REIT Preferidos y Bonos

Nos complace expandir oficialmente la cobertura a los valores de bonos preferentes y cotizados en bolsa de REIT. En nuestro nuevo REIT Preferred & Bond Tracker, hacemos un seguimiento de los 172 valores preferentes REIT y “baby-bond” de 78 emisores REIT únicos. Las acciones preferidas y los “bonos para bebés” generalmente ofrecen una mayor protección a la baja, pero a cambio, estos valores ofrecen un potencial alcista relativamente limitado fuera del número limitado de ofertas preferidas “participantes”.

(Hoya Capital Real Estate, coproducida con Brad Thomas)

Descripción general de REIT Preferred & Bond

Las acciones preferidas son un tipo de garantía híbrida, que se extiende a lo largo de la línea entre acciones comunes y bonos, que da derecho a un accionista a un dividendo fijo, cuyo pago tiene prioridad sobre el de los accionistas de acciones comunes. Un segmento algo esotérico del panorama de inversión de REIT, pero uno de los favoritos por debajo del radar entre los inversores de REIT centrados en el rendimiento, el uso de capital preferido dentro de la pila de capital de REIT ha aumentado y disminuido con el tiempo dependiendo de las condiciones prevalecientes del mercado de capitales, pero actualmente alrededor de una cuarta parte de los REIT de capital y la mayoría de los REIT hipotecarios actualmente tienen activos preferentes o valores “baby-bond”. A continuación, destacamos algunas de las diferencias clave entre los valores preferentes y comunes de REIT.

Tal vez lo más importante para los inversores centrados en el rendimiento que estén dispuestos a renunciar al potencial alcista y a los derechos de voto, el índice REIT Preferred actualmente está pagando una prima de rendimiento del 2,35% sobre las acciones ordinarias de REIT. Sin embargo, los retornos totales del índice MSCI REIT Preferreds han quedado rezagados con respecto al índice de acciones comunes MSCI REIT US REIT en la mayoría de los períodos de medición a largo plazo con retornos totales anualizados de 10 años con un promedio de solo 3.69% en comparación con el 6.24% del índice de acciones comunes. Dicho esto, los preferidos de REIT han exhibido una volatilidad significativamente menor, traducida en índices de riesgo-rendimiento más o menos a la par con las acciones ordinarias de REIT. Es de destacar que la reducción máxima para el Índice Preferido REIT fue el 40.24% visto durante esta reciente crisis de coronavirus en comparación con la reducción máxima del 74.83% del índice de acciones comunes durante la Crisis Financiera.

rendimiento REIT preferido

De acuerdo con este perfil de riesgo y la venta masiva en todo el sector REIT en 2020 en medio de la pandemia de coronavirus, las acciones preferentes de REIT fueron uno de los pocos lugares para esconderse durante el período de violenta volatilidad que sacudió a REIT en marzo y abril. Si bien el mencionado índice MSIT Preferred REIT sí registró una reducción significativa que fue solo aproximadamente un 5% menos severa que la reducción del 45% del índice de acciones ordinarias REIT, entre los REIT que ofrecen acciones preferidas, el desempeño “similar a similar” de estos valores han sido un promedio de 17.4% más en 2020 que sus acciones comunes comparables. Las acciones preferentes promedio de REIT se pueden comprar con un descuento promedio de 17% sobre su valor nominal, actualmente proporcionan un rendimiento de dividendo promedio de aproximadamente 7%, excluyendo los sectores problemáticos de REIT de centros comerciales y hoteles.

Un puñado de REIT en el problemático espacio minorista, hipotecario y de alojamiento ha suspendido los dividendos preferidos en medio de la pandemia, incluidos Hipoteca AG (GUANTE), Exantas Captial (XAN) CBL y Asociados (CBL), Hoteles de Southerly (SOHO), y Hospitalidad de Hersha (HT) Si bien las acciones preferidas sí tienen prioridad sobre los accionistas comunes para recibir distribuciones, los grandes descuentos al valor nominal vistos en las emisiones de estos cinco REIT reflejan una incertidumbre significativa sobre si estas distribuciones pueden reanudarse o cuándo. Ahora hemos rastreado 51 REIT de acciones, principalmente REIT minoristas y de alojamiento, que han anunciado un corte o suspensión de sus dividendos de acciones comunes, además de la mayoría de los REIT hipotecarios.reit dividendos 5.5.20

Tres selecciones preferidas de REIT

Nuestro nuevo iREIT en Alpha REIT Preferred Portfolio contiene 20 temas preferidos de REIT que creemos que actualmente presentan algunas de las mejores oportunidades en el espacio preferido de REIT con las valoraciones actuales para el inversor “Hágalo usted mismo”. A continuación destacamos varios de nuestros favoritos.

