El sector REIT de juegos es una categoría bastante nueva dentro del universo REIT de renta variable y en realidad es un subsector del sector REIT de arrendamiento neto más amplio. Como se ilustra a continuación, los REIT de juegos representan alrededor del 25% del sector REIT de arrendamiento neto (basado en la capitalización de mercado):

Fuente: iREIT

Como se ilustra a continuación, hay tres REIT de juegos: VICI Gaming (VICI) Juegos y propiedades de ocio (GLPI), y Crecimiento de MGM (MGP):

Fuente: iREIT

Gaming and Leisure Properties fue El primer REIT centrado en los juegos que se formó a partir de la escisión libre de impuestos de 2013 de los activos inmobiliarios de Penn Gaming (PENN). Como resultado de la escisión, GLPI posee sustancialmente todos los activos inmobiliarios anteriores de Penn y los alquila a Penn para que los utilicen sus filiales de conformidad con un contrato de arrendamiento maestro.

En abril de 2016, MGM Resorts International (MGM) obtuvo alrededor de $ 1 mil millones al crear un nuevo REIT y escindir 11 de sus propiedades en la entidad conocida como Propiedades de crecimiento de MGM.

Luego, en febrero, en una OPI, VICI recaudó alrededor de $ 1.4 mil millones, convirtiéndose en una de las mayores OPI en 2018 y una de las mayores OPI de REIT de la historia, después de su escisión de Caesars Entertainment Operating Co., una subsidiaria del gigante de juegos Caesars Entertainment Corp. (NASDAQ: CZR) (que surgió de la protección por bancarrota del Capítulo 11 en octubre de 2017).

El coronavirus podría servir como la primera “prueba de estrés” para el modelo REIT de juegos relativamente nuevo. Esta “pandemia” de cisne negro sin duda ha agregado riesgo y complejidad a la plataforma REIT de arrendamiento neto de nicho, sin embargo, la clase de activos también podría demostrar la resistencia de las transmisiones de alquiler de juegos que probablemente tengan un impacto temporal a largo plazo

Fuente: Yahoo Finance

El comodín COVID-19 y cómo jugarlo

Hemos estado siguiendo VICI Gaming desde que la compañía cotizó acciones en 2018. En el momento en que expliqué,

“VICI tiene el índice de pago más bajo, y aunque el dividendo es más bajo que el de sus pares, creemos que este REIT tiene el mejor potencial para aumentar su dividendo. Además, como señaló el CEO de VICI, la “independencia y plena internalización de la compañía es un requisito fundamental de cualquier REIT que aspire a ser de calidad institucional”.

Eso fue en julio de 2018, y como se ve a continuación, nuestra tesis inicial de Strong Buy demostró ser ganadora, ya que las acciones aumentaron en más del 35%, generando retornos totales superiores al 40% antes de COVID-19:

Fuente: Yahoo Finance

Sin embargo, cuando surgió el Cisne Negro conocido como COVID-19, el sector REIT de juegos se desaceleró virtualmente a medida que estas industrias basadas en el turismo vieron que las fichas de dominó comenzaron a caer para los municipios, estados y empleadores.

Como hemos examinado para la mayoría de los sectores REIT, la liquidez es ahora un factor crítico para evaluar la supervivencia. Aunque la mayoría de los casinos permanecen cerrados, algunos están comenzando a abrirse nuevamente a medida que los estados comenzaron varios esfuerzos por reiniciar la economía estadounidense.

Hoy planeo echar un vistazo más de cerca a VICI Gaming en un esfuerzo por determinar cómo jugar el “cisne negro” y si iniciar o no una nueva posición. Ahora hay más claridad a medida que termina la temporada de ganancias y varios estados comienzan a reabrir.

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El modelo de negocio

VICI Properties es un REIT experimental que posee una de las carteras más grandes de destinos de juegos, hospitalidad y entretenimiento líderes en el mercado, incluido el mundialmente famoso Caesars Palace.

El portafolio nacional y geográficamente diverso de VICI Properties consta de 28 instalaciones de juego que comprenden más de 40 millones de pies cuadrados y cuenta con aproximadamente 15,200 habitaciones de hotel y más de 150 restaurantes, bares y discotecas.

