Este artículo fue seleccionado para ser compartido con los suscriptores de PRO, quienes también obtuvieron acceso exclusivo durante 7 días a la Idea principal original de Stanislas Capital en el Grupo CBRE (NYSE: CBRE). Stanislas Capital es un administrador de cartera que implementa un enfoque ascendente para encontrar empresas estadounidenses y europeas de alta calidad que operen por debajo de sus valores intrínsecos. Descubre más sobre PRO aquí.

Buscando Alfa: ¿Puede resumir brevemente su tesis alcista para los lectores que aún no la hayan visto?

Stanislas Capital: El precio de las acciones de CBRE bajó durante la venta masiva del mercado, pero no se recuperó como la mayoría de las acciones, ya que los inversores están preocupados por las perspectivas futuras de la compañía. A corto plazo, temen que un menor número de transacciones pueda afectar la rentabilidad de la empresa y genere un entorno agresivo de precios competitivos. Además, dado el entorno económico desafiante, los inversores simplemente pueden preferir evitar las empresas cíclicas, especialmente aquellas con un historial pobre durante la última crisis financiera. Finalmente, a largo plazo, creen que la demanda de espacio para oficinas podría verse afectada estructuralmente debido al uso cada vez mayor del teletrabajo.

Si bien estamos de acuerdo en que la demanda a corto plazo será débil, creemos que la base de costos altamente variable y el modelo de negocio ligero de activos proporcionan cierta flexibilidad y que los múltiplos de valuación deprimidos ya explican un deterioro significativo del negocio. Además, la compañía está en mejor forma que en 2007, con un balance más sólido, un mejor perfil de liquidez e ingresos recurrentes más estables. Como resultado, creemos que la compañía está en una buena posición para resistir la tormenta y aprovechar su sólida reputación de marca, su infraestructura de TI superior y su oferta global de servicios completos para seguir ganando cuota de mercado sobre los competidores más débiles, una vez que mejore el entorno económico.

Si bien la demanda a largo plazo de espacio de oficinas debe ser monitoreada, la disminución permanente es solo un escenario entre otros. De hecho, las tendencias en conflicto impiden sacar conclusiones definitivas. En cualquier caso, dicho cambio fundamental llevaría tiempo y creemos que CBRE podría adaptarse si eso sucede. Mientras tanto, la compañía está en buena posición para beneficiarse de 1) consolidación de proveedores, 2) tercerización y 3) institucionalización de bienes inmuebles. A medida que los clientes reducen la cantidad de proveedores de servicios que utilizan, CBRE está bien posicionado para seguir siendo el principal proveedor de servicios dada su oferta global de servicios y sus capacidades de TI superiores. Además, CBRE es solo uno de los pocos actores que ofrece una oferta global de servicios de outsourcing de gestión de instalaciones, que le permite a la empresa beneficiarse de la creciente demanda de outsourcing de funciones inmobiliarias. Finalmente, la institucionalización de bienes inmuebles respaldará la demanda de activos inmobiliarios comerciales y, por lo tanto, de servicios, en los próximos años.

SA: ¿Cuánta preocupación por el impacto de la tendencia del trabajo desde el hogar en la demanda de espacio de oficina está justificada? ¿Volverá la mayoría de los empleados a la oficina a mediano plazo (digamos dentro de 12 meses) o es un turno permanente? ¿Cómo afecta esto a la demanda de los servicios de CBRE?

Stanislas Capital: Si bien creemos que la mayoría de las personas volverá a trabajar a mediano plazo, aún es demasiado pronto para decir cómo la pandemia afectará permanentemente la demanda de espacio de oficinas, ya que hay dos tendencias en conflicto. Por un lado, como el trabajo remoto desde el hogar es de fácil acceso, los empleadores podrían reducir la cantidad de empleados que acuden a la oficina para reducir los costos de alquiler al reducir su huella de bienes raíces. Por otro lado, las empresas podrían adoptar nuevas organizaciones espaciales que asignen más espacio por empleado (más espacio privado, como oficinas personales, más distancia entre escritorios …) para respetar el distanciamiento social y ayudar a sus empleados a sentirse seguros. En algunos casos, las empresas podrían incluso abrir nuevas oficinas más pequeñas en áreas menos densamente pobladas y más cerca de las áreas de residencia de sus empleados.

