Este artículo fue coproducido con Nicholas Ward.

En la actualidad, las computadoras representan la mayoría de los volúmenes de negociación a través de operaciones algorítmicas y fondos negociados electrónicamente. Como tal, es fácil ver el mercado como una entidad gigante y sólida.

En la mayoría de los días, la marea a corto plazo impulsada por el sentimiento parece bajar o elevar todos los barcos. Debido a esto, no es de extrañar que los inversores tiendan a olvidar que el mercado de valores es precisamente eso: un mercado de acciones individuales.

Incluso dentro del espacio REIT, las personas agrupan demasiado rápido a los competidores como si fueran comparaciones de manzanas con manzanas. Sin embargo, eso no cambia el hecho de que no lo son.

Es por eso que analizaremos las diferencias entre dos de las acciones más seguidas en nuestra área de cobertura: Ingresos inmobiliarios (O) y Capital de tienda (ALMACENAR)

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Ambos son REIT de arrendamiento de triple red. Lo que significa que ambos ofrecen exposición a lo que probablemente sea el negocio de margen de beneficio operativo más alto del mundo. Estas compañías regularmente publican márgenes en el rango medio del 90%.

Esto se debe a su estructura, que transfiere los gastos asociados con la posesión / operación de una estructura física, incluidos los impuestos, los seguros y el mantenimiento, para el inquilino. Estos altos márgenes combinados con altas tasas de ocupación resultan en fuertes flujos de efectivo que conducen a dividendos confiables.

En pocas palabras, la estructura REIT triple neta es el sueño de un inversor orientado a los ingresos. Sin embargo, a pesar de que siguen los mismos planes y prácticas generales, ciertamente no todos se crean por igual.

Viejo vs. Nuevo

Si nos ha estado siguiendo incluso recientemente, no necesita presentación de Realty Income. Algunos lo consideran una “acción de culto” debido a su gran número de seguidores entre la comunidad de crecimiento de dividendos.

Realty Income se hizo pública en 1994 y desde entonces ha brindado a los inversores rendimientos sobresalientes en el mercado.

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Además, se la conoce como “The Monthly Dividend Company”, con 598 meses consecutivos pagados … y contando. De hecho, O ya ha declarado su número 599, que se pagará a los accionistas el 15 de junio.

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Nuestro equipo de iREIT lo ha cubierto ampliamente en los últimos meses. La compañía se ha mantenido como una de nuestras principales acciones con calificación Buy y varios de nuestros analistas son accionistas.

Para una inmersión más profunda en Realty Income y sus operaciones, considere lo siguiente:

  • En 18 de mayoNicholas Ward publicó esta pieza destacando la razón detrás de su compra más reciente en la compañía.
  • En 5 de Mayo, Williams Equity Research recibió una Selección del Editor por desglosar la Cartera de O y probablemente los datos de la recaudación de rentas durante la liquidación REIT.
  • En 12 de Abril, produjimos este artículo destacando la reciente entrevista exclusiva de iREIT con el CEO de Realty Income, Sumit Roy, donde destacó la dedicación de la compañía a su dividendo.

En resumen, tenemos una muy buena opinión de esta empresa por muy buenas razones.

A continuación: Store Capital

También hemos prestado mucha atención al rival de Realty Income, Store Capital. Entonces, cuando nuestros suscriptores preguntaron recientemente sobre las diferencias entre los dos, decidimos que era un buen momento para compararlos.

Si bien STOR no ha sido público durante casi tanto tiempo, ha generado resultados muy fuertes para sus accionistas. Desde su debut en noviembre de 2014, desde entonces ha proporcionado un rendimiento total anualizado del 16,6%, como destacó el CEO Christopher Volk en la Carta Anual 2020 de la compañía a los Accionistas, publicada a fines de febrero.

Eso supera tanto al mercado más amplio como a su índice de grupo de pares. Y el crecimiento de dividendos de STOR también ha sido más impresionante en los últimos años, incluso en comparación con Realty Income.

Además, a lo largo de este rendimiento superior, la acción continuó cotizando con múltiplos más bajos que sus pares. Esto implicaba que la relación riesgo / recompensa asociada seguía siendo superior a las disponibles en otros lugares del espacio REIT.

Una vez más, eso fue antes de los cierres. Desde entonces, tanto STOR como O han experimentado una debilidad significativa.