American Homes 4 Rent (AMH) es un REIT de alquiler unifamiliar que tiene un conjunto de 5 problemas preferidos activos: (AMH.PD), (AMH.PE), (AMH.PF), (AMH.PG) y (AMH.PH) con rendimientos actuales de alrededor del 6% y con fechas de compra que van desde el próximo mayo hasta septiembre de 2023, cotizando con ligeras primas a valor nominal. Teniendo en cuenta que las acciones ordinarias pagan uno de los índices de reinversión más altos y los rendimientos de dividendos más bajos en el espacio REIT a menos del 1.0%, vemos estas preferencias como una forma para que los inversores orientados al rendimiento jueguen un sector REIT con uno de los fundamentos subyacentes más fuertes, montando los vientos de cola seculares de una fuerte demanda impulsada por la demografía impulsada por el milenio y una persistente escasez de viviendas.

AMH

Digital Realty (DLR.PK) es un REIT de centro de datos que tiene un conjunto de 4 problemas preferidos activos: (DLR.PC), (DLR.PJ), (DLR.PI) y (DLR.PG) con rendimientos actuales de alrededor del 6% y con fechas de llamadas que van desde abril de 2018 hasta agosto de 2022 y todas las emisiones se negocian con ligeras primas al valor nominal. Los REIT de centros de datos, el epicentro físico de la “nube”, continúan manejando los importantes vientos de cola seculares detrás del “big data” y el auge de la computación en la nube, aumentando casi un 50% en 2019. Considerando que las nubes de tormenta se han estado construyendo como una competencia intensa y el furioso crecimiento de la oferta ha debilitado el poder de fijación de precios, creemos que tomar la ruta preferida puede no ser una mala idea en el sector centrado en la tecnología de alto vuelo. QTS Realty (QTS) también tiene un conjunto de dos problemas preferidos: (QTS.PA) y (QTS.PB), el primero de los cuales es uno de los pocos convertibles preferidos

Propiedades de UMH (UMH) es un REIT de vivienda manufacturada de pequeña capitalización que tiene un conjunto de 3 problemas preferidos activos: (UMH.PB), (UMH.PC), (UMH.PD) con rendimientos actuales que van del 6,8% al 8,0% y con Las fechas de las llamadas van desde septiembre hasta enero de 2023 y se negocian con pequeños descuentos al valor nominal. Impulsados ​​por los vientos de cola macroeconómicos asociados con la escasez de viviendas asequibles, los REIT de viviendas manufacturadas fueron el sector inmobiliario de mejor desempeño de la última década, y no fue particularmente cercano. Si bien las acciones ordinarias de UMH no son nuestras favoritas en el sector y el gobierno corporativo sigue siendo una preocupación, consideramos estos temas preferidos como una forma de alto rendimiento para participar en el espacio de MH para los inversores que no están dispuestos a pagar por la calidad relativamente más alta. Equity Lifestyle (ELS) y Comunidades Sun (SUI)

vivienda manufacturada

Cómo jugar al sector a través de ETF o CEF

Para los inversores sin el tiempo necesario para “reponer” continuamente una cartera preferida de REIT y sin acceso a herramientas como nuestra cartera preferida de iREIT, puede ser una buena opción obtener exposición al espacio REIT preferido a través de ETF o CEF. A continuación destacamos tres fondos preferentes REIT.

REIT preferidoInfraCap REIT Preferido ETF (PFFR) es el único fondo cotizado en bolsa (ETF) que se enfoca exclusivamente en acciones preferentes de REIT, rastreando un índice ponderado por capitalización de mercado de valores preferidos y “bonos para bebés” emitidos por REIT. PFFR tiene 99 emisiones individuales de aproximadamente 50 REIT únicos y cobra un índice de gastos del 0,45%, en línea con el promedio del sector. Lanzado en 2017 y con un rendimiento de dividendos del 6,77% en una base de doce meses y un rendimiento futuro del 6,91%, PFFR es uno de los pocos ETF inmobiliarios que paga un dividendo mensual.

