, Washington Prime Group (WPG) aportó el 30% de su alquiler, mientras que Tanger Factory Outlets (SKT) recaudó el 12% de sus recibos de alquiler.

Para comprender el impacto de los problemas minoristas en Realty, los inversores deben analizar la combinación de inquilinos de la compañía.

(Las siguientes cifras representan el porcentaje de mezcla de inquilinos. Las rentas derivadas de diferentes categorías no coinciden con el porcentaje de las empresas en esa mezcla de inquilinos. Sin embargo, los números son lo suficientemente cercanos como para no ser una preocupación. Por ejemplo, las farmacias representan 8.8 % de los inquilinos, pero proporcionan el 9% de los alquileres. Las tiendas en dólares son el 7.9% de los inquilinos y proporcionan el 8% de los alquileres).

Realty desglosa sus inquilinos en 20 categorías. En abril, 11 de ellos pagaron el 100% de los alquileres adeudados. Dos, Automotive Services y Automotive Tire Services, pagaron el 96% y el 71% de los alquileres, respectivamente. Esas categorías comprenden el 4.6% del total de inquilinos.

Creo que es probable que esas categorías experimenten un impacto mínimo a largo plazo de la crisis de COVID-19. Lo mismo se aplica a las categorías Convenience Store y Drug Store. Juntos, constituyen el 20.7% de los inquilinos de la compañía y pagaron el 99% de sus alquileres de abril.

Eso deja a Salud y estado físico (7.2% de los inquilinos), Teatros (6%), Restaurantes de servicio rápido (5.7%), Cenas informales (3.1%) y Cuidado infantil (2.2%) como categorías que debían alquilar. Estos representan casi una cuarta parte de los inquilinos de Realty, y algunos enfrentan un futuro sombrío.

En la categoría de Salud y estado físico, LA Fitness proporciona casi la mitad de los ingresos por alquiler, y Lifetime Fitness contribuye con la mayor parte del resto.

Fuente: Presentación de la llamada de ganancias del primer trimestre

LA Fitness y Lifetime Fitness son empresas privadas. En consecuencia, no puedo proporcionar información sobre esos negocios. Sin embargo, notaré que Gold's Gym se declaró en bancarrota el mes pasado, y Planet Fitness (PLNT) informó que el 60% de los clientes regresaron a los gimnasios reabiertos.

La bancarrota del oro es especialmente alarmante ya que la compañía registró su mejor año de crecimiento en 2019.

A pesar de la mala perspectiva de los gimnasios, la imagen para los cines es aún más sombría. Mientras que las empresas de salud y fitness pagaron el 35% de los alquileres en abril, Realty no recibió un centavo de las empresas de películas.

Los teatros normalmente proporcionan el 6,3% de los ingresos totales de alquiler, casi la mitad de los cuales provienen de AMC Entertainment (AMC), con una suma igual que proviene de Regal Cinemas. Una vez más, Regal es privado, pero AMC es una empresa que cotiza en bolsa.

AMC tiene la mayor cadena de salas de cine del mundo. Desafortunadamente, la mayoría de los teatros en los Estados Unidos están cerrados. Sin embargo, considere la reacción de los consumidores cuando China reabrió los teatros. Las películas promediaban a una persona por presentación, y toda la recaudación nacional en taquilla era de miles de dólares.

Las ganancias del primer trimestre de AMC revelaron que los ingresos cayeron un 21.5% y una pérdida neta para la compañía de $ 2.176 mil millones. La asistencia cayó un 24,2%.

Una vez que AMC y Regal vuelvan a estar en el negocio, no se les permitirá operar a plena capacidad. Por ejemplo, se espera que el estado de California permita reabrir a mediados de este mes, pero la capacidad se limitará al 25% o 100 personas, lo que sea menor.

¿No puedes manejar la verdad?

Realty promociona los servicios esenciales provistos por muchos de los clientes de la compañía; sin embargo, LA Fitness, AMC y Regal son los inquilinos más grandes sexto, séptimo y octavo de la compañía, respectivamente, y proporcionan más del 9% de los ingresos por alquileres de la compañía.

Realty también anuncia inquilinos que tienen calificaciones de deuda de grado de inversión. Una vez más, LA Fitness, AMC y Regal no están entre esas compañías.

Otra instancia de gestión que revela la verdad es la afirmación un tanto engañosa de que el 96% de sus inquilinos están protegidos del comercio electrónico. Si bien eso es técnicamente preciso, el 13.5% de la renta se deriva de gimnasios y teatros.

Sí, Amazon (AMZN) no entregará un teatro o un entrenador personal a su hogar, pero los ingresos provenientes de películas y gimnasios están en peligro.

Cuando lo bueno puede ser malo

Realty es el REIT triple neto más grande de los EE. UU. Para aquellos que no estén familiarizados con el término, los arrendamientos de triple red requieren que el inquilino asuma los costos financieros para mantener la propiedad. Esto incluye impuestos inmobiliarios, servicios públicos, costos de mantenimiento y seguro de construcción. En consecuencia, solo el 0.6% de los ingresos anuales de la compañía se dedican al gasto de capital recurrente.

