Tesis de Inversión

CubeSmart (CUBE) es un REIT de self-storage en crecimiento con 477 propiedades propias y 707 propiedades administradas no propias. Si bien CubeSmart es más pequeño que sus pares Public Storage (PSA) y Extra Space Storage (EXR), existen amplias oportunidades de crecimiento, ya que los 10 operadores principales poseen colectivamente solo el 24% del mercado total. Con un balance sólido y una sólida estrategia de crecimiento, creo que CubeSmart está bien posicionado para capear la crisis actual y continuar su trayectoria de crecimiento a largo plazo.

Últimos resultados

CubeSmart comenzó la Q1 con resultados iniciales prometedores. La ocupación de febrero aumentó 50 bps a / a, y el mismo volumen de alquiler de la tienda fue superior al del año anterior. El resultado final, sin embargo, se vio afectado por los efectos de COVID con aterrizaje de ocupación en 91.8%, por debajo del 92.3% en Q1'19. El NOI de la misma tienda creció solo 0.8% debido a los aumentos de alquiler compensados ​​por la menor ocupación. El FFO aumentó levemente en un + 2.5% a / a a 0.41 por acción, lo cual fue más que suficiente para cubrir el dividendo de 0.33 por acción a un índice de pago relativamente seguro del 83%.

Lo interesante de la tasa de ocupación es la dinámica subyacente, en la que una disminución del 28% en los alquileres de la misma tienda fue casi compensada por una disminución del 26% en las vacantes, lo que sugiere que los pedidos de refugio en el lugar silenciaron tanto las mudanzas como las mudanzas, con poco efecto neto. En el lado positivo, la administración está viendo algunas señales tempranas de un rebote ya que la misma tasa efectiva neta de la tienda (mudanzas netas de desocupaciones) ha tenido una tendencia positiva para abril, y está solo un 13% por debajo de la de abril de 2019.

Me gusta que la compañía esté mejorando tecnológicamente su negocio de alquiler mientras aborda la pandemia de COVID al mismo tiempo con SmartRentals, que permite a sus clientes acceder a las puertas y puertas de acceso del teclado sin contacto con sus teléfonos inteligentes. Esta tecnología se implementó a fines de abril en Nueva York, y la compañía ha visto altas tasas de adopción hasta ahora, lo que tiene sentido dado el entorno actual.

De manera alentadora, la compañía aún continúa su trayectoria de crecimiento, ya que cerró 3 adquisiciones por un total de $ 75 millones, y agregó 66 tiendas a su plataforma de administración de terceros, elevando su total de 707 tiendas administradas por terceros. Además, estableció un 10 % de posición de propiedad en una empresa conjunta recientemente formada que adquirió 14 tiendas por un precio total de compra de $ 135 millones. Actualmente, tiene cinco propiedades de desarrollo de empresas conjuntas en construcción con aperturas previstas a mediados de 2020 hasta mediados de 2021.

A medida que el mercado de autoalmacenamiento continúa estando algo fragmentado con muchas operaciones familiares, esperaría que jugadores establecidos como CubeSmart continúen consolidando el mercado a través de adquisiciones y administración de propiedades. Considero que la plataforma de administración de terceros es un importante motor de crecimiento para la empresa, ya que representa ingresos incrementales, y cada nueva incorporación le permite a la empresa extender aún más sus costos, lo que permite economías de escala. Si bien esta plataforma representa solo el 3.8% de los ingresos totales en el T1'20, creció a una tasa prometedora del 11% interanual, que es más alta que la tasa de crecimiento del 7.1% interanual para los ingresos por alquileres. Este es ciertamente un punto brillante para monitorear.

Fuente: Presentación del inversor Q1'20

Además, creo que habrá vientos de cola renovados para la compañía desde el punto de vista del desarrollo y la ocupación a medida que los millennials se trasladen de las zonas urbanas densamente pobladas a los centros suburbanos, tanto cuando comienzan las familias como en respuesta a la pandemia.

Si bien la tendencia a largo plazo es un buen augurio, los aumentos de alquiler, sin embargo, parecen estar silenciados al menos a corto plazo, como comentó el director financiero Timothy Martin en la conferencia telefónica:

Comenzamos a ajustar varias de nuestras prácticas operativas al detener nuestras ventas esbeltas y pausar nuestros aumentos de alquiler a clientes existentes, entre otras cosas; Es evidente que esas acciones tendrán un impacto financiero, pero desde una perspectiva temporal no tuvieron un gran impacto en los resultados del primer trimestre. El impacto vendrá en los resultados del segundo y tercer trimestre y posiblemente más allá.

Hoja de balance

La administración continúa operando con un sólido balance general con una relación de deuda al 39% de activos brutos y una deuda a EBITDA de 4.9. Como referencia, considero que debajo de 6 está en el rango seguro, y CubeSmart ciertamente está dentro de eso. Además, opera con una alta relación de cobertura de carga fija de 5.5, lo que debería brindar a los inversores una comodidad adicional.

Solo tiene un 3% (o $ 56 millones) de deuda vencida hasta finales de 2021. En el lado de la liquidez, tiene $ 35 millones de efectivo en el balance y $ 750 millones de capacidad no utilizada en su revólver. Esto me da confianza de que la empresa no debería tener problemas de liquidez, ya que se las arregla a través de esta crisis y continúa creciendo.

Riesgos clave

CubeSmart opera en un entorno competitivo con pocos diferenciadores entre él y sus competidores. El exceso de oferta ha sido y siempre será una preocupación para este sector. Creo que este riesgo se ve mitigado de alguna manera por los cortos tiempos de desarrollo necesarios para construir una propiedad y ponerla en funcionamiento, lo que permite que el mercado de autoalmacenamiento se autoajuste relativamente rápido de acuerdo con las características de oferta y demanda de sus mercados.

Resumen

Al igual que muchas empresas, la trayectoria de crecimiento de CubeSmart se ha visto afectada por la pandemia actual. Si bien el crecimiento de los ingresos a corto plazo se ha visto limitado por la congelación de los aumentos de alquileres, creo que la historia de crecimiento a largo plazo permanece intacta a medida que adquiere propiedades en los mercados centrales y agrega oportunistamente propiedades no propias a su creciente plataforma de administración de terceros. También confío en que la compañía superará esta crisis en buena forma con el respaldo de su sólido balance.

Creo que las acciones están completamente valoradas al precio actual de $ 29.54 y un P / FFO de 18.3 al momento de la escritura y recomiendo una retención. Recomendaría comprar en un retroceso cuando las acciones estén más cerca de un P / FFO de 17.

Divulgar: Yo / nosotros no tenemos posiciones en ninguna acción mencionada, y no tenemos planes de iniciar ninguna posición dentro de las próximas 72 horas. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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