Fuente: Yahoo Finance

Por ejemplo, antes de la venta masiva de COVID-19, Realty Income se cotizaba cerca de los máximos de 52 semanas en el área de $ 85. Sin embargo, una vez que lo hizo, ese precio cayó precipitadamente, bajando más del 55% a $ 38.

En cuanto a STOR, se cotizaba por casi $ 41 a fines de febrero, solo para caer a $ 13, o aproximadamente el 68%.

Como puede ver, a pesar de que ambas acciones se veían geniales a principios de año, a O le fue mucho mejor una vez que se produjo la volatilidad negativa.

Fuente: Yahoo Finance

Como preguntaron nuestros suscriptores, ¿qué da?

Es cierto que la larga historia de éxito y seguridad de dividendos de O daría a los inversores defensivos más confianza que la mayoría. Sin embargo, esta sigue siendo una pregunta legítima.

Antes de la liquidación, muchas de las métricas y múltiplos fundamentales de la Tienda eran mucho más atractivas en términos de valoración relativa y perspectivas de crecimiento.

Con todo eso en mente, profundizamos en la disección de la dicotomía. Y dos cosas realmente se destacaron: los mensajes de la administración y la calidad de la cartera de bienes raíces.

Cuento # 1

Puede ser fácil decir que los mensajes de administración no son importantes en relación con los fundamentos reales. Pero creemos que la mayoría de los inversores a largo plazo permanecen en una empresa durante tanto tiempo, incluso durante períodos de incertidumbre, debido a la confianza en la gestión.

Especialmente para los inversores orientados a los ingresos y / o al crecimiento de dividendos, esto significa creer que los equipos de gestión están comprometidos con sus pagos.

Sumit Roy de Realty Income calificó el dividendo de su empresa como “sacrosanto”. Como esa es la palabra SAT, aquí está la definición de Merriam-Webster:

Fuente: Merriam-Webster

En otras palabras, en opinión de Roy, no hay ingresos inmobiliarios sin el dividendo. Y duplicó ese sentimiento en la conferencia telefónica Q1 del 6 de mayo.

Esto es lo que dijo después de que el analista Barry Raskin preguntó si la compañía podía seguir pagándolo:

“Sí … Y se remonta a nuestro índice de pagos. Tenemos un 20% de descuento en nuestro modelo de negocios para ayudar a respaldar los dividendos que tenemos”.

Continuó diciendo que esto es más que un simple status quo. “Es una parte esencial de cómo operamos nuestro negocio. Es nuestra misión”. Y así, Realty trabaja duro para “administrar la liquidez”.

Es suficiente para:

“… resistir las interrupciones, incluso las interrupciones a mediano plazo, y aún así poder mantener un perfil del negocio que sigue siendo muy fuerte y continúa respaldando los dividendos. Como saben, nos agregaron a la lista de aristócratas de dividendos antes este año. Nos llevó 25 años llegar allí “.

Francamente, no tenía que decir nada de eso. Podría haber sido fácilmente críptico, apuntando hacia la incertidumbre y pateando la lata por el camino. Sin embargo, no lo hizo.

Es ese tipo de honestidad lo que nos llevó a asegurar a los accionistas que los pagos mensuales de Realty continuarían. Y esto es exactamente lo que ha sucedido hasta ahora.

Cuento # 2

Luego está STOR. Cuando se le preguntó al CEO Christopher Volk sobre el dividendo, tanto por iREIT en una entrevista exclusiva al CEO como durante una reciente conferencia telefónica, fue bastante evasivo.

Si bien se mantuvo optimista sobre las operaciones y perspectivas de STOR, no se mostró tan firme sobre el dividendo como lo fue Roy.

Durante la sesión de preguntas y respuestas de la conferencia telefónica de STOR, también recibió una o dos preguntas de analistas. Uno era de Jeremy Metz, quien le preguntó sobre su “último pensamiento sobre el dividendo”, a lo que Volk dijo:

“Sí, creo que esperamos poder responder eso en junio para usted. Creo que nuestra junta directiva evaluará de cerca el dividendo y hará lo que debe hacer”.

En otras palabras, no quieren prometer nada hasta que tengan que prometer algo. Hasta que “tengan cierta previsibilidad de hacia dónde … se dirige el mundo”.

“Entonces creo que las juntas estarán en una muy buena posición para formular una política convincente y clara. Y, por supuesto, las cosas cambian todos los días como ustedes saben. Entonces, un día las cosas están cerradas; las siguientes están abiertas, etc. etc.

