Desde el comienzo del reciente mercado bajista, hemos estado ocupados comprando REIT con grandes descuentos en High Yield Landlord. Como diría Warren Buffett:

“Las oportunidades son infrecuentes. Cuando llueve oro, apaga el balde, no el dedal”.

Creemos que existen algunas oportunidades de compra generacionales en el mercado REIT en este momento y aquellos que toman las medidas correctas se beneficiarán en la recuperación.

Ya hemos ejecutado 12 fases de compra. Muchas de nuestras adiciones recientes tienen el potencial para duplicar o triplicar su valor en los próximos años a medida que las valoraciones se normalicen. Sé que esto suena “demasiado bueno para ser verdad“, Pero el hecho es que muchos de estos REIT ahora están de vuelta en los niveles de 2008-2009, y sabemos lo rápido que los REIT se recuperaron en ese momento.

Solo les tomó 2 años casi triplicarse:

A continuación, analizamos tres de nuestras participaciones más oportunistas que tienen el potencial de triplicarse en una recuperación. Tenga en cuenta que estos también son algunos de nuestros participaciones más riesgosas y solo poseemos pequeñas posiciones como parte de una cartera bien diversificada.

Macerich (MAC)

Los REIT de centros comerciales ya fueron derrotados antes del colapso del mercado: se negociaron con grandes descuentos para el NAV y los múltiplos de bajo flujo de efectivo. Ahora, después del colapso, tienen un precio literal de centavos por dólar.

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Los centros comerciales se ven especialmente afectados por la reciente crisis, y pone a MAC en una posición de riesgo porque está fuertemente apalancado. Sin embargo, hay algunas buenas razones para mantenerse optimista, especialmente al precio actual.

MAC posee el mejor de los mejores centros comerciales de la nación. Estos no son solo destinos de compras. Son propiedades altamente urbanas de uso mixto en ubicaciones excepcionales. Antes del accidente, generaban ventas récord por pie cuadrado y, claramente, pueden coexistir con Amazonas (AMZN):

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Obviamente habrá un dolor significativo a corto plazo, pero mientras puedan sobrevivir a la tormenta y vivir para ver la recuperación, MAC debería ser una enorme inversión gratificante en los próximos 5 años. Por lo tanto, la clave de la tesis es tener suficiente liquidez.

Con más de $ 735 millones en efectivo (para una compañía valorada en $ 1 mil millones), creemos que MAC tiene suficiente liquidez para capear la tormenta. Eso es suficiente para un año completo, incluso con alquileres mínimos. También estamos contentos con la reciente decisión de reducir el dividendo, lo que aumenta las posibilidades de supervivencia.

Los expertos también están cargando más acciones, lo que se suma a la evidencia de que esta liquidez debería ser más que suficiente:

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Los riesgos son altos, pero cotizan a ~ 1/10 de su NAV estimado, es una inversión que vale la pena. De cara a la crisis de 2008-2009, MAC se vendió de manera similar, y todos pedían el fin de los centros comerciales. Sin embargo, solo le tomó 24 meses para que MAC tuviera más del cuádruple de valor:

Gráfico

Hoy en día, MAC es incluso más barato que en aquel entonces, a pesar de tener balances más sólidos y poseer activos superiores. Estamos seguros de que sobrevivirán y prosperarán nuevamente. Si eso es cierto, entonces la valoración actual no tiene sentido, incluso suponiendo varios años de malos resultados.

Los inversores que desean una alternativa de menor riesgo pueden considerar Simon Property Group (NYSE: SPG), que es una inversión similar pero con un mejor balance. Mantenemos una calificación de Compra Fuerte en ambos.

Hersha Hospitality (HT)

El mercado hotelero también está teniendo un gran éxito y se espera que los resultados sean horrendos en 2020 y 2021. Sin embargo, si piensa a más largo plazo, hay un gran potencial en ciertos REIT de hoteles.

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Hace solo un año Hospitalidad de Hersha (HT) cotizaba a ~ $ 20 por acción y, aun así, era relativamente barato con alrededor de 10 veces el FFO anterior a la crisis. Hoy, las acciones cotizan a $ 5, un precio que solo tendría sentido si la compañía destruye permanentemente el valor a través de emisiones de capital diluido o disposiciones de propiedad desesperadas.

Si bien ese es un riesgo claro, creemos que la última actualización de la compañía es muy alentadora. Incluso en estos tiempos de incertidumbre, HT pudo agregar otros $ 100 millones a su línea de crédito existente, lo cual es significativo para una empresa valorada en alrededor de $ 180 millones. También obtuvo una exención de convenios financieros hasta el 31 de marzo de 2021, lo que proporciona una flexibilidad importante.

Finalmente, lo esencial para la tesis es que esta es una empresa familiar con información privilegiada que posee el 11% del capital. A pesar de tener mucha piel en el juego, los ejecutivos continúan cargando más acciones, semana tras semana.