Sus propiedades se arriendan a operadores de juegos y hospitalidad líderes en la industria, incluidos Caesars Entertainment Corporation, Penn National Gaming, Inc. y Hard Rock International. VICI Properties también posee cuatro campos de golf de campeonato y 34 acres de tierra sin desarrollar adyacente al Strip de Las Vegas.

Fuente: Presentación del inversor VICI

Todas las propiedades de VICI están sujetas a arrendamientos de Triple Net y la cartera está ocupada al 100% (el plazo de arrendamiento promedio ponderado es de 32.9 años). Como se ilustra a continuación, la mayoría de las propiedades están ancladas por activos icónicos:

Fuente: Presentación del inversor VICI

VICI tiene alrededor del 29% de la renta de cartera generada por los activos de Las Vegas y el 71% restante proviene de otras regiones del país.

Se espera que la fusión pendiente de Eldorado (ERI) / Caesars (NASDAQ: CZR) se cierre, a pesar de la volatilidad de COVID-19. Las acciones en ambas empresas de juegos han comenzado a subir de nuevo. La FTC está trabajando en la revisión final y ERI ha asegurado el financiamiento. Además, VICI ha prefinanciado sus $ 3.4 mil millones de financiamiento para el acuerdo, con $ 2 mil millones de ingresos de bonos en custodia y $ 1.3 mil millones de ganancias de capital a plazo que están en proceso de liquidación.

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Parte del aumento reciente es el hecho de que “la Comisión de Juegos de Nevada aprobó varias medidas para mantener a los clientes seguros en los casinos del estado. El desarrollo ha impulsado el sector de los casinos aún más a medida que aumenta la posibilidad de reaperturas. Incluso los operadores sin propiedades en Nevada están viendo ganancias en el precio de las acciones “.

Cuando se cierra la fusión, la entidad combinada se convertirá en un inquilino mucho más fuerte para VICI, con un total de 60 propiedades y 300 puntos de venta F&B. El inquilino combinado pagará a VICI $ 1.05 mil millones en renta anualmente:

Fuente: Presentación del inversor VICI

Además, VICI tiene una oportunidad sin igual para profundizar su exposición en la franja de Las Vegas:

Fuente: Presentación del inversor VICI

La hoja de balances

VICI tiene un sólido balance general como lo demuestran los $ 1.3 mil millones en liquidez, compuesto por aproximadamente $ 310 millones en efectivo disponible y $ 1 mil millones de disponibilidad bajo la línea de crédito revolvente no utilizada. También tiene acceso a aproximadamente $ 1.3 mil millones en ganancias de la liquidación de los 65 millones de acciones que están sujetas a los acuerdos de venta a plazo celebrados en junio de 2019.

Entre las ganancias de los acuerdos de capital a plazo y los ~ $ 2 mil millones de notas no garantizadas en custodia, VICI tiene alrededor de $ 3.2 mil millones de capital destinado al cierre de la transacción de Eldorado.

Fuente: Presentación del inversor VICI

La deuda pendiente total de VICI al final del primer trimestre de 2016 fue de $ 6.9 mil millones (incluidos los $ 2 mil millones de pagarés no garantizados) con una tasa de interés promedio ponderada de 4.19%. El vencimiento promedio ponderado de la deuda es de aproximadamente 6.9 años y no hay vencimientos de deuda hasta 2024. La deuda neta al EBITDA LTM ​​fue aproximadamente 5x.

Fuente: Presentación del inversor VICI

VICI está calificado BB por S&P en comparación con la calificación de GLPI de BB + y la calificación de MGP de BB-.

Los inquilinos de VICI generalmente poseen fuertes posiciones de liquidez, especialmente a la luz del hecho de que los operadores de VICI están comenzando a reabrir sus activos, y se espera que aproximadamente el 50% de los activos de VICI se reabran en junio 5 5 y con las primeras reaperturas que muestran una fuerte respuesta del consumidor. Al final del primer trimestre de 2020, Caesars, el mayor inquilino de VICI, tenía $ 2.7 mil millones de liquidez. Penn recientemente reforzó su liquidez con un aumento de capital de $ 600 millones.

Quizás lo más importante es que VICI se encuentra entre los pocos REITS de Triple Net estadounidenses que han recaudado el 100% del alquiler de inquilinos de terceros hasta marzo, abril y mayo, con anticipación de la recaudación completa del alquiler de junio también, como se revela en un comunicado de prensa de VICI con fecha 1 de junio de 2020.