Aunque creemos que trabajar desde casa ofrece varios beneficios, también sabemos que a la mayoría de las personas les gusta ir a la oficina a ver algo más que a casa, estar más concentrados y menos distraídos, tener interacciones sociales, conocer compañeros de trabajo e intercambiar ideas. Como resultado, creemos que una parte importante de las personas que actualmente trabajan desde su hogar volverán a la oficina, reduciendo el riesgo de una disminución considerable del espacio de oficina.

Los mercados de capitales (ventas de propiedades y financiamientos asociados) y las actividades de arrendamiento probablemente serán las empresas más afectadas por una menor demanda de espacio para oficinas, ya que la cantidad de transacciones y arrendamientos disminuirá. Estas empresas representan aproximadamente el 50% de los ingresos por comisiones totales, y alrededor de la mitad de ese 50% se derivan de transacciones y arrendamientos de oficinas. Tenga en cuenta también que los inversores como los fondos de pensiones, seguros y fondos de capital privado deben comprar activos inmobiliarios, por lo tanto, las compras de oficinas más bajas probablemente se traducirían en más compras en otras categorías de bienes raíces como multifamiliares, industriales, minoristas …

SA: En el seguimiento, ¿cuáles son los factores de crecimiento específicos de la industria y la compañía que pueden compensar cualquier viento en contra del trabajo desde la tendencia de origen?

Stanislas Capital: Incluso si la demanda global de espacio para oficinas es menor de lo que solía ser, CBRE aún debería poder beneficiarse de tres tendencias estructurales: consolidación de proveedores, subcontratación de gestión de instalaciones y la institucionalización de bienes inmuebles. En primer lugar, gracias a su oferta de servicios completos y su sólida reputación de marca, CBRE debería seguir ganando cuota de mercado ya que los clientes corporativos tienden a reducir la cantidad de proveedores de servicios que utilizan. Además, siendo uno de los pocos actores que brindan servicios de outsourcing global, CBRE está preparado para hacer crecer su negocio de outsourcing ya que los clientes multinacionales tienen un deseo creciente de externalizar varias funciones inmobiliarias no esenciales. Finalmente, la institucionalización de los bienes raíces seguirá atrayendo inversiones, ya que el capital está fácilmente disponible y las oportunidades de inversión tradicionales atractivas (es decir, bonos) son raras.

Dependiendo de cómo reaccionarán las empresas ante la pandemia, CBRE podría eventualmente beneficiarse de una densidad de espacio creciente por empleado y / o una demanda creciente de reorganización del espacio a medida que las empresas adapten el espacio de trabajo al nuevo mundo de distanciamiento social. Finalmente, algunas compañías podrían optar por diversificar su huella abriendo oficinas más pequeñas en sub-urbans, más cerca de las casas de sus empleados y fuera de lugares muy concurridos.

SA: Dado el conocido y obvio caso bajista, ¿cómo pueden los inversores gestionar el riesgo? ¿Tendría sentido un intercambio de pares contra uno de los pares directos mencionados u otras compañías de bienes raíces?

Stanislas Capital: La técnica de gestión de riesgos más efectiva es la diversificación de cartera. Un intercambio comercial con Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) o Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) no parece apropiado ya que estas empresas se benefician de los mismos vientos de cola estructurales. Desafortunadamente, nuestra cobertura del sector REIT de la oficina es limitada, por lo que no tenemos un nombre para proponer un intercambio de pares. Pero alentamos a los lectores a compartir ideas en la sección de comentarios.

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Gracias a Stanislas Capital por la entrevista.

Divulgar: Soy / somos largos CBRE. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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