El precio de la acción es hoy incluso más bajo que en 2008-2009, otra grave crisis que sobrevivieron. Con un precio de 20 centavos por dólar, HT podría triplicarse en la recuperación y aún ser relativamente económico.

Hersha posee una de las mejores carteras de hoteles urbanos de escala superior del mundo y estamos seguros de que la gente pronto viajará nuevamente. De hecho, la mayoría de las personas se aburren en casa y ahora tienen mucho tiempo para planificar su próximo viaje. La gran incertidumbre es cuándo volverá a abrirse la economía y hasta entonces, HT será un viaje salvaje debido a su influencia. El potencial a largo plazo es tan grande que se justifica una pequeña inversión.

Los inversores que quieran correr menos riesgos pueden considerar Hoteles anfitriones (HST), que es un hotel REIT más grande y mejor capitalizado que también tiene descuento.

Finalmente, después de los centros comerciales y hoteles, el tercer sector inmobiliario más afectado es probablemente la vivienda para personas mayores. El mercado está severamente sobreconstruido y la reciente crisis retrasará futuros movimientos.

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Invesque es una de las inversiones más riesgosas en este segmento del mercado porque su balance no estaba preparado para una crisis de esta importancia.

Con un LTV del 60%, no tiene mucho margen de error. Por otro lado, si solo puede sobrevivir, lo que creemos que lo hará, la compañía tiene un enorme potencial alcista en los próximos años, ya que reduce el apalancamiento y vuelve a una valoración más razonable. En este momento, la compañía tiene un precio de solo 25 centavos por dólar, o dicho de otra manera, un descuento del 75% al ​​NAV. Y a diferencia de otras inversiones de alto valor, este NAV en realidad ha sido verificado por transacciones en el mercado real (en 2019, Invesque emitió capital en una colocación privada para vendedores de propiedades a $ 9.75 por acción).

¿Puede la empresa sobrevivir? Tiene tres cosas a su favor:

  • Activos resilientes: Posee una cartera moderna, recientemente construida, de viviendas para ancianos, enfermería especializada y consultorios médicos con contratos de arrendamiento excepcionalmente largos a 13 años. Tiene cero vencimientos de arrendamiento en los próximos 4 años, pero el 40% de su NOI proviene de activos auto-operados con más volatilidad de flujo de efectivo. Hasta ahora, la compañía no ha sufrido ningún impacto significativo de la crisis.
  • Vencimientos limitados: Solo el 14% de la deuda vence en los próximos 3 años y los bancos se han vuelto más indulgentes desde 2008-2009.
  • No es necesario pagar un dividendo: Lo único de Invesque es que no está * oficialmente estructurado como REIT. Es una compañía regular y, por lo tanto, no está obligada a pagar un dividendo. Si bien entendemos que a los inversores les gusta recibir ingresos, en esta situación particular, esta es una gran ventaja para Invesque, ya que es capaz de retener todo su flujo de caja y generar liquidez orgánicamente para enfrentar la crisis.

El principal riesgo es si el virus comienza a propagarse en sus instalaciones, mata a los residentes y demora la mudanza. Podría tener un impacto negativo en el flujo de caja y empujar rápidamente a la compañía a un territorio sobre apalancado. Creemos que las acciones recientes tomadas por la administración para reducir los costos y retener más flujo de efectivo les permitirán capear la tormenta incluso cuando su flujo de efectivo se vea afectado en 2020.

Scott White, el CEO de la compañía, posee más de 200,000 acciones que solían valorarse en varios millones. Apuesto a que está motivado para ver que el dinero vuelva a crecer. El segundo mayor accionista, Magnetar Capital, es un famoso fondo de cobertura especializado en inversiones alternativas en activos reales. Poseen el 25% del capital.

Si bien existe un potencial alcista de ~ 200-300%, queremos enfatizar nuevamente que esta es una situación de alto riesgo y solo recomendamos una posición pequeña como parte de una cartera diversificada.

Línea de fondo

Estas son tres de las posiciones más riesgosas en nuestra cartera principal y representan solo una pequeña asignación. La mayoría de nuestras tenencias más grandes son compuestos sólidos a largo plazo que poseen propiedades defensivas y tienen un bajo apalancamiento.

Invertimos una porción más pequeña de nuestra Cartera en REIT de valor tan profundo en un intento por aumentar su potencial alcista a largo plazo.

Al salir de la gran recesión, estos fueron los REIT que más disfrutaron al ser dados por muertos. Muchos REIT minoristas y hoteleros se triplicaron o cuadruplicaron en solo unos pocos trimestres.

Hoy, las valoraciones son incluso más bajas que 2008-2009 en muchos casos. Al invertir selectivamente en REIT de valor profundo, esperamos que el valor de nuestra cartera se dispare a nuevos máximos históricos cuando termine el pánico inicial.

Mientras tanto, seguiremos acumulando a estos precios todo el tiempo que podamos.

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Divulgar: Soy / somos largos MAC; SPG; HT; INQ.U. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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