Finalmente, en lo que respecta al dividendo, durante Q1-20 VICI pagó un dividendo de $ 0.2975, basado en el dividendo anualizado de $ 1.19 por acción, el índice de pago de AFFO para el trimestre fue del 78%, ligeramente por encima del objetivo de largo alcance del 75% ( como resultado de la oferta de acciones de junio de 2019).

Los últimos resultados de ganancias

En el T1-20, los ingresos totales GAAP de VICI aumentaron un 19,2% (durante el T1-19) a $ 255 millones, mientras que los ingresos totales en efectivo en el T1-20 fueron de $ 257,6 millones, un aumento del 21,8% (sobre el T1-19).

Estos aumentos fueron el resultado de agregar $ 44.1 millones en alquileres durante el trimestre de las adquisiciones de Greektown, Hard Rock Cincinnati y Century que cerraron en 2019, y JACK Cleveland que cerró el 24 de enero de 2020.

El AFFO de VICI fue de $ 180 millones, o $ 0.38 por acción diluida para el trimestre. El modelo neto, como flujo de ingresos en efectivo al EBITDA ajustado, fue casi del 100%. Como puede ver a continuación, VICI ha mantenido un impresionante historial de crecimiento:

Fuente: Presentación del inversor VICI

Una de las razones por las que hemos sido optimistas con VICI y su modelo de negocio se debe a las importantes oportunidades de crecimiento, y el catalizador principal es el cierre propuesto de la combinación Eldorado / Caesars y la estrategia de cartera Eldorado / Caesars.

Una escalera real

Si bien COVID-19 representa un Joker en la baraja, creemos que VICI tiene todas las cartas. La compañía prefiere que los inquilinos estén sesgados hacia los mercados regionales y espera que esta combinación (60 / Regional y 40 / LV) beneficie la estabilidad de los ingresos por alquileres porque los mercados regionales se recuperarán más rápido.

Además, el inquilino más grande de VICI aún conserva la propiedad de bienes inmuebles (~ 50/50 PF), y creemos que la compañía combinada se volverá mucho más fuerte como resultado de las sinergias al cierre. Es bastante posible que VICI tenga uno de los mejores crecimientos de AFFO en el sector REIT en 2020, como se ve a continuación:

Fuente: iREIT

Las estimaciones anteriores se derivan del consenso de analistas (Gráficos RÁPIDOS) y, como puede ver, se prevé que VICI aumente el FFO por acción en un enorme 51% en 2021. Esto significa que la tesis de crecimiento aún está intacta y, por supuesto, esto significa que Es probable que siga el dividendo (crecimiento):

Fuente: iREIT

Así que así es como estoy jugando esta mano: Estoy actualizando VICI a una compra fuerte, reconociendo que las probabilidades son buenas de que el crecimiento comience a crecer en el cuarto trimestre y hasta 2021. VICI cuenta con un equipo directivo experimentado y, a medida que el país comienza a reabrir sus negocios, sospechamos que los casinos vuelven a subir a medida que desaparecen los efectos del distanciamiento social.

Los viajes internacionales garantizados serán más lentos para recuperarse, pero aquellos en los EE. UU. Comenzarán a aventurarse para disfrutar de uno de los pasatiempos favoritos de Estados Unidos.

“Veni, Vidi, Vici” es una frase en latín que significa “Vine; vi; conquisté”, y popularmente se le atribuye a Julio César quien, según Appian, usó la frase en una carta al Senado romano alrededor del año 47 a. C. había logrado una rápida victoria en su corta guerra contra Farnaces II de Ponto en la Batalla de Zela. La frase se usa para referirse a una victoria rápida y concluyente.

Fuente: Gráficos RÁPIDOS

Nota del autor: Brad Thomas es escritor de Wall Street, lo que significa que no siempre tiene razón con sus predicciones o recomendaciones. Como eso también se aplica a su gramática, disculpe cualquier error tipográfico que pueda encontrar. Además, este artículo es gratuito: escrito y distribuido solo para ayudar en la investigación y al mismo tiempo proporcionar un foro para el pensamiento de segundo nivel.

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Divulgar: Soy / somos largos SPG. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Ver

Divulgar: Soy / somos largos VICI. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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