La mayoría de los arrendamientos de Realty tienen una duración de 15 años, lo que resulta en un flujo de ingresos confiable. Los índices de cobertura de los inquilinos también son altos, proporcionando otro grado de seguridad para los ingresos de la compañía. Desafortunadamente, para los inversores, esto conlleva un grado de costo de oportunidad.

Los plazos de arrendamiento de Realty tienen aumentos anuales de alquiler muy bajos, generalmente alrededor del 1%. Con arriendos de 15 años, esto resulta en un flujo de ingresos muy estable pero también en un crecimiento interno anémico. En consecuencia, Realty se basa en adquisiciones para aumentar los ingresos. Si bien la compañía ha sido capaz de impulsar el crecimiento a lo largo de los años, cualquier aumento en las tasas de interés resulta en un aumento en los costos de adquisición.

Fuente: Presentación de la llamada de ganancias del primer trimestre

Por qué se denomina ingresos de bienes inmuebles

Realty es un aristócrata de dividendos y paga un dividendo mensual. Desde 1994, la empresa aumentó el dividendo más de 100 veces, alcanzando un CAGR de 4.5%. Durante la Gran Recesión, la empresa continuó aumentando el dividendo, experimentó un crecimiento positivo de las ganancias y registró un retorno total para los accionistas de dos dígitos. De hecho, de 2017 a 2019, el rendimiento total de Realty fue un 43% más alto que el promedio de S&P 500 REIT.

Los siguientes gráficos dan testimonio de la historia de fuerte crecimiento de la compañía a lo largo de los años, así como del desempeño de las acciones en relación con los principales índices.

Fuente: Presentación de la llamada de ganancias del primer trimestre

Fuente: Presentación de la llamada de ganancias del primer trimestre

Argumentaré que el historial de crecimiento de dividendos y ganancias de la compañía, junto con el rendimiento superior de Realty durante la Gran Recesión y la superación de los índices por parte de las acciones, es prueba de un equipo de gestión ejemplar.

Dividendo, Valoración y Posición Financiera

El rendimiento actual está un poco por debajo del 4,5% y la relación de pago un pelo por debajo del 85%. Los analistas proyectan que el FFO disminuirá un 2% en 2020 y aumentará un 5% en 2021. En consecuencia, descarto por completo un recorte en el dividendo. De hecho, la compañía aumentó el dividendo cuando estaba revisando esta pieza.

La deuda de Realty tiene una calificación A3 de Moody's, A- de S&P y BBB + de Fitch. La compañía tiene más de $ 4 mil millones en liquidez disponible. El cuadro a continuación proporciona una imagen de la escalera de la deuda de la empresa.

Fuente: Presentación de la llamada de ganancias del primer trimestre

Mientras escribo estas palabras, las acciones de Realty se negocian por $ 58.44. El precio objetivo promedio a 12 meses de 14 analistas es $ 71.08. El precio objetivo promedio de los 3 analistas que calificaron a la compañía durante el último mes es de $ 64.66.

Mi perspectiva

Cuando comencé mi investigación de diligencia debida, fui parcial contra Realty debido a mi percepción de que la compañía está cotizando cerca del valor razonable. Soy un cazador de gangas y, en general, requiero inversiones prospectivas para comerciar por debajo de FV para ser considerado.

Sin embargo, Realty proporciona un rendimiento seguro y robusto. La compañía tiene una base financiera sólida y puede presumir de un rendimiento a largo plazo que supera al mercado. No hay razón para creer que la compañía no funcionará en el futuro previsible tan bien como lo ha hecho en el pasado.

También reconozco que hay empresas de alta calidad que comercian con un precio elevado, y cuento a Realty en ese grupo de élite. Si bien es lamentable que perdí la oportunidad de comprar las acciones en un nivel inferior, creo que las acciones aún tienen un perfil razonable de riesgo / recompensa.

En consecuencia, logré un nivel de entrada en Realty Income y califico la acción como una COMPRA.

Una última palabra

Espero continuar proporcionando artículos a los lectores de SA. Si encuentra este artículo de valor, le agradecería mucho que me siguiera (arriba, cerca del título) y / o presiona “Me gusta este artículo” justo debajo. Esto me ayudará mucho a seguir escribiendo para SA. La mejor de las suertes en sus esfuerzos de inversión.

Divulgar: Yo soy / somos largos O. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

Divulgación adicional: No tengo entrenamiento formal en inversiones. Todos los artículos son mi perspectiva personal sobre una inversión prospectiva dada y no deben considerarse como consejos de inversión. Se debe ejercer la debida diligencia, y los lectores deben participar en investigaciones y análisis adicionales antes de tomar sus propias decisiones de inversión. Todos los riesgos relevantes no están cubiertos en este artículo. Los lectores deben considerar su propio perfil de inversión único y contemplar la búsqueda de asesoramiento de un profesional de inversiones antes de tomar una decisión de inversión.

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