Taylor Morrison Home Corp (NYSE: TMHC) se desplomó un 2,58% en las operaciones posteriores al mercado el 8 de junio de 2020. Ha habido incertidumbre entre inversores y analistas sobre si la Reserva Federal mantendrá la tasa de interés a cero o en el rango negativo en junio 10, 2020. Con las tasas, ahora en mínimos históricos, los compradores de viviendas tienen una buena oportunidad de compra. Al final resultó que, el rango de las tasas de fondos de los federales se mantuvo en 0-0.25%.

La Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU. Informó que en el mes de mayo hubo un aumento en el empleo en la construcción de 464,000 después de perder 995,000 en abril. Los que más ganaron fueron los contratistas de comercio especializado con 325,000, mientras que el crecimiento del empleo se dividió en partes iguales entre los sectores residenciales y no residenciales. Sin embargo, los edificios residenciales tomaron una porción mayor de +105,000 unidades, mostrando una perspectiva positiva entre los constructores de viviendas en los Estados Unidos. Sin embargo, si bien los constructores predicen un negocio en auge, las perspectivas en términos de disponibilidad de capital y las hipotecas son indicativas de un entorno sombrío. De hecho, el FOMC predijo una mayor contracción de la economía en un 6,5% en 2020.

Tesis

A pesar de que el precio de las acciones se disparó más de un 23% a principios de junio, la estrategia de alquiler con opción a compra de TMHC puede no obtener beneficios este año. Además, el crecimiento en las ventas netas es un espejismo que puede no ser sostenido por el panorama fiscal actual.

Crisis de asequibilidad

Aproximadamente un tercio de los 44 millones de hogares que alquilan en los Estados Unidos no podían pagar sus alquileres de abril a mayo a tiempo. El pago único muy esperado de $ 1,200 incluido en el estímulo federal no pudo pagar el alquiler mensual de un apartamento de dos habitaciones en cualquier parte del país. Los fondos eran inadecuados para pagar también el alquiler de una casa de una habitación en un vecindario caro. Además, el gobierno aún tiene que aprobar una legislación para proteger a los inquilinos a largo plazo en caso de que los efectos de la pandemia no desaparezcan antes.

La compañía de alojamiento en línea Airbnb, anunció recientemente que convertiría la mayoría de sus instalaciones de alquiler en proyectos de vivienda a largo plazo. Ha habido un aumento en las listas de inventario no solo en los EE. UU. Sino también en Canadá. Por ejemplo, en Canadá, la fuerte cotización en las instalaciones de alquiler ha llevado a una disminución del 5% en el precio de los apartamentos residenciales de alquiler en el centro. Hacia principios de junio de 2020, la demanda de apartamentos de alquiler ha disminuido en las ciudades más rentables.

Fuente: City Metric

Vivienda de bajo costo

También ha habido una reducción en los proyectos de viviendas de bajo costo a lo largo de los años. Los constructores de viviendas construidas para alquilar se han concentrado en clientes de altos ingresos con la oferta de viviendas en disminución. En una investigación realizada por el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda, hubo una disminución de 418,000 unidades de alquiler a $ 600 en el año 2018, para los hogares que ganan un ingreso anual de $ 24,000. El número ha estado disminuyendo continuamente hasta 2020. Con la situación actual, las proyecciones indican que las casas de alto costo pueden tener una demanda decreciente en 2021.

Fuente: Centro Conjunto de Estudios de Vivienda

De 2014 a 2018, el número de unidades de vivienda que se alquilan a $ 400 también disminuyó en 904,000 unidades, mientras que las que alquilaron a $ 400-599 disminuyeron en 1,8 millones de unidades. El aumento de un año en 2015 hizo que las unidades de vivienda alquiladas por $ 800-999 aumentaran en 198,000 unidades.

Un aumento en los precios de alquiler y las nuevas construcciones premium actuaron como motivadores principales para el aumento en el alquiler de unidades de vivienda por $ 1000 en 4.6 millones en 2014-2018.

Fuente: Centro Conjunto de Estudios de Vivienda

Además, en ese momento había un filtrado ascendente donde los ingresos aumentaron simultáneamente con la demanda de nuevas unidades de vivienda. Si bien la demanda era alta, la oferta estaba luchando. Para mantenerse al día con la demanda, el suministro de unidades superiores a $ 1000 aumentó en 19.4 millones (del 33% al 43% del total de unidades de alquiler en los EE. UU.).

Dado que la tasa de desempleo aumentará a casi el 16,3% en junio de 2020, la situación de filtrado ascendente que aumentó la demanda de viviendas de alto costo se revertirá en el año fiscal 2020/2021.

Datos económicos recientes de la Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU. Sugieren que si bien hubo un aumento en los niveles de empleo de 2.5 millones en mayo de 2020, el número disminuyó en 19.6 millones desde febrero de 2020. Los niveles de empleo no agrícola aún disminuyeron en un 13% desde febrero a pesar de las ganancias en mayo.

La siguiente tabla es un extracto de un Journal que muestra cómo los trabajadores de bajos ingresos en los Estados Unidos se han visto afectados por la situación económica actual.