Eso significa que tendrás una actualización. Ahora, debe esperar uno en junio. Y así, cuando hagamos uno en junio, podremos hablar de eso, también de la política de dividendos. Y luego tendremos otra actualización en julio “.

Ciertamente no culpamos a Volk por ser conservador durante un entorno sin precedentes para los gerentes de REIT. Incluso lo respetamos.

Sin embargo, también respetamos las reacciones de los inversores. Las declaraciones indirectas de Volk sin duda implicaron debilidad con respecto a la seguridad de dividendos y las perspectivas de crecimiento de STOR.

Grado de inversión gana el día

Mire los dos mapas a continuación que destacan Realty Income y la diversificación geográfica de la tienda. Hay muchas similitudes.

Ingresos inmobiliarios

Fuente: Presentación Q1 ER CC

Capital de tienda

Fuente: Presentación CC Q1

Francamente, es bastante sorprendente ver la superposición. Sin embargo, cuando compara sus índices de ocupación recientes, STOR realmente funciona mejor, con una ocupación del 99.5% en el primer trimestre frente al 98.5%.

Sin embargo, la principal diferencia parece ser la calidad de sus inquilinos.

Store Capital se centra principalmente en la rentabilidad a nivel de unidad y en las calificaciones crediticias de contratos individuales al realizar adquisiciones, mientras que el mercado actual parece preferir acuerdos con socios que han aumentado la liquidez.

Como puede ver a continuación, más del 70% de los contratos de STOR son de grado de inversión. Y dice que los acuerdos que hace con sus socios a menudo tienen menos riesgo de inversión que el riesgo de crédito de sus inquilinos.

Fuente: Presentación CC Q1

Históricamente, STOR se ha centrado en las empresas del mercado medio, y la administración sigue siendo optimista en esta estrategia. Durante la llamada Q1, Volk dijo:

“Los resultados de sus sensibilidades a este evento de cisne negro que obligó a una cesación del comercio amplia aunque temporal. Examinando el panorama más amplio más allá de un campo de arrendamiento neto, esta noción se hace aún más clara dados los pagos limitados de los alquileres de minoristas de todos los tamaños y créditos calificaciones “.

Aun así, “todo es relativo” en este momento, desde el cobro de la renta hasta el tipo de inquilino y la tasa de ocupación.

“… nuestro enfoque de inversión comienza con un modelo de negocio integrado que fuimos pioneros en 1980 y que perfeccionamos en las últimas cuatro décadas en tres plataformas de inversión pública separadas y exitosas. Visto desde esta perspectiva, creo que las colecciones de alquileres de abril no calificadas de STORE lideraron ese sector arrendado “.

También destacó la diversidad específica del sector de la compañía, incluidas las áreas de la economía que se vieron menos afectadas por los cierres.

“Y dado el diferencial general entre las tasas de arrendamiento que se pueden obtener desde los inquilinos con grado de inversión hasta los inquilinos no calificados, también postularía que el rendimiento en efectivo de abril de STORE sobre la inversión se vio afectado ya que los aplazamientos de arrendamiento se ubicaron cerca de la parte superior de nuestro par neto de arrendamiento grupo.”

Volk reiteró el compromiso de la compañía con sus inquilinos. Y, juntos, los ve triunfar, incluso saliendo del otro lado de las paradas más fuertes que nunca.

“Las empresas como STORE”, dijo, “son esenciales para la formación de capital inmobiliario entre las empresas nominadas del mercado medio y más grandes y ayudarán a este país a medida que salgamos de esta pandemia”.

Optimismo, hechos y análisis

Puede ser cierto que la cartera de inquilinos sin grado de inversión de STOR superó a sus pares. Pero Se ha comprobado que los inquilinos con grado de inversión tienen más probabilidades de pagar sus facturas durante esta crisis.

La estrategia del mercado intermedio es buena y buena en la mayoría de los entornos de mercado. Pero en el mundo de hoy, donde las puertas están cerradas, los flujos de efectivo se desactivan y los alquileres son difíciles de pagar.

Ciertamente vale la pena tener socios con bolsillos profundos.

Si bien Realty Income ha cambiado su tono con respecto al valor frente a la calidad en la última década más o menos, La tienda sigue aparentemente convencida de su capacidad para buscar gemas, independientemente de su calidad crediticia..

