Tesis de Inversión

Corporate Office Properties Trust (OFC) ha resistido la crisis económica inducida por la pandemia prácticamente indemne. La compañía opera un modelo de negocio resistente a la recesión que en gran medida no está correlacionado con el ciclo económico general. Sus 169 propiedades de misión crítica se arriendan principalmente a inquilinos de Defensa / TI que respaldan las operaciones de defensa y seguridad nacional del gobierno. Si bien es poco probable que COPT brinde resultados emocionantes similares a las compañías de tecnología, creo que tiene una fuerte pista de crecimiento por delante, al tiempo que brinda a los inversores un flujo constante de ingresos por dividendos.

Últimos resultados

COPT tuvo un buen Q1 en medio de la pandemia, con FFO llegando a 0,51 por acción, que es esencialmente plana año a año. Su NOI en efectivo de la misma propiedad creció un impresionante 5% interanual, y la cartera principal estaba arrendada en un 95.2% al final del trimestre, impulsada por las altas tasas de retención y el arrendamiento récord el año pasado.

Lo que me gusta de COPT es que el 88% de sus ingresos proviene de inquilinos en el espacio de Defensa / TI, la mayoría de los cuales se dedican a operaciones y seguridad nacional de misión crítica. El 12% restante proviene principalmente de inquilinos en los sectores esenciales de salud / salud pública y servicios financieros.

A diferencia de los REIT minoristas y hoteleros que fueron afectados por la pandemia, el 100% de las propiedades de COPT se consideran esenciales y han estado en pleno funcionamiento durante la pandemia. El impacto total del alivio de la renta del inquilino es bajo y es inferior al 0.5% de las rentas anuales en efectivo. No debería sorprendernos que la compañía haya recaudado prácticamente todas sus rentas para abril y mayo al 98.6% y 98.1% del total de la facturación contractual, que, cuando se ajusta para el alivio de la renta, llega aún más alto al 99.5% y 99.1%.

La retención de inquilinos se mantuvo sólida en 89%, y el volumen de arrendamiento fue fuerte ya que la compañía arrendó 143,000 pies cuadrados en el trimestre, lo que representa un aumento del 13% interanual desde el primer trimestre de 19. COPT también tiene una serie de arrendamientos de alto perfil que acaban de entrar en línea, incluido un arrendamiento ejecutado con el gobierno de EE. UU. Por un gran bloque de espacio en 100 Secured Gateway. Además, la gerencia acaba de ejecutar un acuerdo de 3.1 megavatios con un contratista del gobierno para un arrendamiento de supercomputación a largo plazo y está en negociaciones para una ubicación de 11.25 megavatios, como señaló el CEO Steve Budorick en la conferencia telefónica:

El inquilino es una compañía Fortune 100 con quien tenemos una relación muy fuerte. Además, la negociación de renovación para el vencimiento de 11.25 megavatios este año está progresando bien y esperamos completarla este trimestre. Pusimos en servicio el desarrollo arrendado al 100% de 230,000 pies cuadrados durante el trimestre. Después de esa entrega, nuestros desarrollos activos totalizaron 2.2 millones de pies cuadrados que actualmente están arrendados en un 78% y serán arrendados en un 86% al momento de la entrega del nuevo arrendamiento con el gobierno de los EE. UU.

La tubería de desarrollo también sigue siendo sólida, ya que en abril se ejecutó una transacción de construcción a medida para un nuevo edificio de la sede de Cummings Aerospace, una empresa de soluciones de ingeniería y contratista de defensa. Como positivo adicional, las actividades de construcción se consideran esenciales, y el trabajo en proyectos de desarrollo existentes continúa sin cesar. Aquí hay una instantánea de la canalización de desarrollo actual, que ya está alquilada en un 86% sobre una base de pies cuadrados.

(Fuente: Presentación del inversor de junio)

Lo que también me gusta de COPT es sus costos de capital de arrendamiento relativamente bajos en relación con sus pares en el sector de oficinas, que es conocido por los altos costos de adaptación para satisfacer las necesidades de los inquilinos. A solo $ 2.53 por pie cuadrado, los costos de la compañía son 48% más bajos que los de su próximo par más alto.

(Fuente: Presentación del inversor de junio)

COPT también tiene un cronograma de vencimientos de arrendamiento bien escalonado, con no más del 11% de sus arrendamientos que vencen hasta 2023, como se ve a continuación.

(Fuente: Presentación del inversor de junio)

Mirando hacia el futuro, la gerencia anticipa que la mayoría de sus solicitudes de alivio de alquiler alcanzarán el T2, lo que resulta en una disminución de NOI en efectivo de la misma propiedad de 1.5-3% en comparación con el T219. Como tal, se espera que el NOI para todo el año 2020 sea plano hasta un 1% interanual, y se espera que FFO llegue a 2.07 por acción en el punto medio de orientación.

Balance y dividendos

El balance de COPT se mantiene sólido, con una deuda neta a EBITDA de 6.3x y una deuda neta a activos brutos de 38.2%. El crédito de la compañía tiene una calificación de grado de inversión de BBB- o equivalente por las tres agencias de calificación. Como se ve a continuación, la gerencia ha hecho un excelente trabajo al reducir el apalancamiento de un máximo de 9.2x (incluidas las acciones preferidas) al nivel de 6.3x hoy, con el compromiso de llegar a 6.0x como objetivo a largo plazo.

(Fuente: Presentación del inversor de junio)

El dividendo de COPT a 0.275 por acción está bien cubierto con un índice de pago implícito del 70% basado en el dividendo / AFFO. El dividendo se ha mantenido estable en los últimos 8 años, pero eso podría atribuirse en parte al importante desapalancamiento que se produjo durante este tiempo. Creo que la compañía puede volver a aumentar sus dividendos a medida que los proyectos de construcción a medida entren en línea y agreguen ingresos incrementales en los próximos años.

Riesgos clave

Como la gran mayoría de los inquilinos de COPT son contratistas de defensa del gobierno, los recortes en los gastos de defensa pueden tener un impacto importante en la demanda de sus propiedades por parte de los inquilinos. Creo que esto se ve mitigado por las perennes tensiones mundiales que no van a desaparecer en el corto plazo, y por las expectativas de la administración de un aumento anual del 2% en el presupuesto de defensa hasta 2024. Además, veo una mayor demanda de ubicaciones de TI seguras a medida que aumenta la seguridad cibernética. la vanguardia

Resumen

COPT arrienda la mayoría de sus propiedades a inquilinos de Defensa / TI que son operacionalmente esenciales para el gobierno de los EE. UU. Y son inmunes a los ciclos económicos generales. Su fuerte tasa de retención y la tubería de construcción a medida son catalizadores para el crecimiento en los próximos años. Además, los bajos costos de capital de arrendamiento y un sólido balance hablan de la durabilidad de su modelo de negocio. Como tal, creo que COPT ofrece a los inversores un lugar relativamente seguro para poner en funcionamiento los dólares de inversión mientras obtienen un dividendo.

Al precio actual de $ 27.66 y un P / FFO de 13.0, creo que las acciones están subvaluadas teniendo en cuenta la seguridad del flujo de ingresos y las perspectivas de crecimiento por delante. Califico las acciones como una Compra con un precio objetivo de $ 32.00, que representa un P / FFO de 15.

Divulgar: Yo / nosotros no tenemos posiciones en ninguna acción mencionada, y no tenemos planes de iniciar ninguna posición dentro de las próximas 72 horas. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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