Ganadores de bajos ingresos Ganadores de altos ingresos
44% son inseguros de alimentos 20% tienen seguridad alimentaria marginal 36% son alimentos seguros La mayoría no puede cumplir con todas sus facturas
El 41% no tiene suficientes alimentos para alimentarse y alimentar a sus familias.
36% tienen fondos inadecuados para pagar sus alquileres / hipoteca 50% (la mitad) no puede cumplir con todas sus facturas

Fuente: Universidad de Michigan

Tanto las personas de bajos ingresos como las de altos ingresos tuvieron problemas para satisfacer todas sus necesidades básicas hacia junio de 2020. Además, el 36% de las personas de bajos ingresos tenían recursos financieros inadecuados para pagar los alquileres y las hipotecas. Además, la tasa de desempleo para 2020 fue establecida por el FOMC en 9.3% para este año.

Mirage de ventas netas

El informe de rendimiento de ventas y ritmo de Taylor Morrison publicado el 2 de junio de 2020, mostró que la compañía promedió 2.5 ventas / día en los últimos 2 meses. De especial interés es el hecho de que las ventas se realizaron virtualmente. Este hecho es importante teniendo en cuenta el impacto devastador de Covid19 y los bloqueos estatales que restringieron los movimientos, incluidas las visitas al sitio.

La investigación federal actual muestra que ha habido una disminución en la venta de viviendas existentes.

Fuente: FRED

El número de ventas de viviendas existentes se ha contraído un 24.83% de 5,760,000 unidades en febrero de 2020 a 4,330,000 unidades en abril de 2020. La evidencia histórica también muestra que existe una fuerte correlación negativa entre la venta de viviendas y el tiempo que pasan en el mercado. Esta conclusión significa que con la caída en las ventas desde febrero hasta junio de 2020, ha habido un aumento en el tiempo para las viviendas en los mercados.

Evidentemente, los 2.5 hogares / día vendidos por TMHC habían existido durante mucho tiempo en el mercado. Esta medida es inadecuada para identificar correctamente las ventas en el año fiscal 2020/2021. La disminución de la demanda de vivienda, la baja oferta de viviendas de bajo costo (como lo muestra la situación económica actual) y una caída en las ventas indica que el mercado inmobiliario se está reduciendo.

Los analistas de Credit Suisse (CSGN) mantuvieron su opinión sobre D.R. Horton Inc (DHI) en Outperform (ligeramente por debajo de una calificación de compra fuerte). En comparación con TMHC, la compañía tiene un respaldo financiero más sólido con una capitalización de mercado de $ 20.19 mil millones y una posición de efectivo de $ 1.477 mil millones para el segundo trimestre de 2020. Otro competidor, PulteGroup, Inc (NYSE: PHM) cayó 2.26% para negociarse a $ 35.84 en 10 de junio de 2020 debido a la calificación negativa de las acciones que indicaron que la acción no puede recuperarse después de Covid19.

Solicitudes de hipoteca

El número de nuevas solicitudes de hipotecas aumentó un 13% año con año con un aumento del 5% en comparación con la semana que finalizó el 5 de junio de 2020. Ha habido un aumento en la demanda entre los compradores que anteriormente se habían visto restringidos por los pedidos de quedarse en casa del gobierno que restringió el movimiento.

Además, ha habido una disminución en el número de prestatarios que querían alivio del pago de facturas hipotecarias pendientes. Los datos de Black Knight mostraron que a partir del 2 de junio de 2020, había 4,7 millones de préstamos hipotecarios aún en indulgencia desde marzo de 2020. El número había disminuido en 34,000 desde la última semana de mayo de 2020.

Con la crisis financiera de 2007/08 aún fresca, los bancos serán más cuidadosos ahora antes de aumentar la proporción de préstamos para vivienda. Además, la legislación de la Ley Dodd-Frank significa que los bancos deberán pedir prestado menos para financiar proyectos de apuestas largas (subprime). Las obligaciones de deuda garantizadas (CDO) que ayudaron en la emisión de hipotecas en la crisis financiera de 2007/08 ahora son poco comunes. Para mantener su solvencia crediticia y reducir las deudas incobrables incluso para préstamos comerciales, Bank of America (BAC.PK) compró pequeñas capas de obligaciones de préstamos garantizados (CLO) en mayo de 2020 por aproximadamente 20 centavos / dólar.

Línea de fondo

La demanda de instalaciones de alquiler ha disminuido considerablemente en los Estados Unidos. También ha habido una reducción en los proyectos de viviendas de bajo costo a lo largo de los años. Los constructores de viviendas construidas para alquilar se han concentrado en clientes de altos ingresos con la disminución de la oferta de viviendas en aumento. El aumento reciente en los niveles de empleo en mayo de 2020 con la disminución del 13% en el empleo no agrícola es inadecuado para revertir el filtrado ascendente que motivó la demanda de viviendas de alto costo entre 2014-2018. Además, el 36% de los trabajadores de bajos ingresos en los Estados Unidos no tienen fondos suficientes para pagar sus alquileres / hipotecas. El registro de ventas de 2.5 hogares / día indicado en el informe de rendimiento de Taylor Morrison no tiene en cuenta el tiempo de mercado y la caída general de las ventas. Finalmente, el aumento en las solicitudes de hipotecas solo servirá para reducir la emisión de préstamos hipotecarios, ya que los bancos tratarán de evitar la repetición de la crisis financiera de 2007/2008. Es posible que la situación financiera actual no respalde la estrategia de alquiler según lo previsto por Taylor Morrison al menos durante un año.

Divulgar: Yo / nosotros no tenemos posiciones en ninguna acción mencionada, y no tenemos planes de iniciar ninguna posición dentro de las próximas 72 horas. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

DEJA UNA RESPUESTA

Por favor ingrese su comentario!
Por favor ingrese su nombre aquí