Eso muestra cómo solo logró cobrar el 68% de la renta de abril.

La gerencia llegó a acuerdos de aplazamiento para la gran mayoría de sus socios que no pagaron. El alquiler cobrado más los acuerdos de aplazamiento equivalían a aproximadamente el 97% de la base de inquilinos de STOR.

Pero esa cifra del 68% sigue siendo mucho más baja que la tasa de cobro del 84,2% de Realty Income el mismo mes.

STOR destacó el hecho de que aproximadamente el 75% de su renta diferida provenía de solo seis industrias.

Fuente: Presentación CC Q1

Pero también duplicó su enfoque en el mercado medio, diciendo: “Si estás en un negocio sensible a COVID-19, vas a estar muy, muy lastimado por esto” pase lo que pase.

Su solución es simplemente seguir haciendo “lo que hacemos mejor. Y vamos a seguir con nuestra estrategia, y vamos a evaluar estos sectores de cerca”.

Hechos y análisis en el otro extremo también

Realty Income también actualizó recientemente a los inversores en sus cobros de alquileres de mayo, que llegaron a alrededor del 82%. Agregue eso a la forma en que la gerencia notó anteriormente su tasa de pago de alrededor del 80% en la crisis.

Juntas, esas cifras brindan mucho consuelo a los inversores orientados a los ingresos.

Sin embargo, lo que realmente se destacó fue que, durante abril, la compañía recolectó:

  • 99.5% de su renta de sus cuatro principales industrias
  • 99.9% del alquiler de sus inquilinos de grado de inversión.

Y durante mayo, recaudó el 98,4% de los inquilinos con grado de inversión.

Desde la Gran Recesión, O se ha centrado en aumentar su exposición a esos negocios de mayor calidad. Al mirar a sus 15 principales inquilinos en 2009, solo el 3.2% de ellos se ajustan a esa categoría.

Hoy, esa cifra se encuentra en 28.5%. Y aproximadamente la mitad de su renta proviene de tal.

En resumen, el enfoque de STOR en acuerdos de grado de inversión a nivel micro ha demostrado ser exitoso en el pasado. Pero la decisión de Realty Income de aumentar su propia exposición ha demostrado ser aún más profética y altamente productiva.

Como se muestra a continuación, la cartera de O no es perfecta en términos de viabilidad de distanciamiento social. Tiene una exposición significativa a los cines, gimnasios, comidas informales y cuidado de niños, ninguno de los cuales ha funcionado particularmente bien en los últimos meses.

Fuente: Presentación Q1 ER CC

Sin embargo, antes de los cierres, muchas de las industrias que luchan hoy son exactamente del tipo en que los inversores querían que los REIT se enfocaran para ayudar a diversificarse fuera del comercio minorista físico.

Con eso en mente, ciertamente no nos importa ver la diversificación en la cartera de O, especialmente cuando hay un enfoque en inquilinos de grado de inversión.

Creemos que su historial a largo plazo habla por sí mismo. De hecho, no hemos perdido ni una pizca de fe en la capacidad de Realty Income para navegar por esta volatilidad y la futura.

Fuente: Presentación Q1 ER CC

Conclusión

La gente suele decir que “una imagen vale más que 1,000 palabras”. Bueno, eso es cierto en términos de la descripción general de la compañía que Realty Income proporcionó durante su informe de ganancias más reciente.

Fuente: Presentación Q1 ER CC

Al final del día, simplemente no hay nada más seguro que la ilustre historia de O, su cultura de éxito, su sólido equipo de administración, su impresionante balance y su mejor cartera de propiedades.

Para el registro, nos sigue gustando STOR como una jugada a largo plazo, aunque sus números bajos de cobro de alquileres parecen poner en riesgo el dividendo por ahora.

No estamos necesariamente prediciendo un corte. Pero ciertamente no nos sorprendería ver uno.

Es por eso que sigue siendo calificado como Compra especulativa en comparación con O, que lleva una firma Comprar clasificación.

Nota del autor: Brad Thomas es escritor de Wall Street, lo que significa que no siempre tiene razón con sus predicciones o recomendaciones. Como eso también se aplica a su gramática, disculpe cualquier error tipográfico que pueda encontrar. Además, este artículo es gratuito: escrito y distribuido solo para ayudar en la investigación al tiempo que proporciona un foro para el pensamiento de segundo nivel

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Divulgar: Soy / somos largos O, ALMACENA Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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