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Quizás hay dos industrias que se destacan por haber sufrido el mayor impacto de la crisis COVID-19; aerolíneas y hoteles. Las aerolíneas están comenzando a ver brotes verdes, aunque el tráfico todavía es solo una fracción de los niveles anteriores. Los hoteles también están luchando con muchos todavía cerrados, u operando a tasas de ocupación históricamente bajas. Este último es donde nos enfocaremos hoy y específicamente, en Confianza de propiedades de servicio (SVC), que tiene una exposición significativa a través de una gran lista de propiedades de hotel.

Las acciones han explotado al alza en los últimos días, casi triplicándose solo en las últimas tres semanas. Eso normalmente me quita las acciones, pero SVC era tan barato en este período de rebote, que todavía es barato para los tenedores a largo plazo hoy en $ 11, y creo que vale la pena echarle un vistazo.

La diversificación está ayudando hoy, pero el apalancamiento para mejorar los fundamentos del hotel ayudará mañana

Para ser justos, SVC no es un hotel de puro juego, y de hecho, está bastante lejos de serlo.

Fuente: presentación del inversor

El fideicomiso tiene 1.142 propiedades en total en su amplia cartera, con un valor en dólares de esas propiedades en el vecindario de $ 12 mil millones, con $ 7 mil millones en hoteles y el saldo en propiedades de arrendamiento neto minorista. Alrededor del 60% de la cartera está en hoteles, con Centros de viajes de América (TA) representando una cuarta parte por sí solo, y el saldo en una variedad de exposiciones muy pequeñas a otras industrias.

Ante esto, hay dos cosas claras para mí. Primero, la venta masiva fue exagerada a principios de este año ya que SVC fue castigada como si fuera a cerrar. Esto no tiene sentido dado que obtiene ~ 40% de sus ingresos de los inquilinos que estaban operando normalmente, o al menos algo cerca de él.

En segundo lugar, el hecho de que los Centros de viajes lleguen a tiempo y paguen los alquileres completos es muy positivo para SVC, y mientras que otros inquilinos, como los cines y los centros de acondicionamiento físico, probablemente luchan por pagar, el fideicomiso tiene suficientes ingresos para capear la tormenta. Eso es críticamente importante, porque la segunda parte de la ecuación después de tener cierta certeza de que la confianza sobrevivirá a la crisis, es qué tan bien puede salir de la crisis.

La exposición del fideicomiso a los hoteles es de donde vendrá el rebote porque en algún momento, las personas comenzarán a viajar nuevamente. Los viajes de negocios se han detenido esencialmente en los EE. UU., Al igual que los viajes de placer, pero con la reapertura en curso en los EE. UU., Tengo que pensar que habrá un cierto retorno a la sensación de normalidad en 2021. El apalancamiento que SVC tiene para los hoteles será útil esa recuperación de su actual base baja de ingresos.

Las acciones de COVID-19 fueron rápidas y considerables

SVC, con razón, estaba preocupado por el futuro de su negocio cuando comenzó el colapso. Al igual que muchas otras entidades, SVC comenzó a ahorrar efectivo de varias maneras.

El fideicomiso ha hecho cosas como vender activos no básicos para recaudar efectivo, buscar alivio en convenios de crédito en circunstancias extraordinarias, reducir el gasto de capital y el dividendo a solo un centavo por trimestre. SVC obviamente era un fuerte ingreso antes de la crisis, operando rutinariamente con rendimientos de distribución de más del 8%, pero hoy en día, esencialmente no es nada dado el dividendo anualizado actual de $ 0.04.

Estas acciones se llevaron a cabo con bastante rapidez y sin duda le ahorrarán a SVC mucho dinero este año, y por el tiempo que se mantengan. Obviamente, desea que un REIT pague su distribución, ya que generalmente es por eso que los inversores los tienen en primer lugar. La buena noticia es que creo que SVC podrá restablecer su pago con bastante rapidez, y cuando lo haga, el rendimiento del costo de hoy será enorme.

A continuación, tenemos FFO y el costo del dividendo de los últimos cinco años, ambos en millones de dólares.

Fuente: TIKR.com

SVC, curiosamente, nunca pagó gran parte de su FFO en forma de dividendos, al menos no en comparación con otros REIT que tienden a pagar el 80% o más del FFO a los accionistas. SVC se sintió más cómodo en el rango de 50% a 60%, y esto significa que cuando FFO regrese, será más fácil para SVC restablecer sus niveles de pago anteriores. En otras palabras, debido a que la barra era más baja en primer lugar, alcanzarla una vez más requerirá menos recuperación en FFO que un REIT que estaba pagando el 80% o el 90% de su FFO anterior a la crisis.

Actualmente, se espera que SVC alcance los $ 2.35 en FFO este año, lo que representa una disminución de casi 40% con respecto al año pasado. Eso es de esperar, pero creo que el hecho de que la disminución es “solo” el 40% habla de la diversificación del fideicomiso lejos de los hoteles. Un hotel REIT de juego puro seguramente sufriría una peor disminución en FFO, pero SVC no debería.

Fuente: Buscando Alfa

Los analistas tienen el fideicomiso rebotando a $ 2.82 el próximo año, y $ 3.50 en 2022, lo que parece bastante razonable dado que se esperaba que SVC alcanzara casi $ 4 en FFO este año antes del accidente.

Fuente: Buscando Alfa

En mi opinión, esperar que FFO se recupere a niveles previos a la crisis, o cerca de él, para 2022 parece no solo razonable, sino algo cauteloso. La buena noticia es que esto deja cierto potencial al alza en mi opinión si la recuperación es más rápida de lo esperado. Dado el ritmo de reaperturas en todo el país, no sé por qué FFO no se normalizaría más adelante este año o bastante temprano el próximo año, por lo que para 2022, no me sorprendería ver a SVC llamando a la puerta a $ 4 en FFO una vez más.

La línea de fondo

SVC se ha disparado más alto como un cohete en las últimas semanas, y dudo que alguna vez volvamos a ver esos precios. Sin embargo, incluso a $ 11, esta acción ofrece un gran valor.

Las acciones se negocian por solo 4.8 veces el FFO estimado de este año, 4 veces el año próximo y solo 3.2 veces las estimaciones de 2022. SVC generalmente se ha negociado en el área de 7 a 8 veces FFO, por lo que ofrece un gran valor incluso en los niveles de FFO deprimidos de hoy.

Además del valor profundo, SVC debería poder restablecer sus niveles de dividendos anteriores en un futuro relativamente cercano. El dividendo, antes del recorte, era de $ 2.16 anuales, que SVC debería ganar más que este año. Pasando al próximo año, cuando FFO debería estar más cerca de $ 3, no hay razón para que no pueda restablecer la mayoría o la totalidad de sus pagos anteriores en ese momento. Si el fideicomiso será o no es una pregunta diferente, pero debería haber mucho efectivo para hacerlo, lo cual es un gran positivo.

Dado que las acciones ofrecen una valoración muy barata y la posibilidad de un pago restablecido en un futuro no muy lejano, SVC parece una compra.

Divulgar: Yo / nosotros no tenemos posiciones en ninguno de los valores mencionados, pero puedo iniciar una posición larga en SVC durante las próximas 72 horas. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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