Cohen & Steers REIT & Preferred Income Fund (RNP) es uno de varios fondos cerrados de bienes raíces (NYSEARCA: CEF) que invierte al menos el 40% de su cartera en acciones preferentes REIT. Como se discutió en nuestro reciente Real Estate CEF Según el informe, RNP invierte en REIT de renta variable estadounidense e internacional, así como en una combinación saludable de bonos inmobiliarios y acciones preferentes. PFFR ha pagado un rendimiento de distribución del 7,94% sobre una base de doce meses y 7,71% sobre una base a plazo y paga distribuciones mensualmente. Para lograr este rendimiento premium, RNP utiliza un factor de apalancamiento de aproximadamente 1.25x y cobra una abrupta relación de gastos totales de 1.96%.

Nuveen Real Estate Income Fund (JRS) asigna aproximadamente el 40% a valores preferentes de bienes raíces y el resto se invierte en una canasta de acciones ordinarias estadounidenses e internacionales de REIT. El JRS ha pagado un rendimiento de distribución al final de doce meses de 10.04% y 9.74% a plazo, logrando este rendimiento premium utilizando un factor de apalancamiento de aproximadamente 1.30x. Con una relación de gastos de un enorme 2,45% y un historial de rendimiento a largo plazo que supera a la mayoría de sus pares de fondos cerrados, los inversores probablemente sean prudentes aferrarse a las alternativas de menor rendimiento pero de mayor calidad.

Conclusiones clave: mayor rendimiento sin riesgo excesivo

Las acciones preferidas generalmente ofrecen más protección a la baja, pero a cambio, estos valores ofrecen un potencial alcista relativamente limitado. Los rendimientos totales de las acciones preferentes de REIT han quedado rezagados con respecto al índice de acciones ordinarias de REIT, pero las acciones preferentes han exhibido una volatilidad significativamente menor, lo que se ha traducido en índices de riesgo-rentabilidad más o menos a la par con las acciones ordinarias de REIT. De acuerdo con este perfil de riesgo, los REIT que ofrecen acciones preferentes, el rendimiento de estos valores ha sido un promedio de 17.4% más en 2020 que sus acciones comunes comparables.

rendimiento REIT preferido

Nuevamente enfatizamos que no hay atajos en la inversión REIT y nuestra investigación discutida en REITs baratos se mantienen baratos Llegó a la conclusión de que centrarse en el rendimiento total y el crecimiento de dividendos a largo plazo puede “inclinar el campo de juego” a su favor. Sin embargo, para los inversores que necesitan absolutamente el rendimiento del 5-8% de su asignación de bienes raíces, creemos que la utilización de REIT preferidos y “bonos de bebé” de REIT de calidad relativamente más alta puede ser la mejor opción que perseguir el REIT común de mayor rendimiento acciones, que tienden a ser muchos de los REIT de mayor riesgo en los sectores inmobiliarios más problemáticos.

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Divulgar: Soy / somos largos AMH, DLR. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

Divulgación adicional: No es posible invertir directamente en un índice. El rendimiento del índice citado en este comentario no refleja el rendimiento de ningún fondo u otra cuenta administrada o administrada por Hoya Capital Real Estate. Todos los comentarios publicados por Hoya Capital Real Estate están disponibles de forma gratuita y son solo para fines informativos y no pretenden ser consejos de inversión. Los datos citados representan el rendimiento pasado, lo que no es garantía de resultados futuros. Se cree que la información presentada es objetiva y actualizada, pero no garantizamos su exactitud.

Hoya Capital Real Estate asesora a un ETF. Además de las posiciones largas enumeradas anteriormente, Hoya Capital es larga todos los componentes del Índice Hoya Capital Housing 100. Las definiciones y tenencias del Índice de Bienes Raíces y Vivienda están disponibles en HoyaCapital.com.

Nota del editor: este artículo cubre una o más existencias de microcaps. Tenga en cuenta los riesgos asociados con estas existencias.

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