Este es el tercer informe de nuestra serie más reciente: Sector Spotlight. En cada artículo de esta serie, proporcionaremos datos detallados y análisis sobre un sector inmobiliario específico de REIT. Se proporcionará información para el sector en su conjunto y para los subsectores (para los tipos de propiedad que contienen subsectores como la atención médica u hoteles). Además, se proporcionarán datos a través de una variedad de métricas para cada REIT en el sector. No habrá una capitalización de mercado mínima necesaria para la cobertura, ya que todos los microcaps a capitalización de REIT se incluirán en los datos (cuando estén disponibles) y en el análisis.

El sector de la vivienda prefabricada

El sector de la vivienda manufacturada se ha desempeñado muy bien en los últimos años, impulsado por tendencias favorables en la demografía y la migración de la población. La vivienda prefabricada es una industria altamente fragmentada en la que los REIT y otros grandes actores poseen una pequeña porción de propiedades en todo el país. Al igual que solía ser la industria del autoalmacenamiento, las viviendas prefabricadas se componen en gran medida de pequeñas empresas familiares. Tanto para casas prefabricadas como para parques de casas rodantes, los propietarios son dueños de la tierra y cobran tarifas a quienes visitan o viven en las comunidades. En algunas comunidades, las casas manufacturadas son propiedad del propietario y se alquilan, mientras que en otras las casas son propiedad del inquilino.

La vivienda prefabricada presenta una propuesta de valor muy clara y atractiva. Ofrece la oportunidad de alquilar o comprar una cantidad de espacio comparable por un precio significativamente más bajo que el que se pagaría por un apartamento tradicional o una casa unifamiliar. Alternativamente, se puede alquilar o comprar una mayor cantidad de espacio a través de una vivienda prefabricada que la que se podría obtener de una vivienda tradicional por un precio comparable. Por ejemplo, Sun Communities (NYSE: SUI) afirma que sus casas prefabricadas son un 25% más grandes y rentables a un 50% menos por pie cuadrado.

Las viviendas prefabricadas se pueden dividir en subsectores específicos:

Vivienda laboral: La clase trabajadora ha sido excluida en gran medida de la propiedad de viviendas unifamiliares en muchos mercados e incluso el costo de alquilar un apartamento tradicional puede ser inasequible para algunos. Sin embargo, las casas prefabricadas presentan una alternativa atractiva que permite a las familias permitirse alquilar más espacio por menos dinero o incluso convertirse en propietarios. Esto hace que las casas prefabricadas sean una forma ideal de vivienda para la fuerza laboral. UMH Properties (UMH) se enfoca en proporcionar viviendas asequibles para la fuerza laboral a través de la venta y el alquiler de viviendas dentro de sus comunidades.

Comunidades de jubilación: Muchos estadounidenses alcanzan la edad de jubilación sin tener ahorros sustanciales. Dado el alto costo de la vivienda tradicional para personas mayores, las casas prefabricadas ofrecen una alternativa asequible. Esto permite que los ahorros se extiendan más en la jubilación. Algunas comunidades de viviendas prefabricadas están abiertas a personas de cualquier edad, mientras que otras son exclusivamente para personas mayores demográficas. Sun Communities, por ejemplo, recibe el 56% de sus ingresos de casas prefabricadas de todas las comunidades de edad y el 44% de las comunidades con restricción de edad. La edad promedio de los nuevos residentes en las comunidades de viviendas prefabricadas de Equity Lifestyle Properties (NYSE: ELS) es de 59 años.

RV Parks: Los parques de casas rodantes ofrecen una ubicación cómoda para que los propietarios de casas rodantes pasen una visita corta o una estadía prolongada. Estos parques recaudan ingresos a través de cuotas anuales o cuotas de membresía de residentes a largo plazo e invitados frecuentes. Las tarifas de alquiler también se cobran a los visitantes temporales y estacionales de los parques. Al igual que las comunidades de jubilación de viviendas manufacturadas, los parques de casas rodantes atraen a un grupo demográfico más antiguo, impulsado por el hecho de que una parte desproporcionada de los propietarios de casas rodantes se jubilan. La edad promedio de los nuevos residentes de RV Park en las comunidades de Equity Lifestyle Properties es de 55 años. A diferencia de las casas prefabricadas, que ofrecen una alternativa de vida asequible, las casas rodantes suelen ser bastante caras de comprar. Como resultado, el atractivo del estilo de vida de RV es la libertad y flexibilidad que se brinda al tener la capacidad de conducir su hogar a una nueva ciudad en cualquier momento.

Colección de alquiler

En un esfuerzo por reducir la rápida propagación del coronavirus, muchos gobiernos estatales implementaron bloqueos estrictos que impidieron la apertura de la mayoría de las empresas. Esto creó rápidamente pérdidas de empleo devastadoras en una variedad de industrias. La tasa de desempleo pasó del 3.5% en febrero al 4.4% en marzo y luego se disparó hasta el 14.7% en abril. El gobierno federal ha brindado un estímulo tanto a las empresas como a las personas para ayudar a reducir la carnicería económica, pero queda por ver cuántos inquilinos de REIT podrán sobrevivir financieramente (y continuar pagando el alquiler a sus propietarios). Hasta ahora, los REIT de viviendas manufacturadas han resistido muy bien esta tormenta y han mantenido una recaudación de alquileres sustancialmente mejor que la mayoría de los otros REIT. SUI y ELS tuvieron el mayor éxito en abril con una impresionante recaudación de alquileres del 98% y 96% respectivamente, mientras que UMH fue el más débil con un sólido 94%.

Crecimiento de NOI en la misma tienda

Fuente: Gráfico de Simon Bowler de 2nd Market Capital, Datos compilados de SNL.com. Ver notas importantes y divulgaciones al final de este artículo

El crecimiento de NOI en la misma tienda de los tres REIT de viviendas manufacturadas eclipsa al de otros tipos de propiedades REIT. ELS y SUI tienen ganancias impresionantes de 5.2% y 6.7% respectivamente, pero el sobresaliente crecimiento de 14.1% SS-NOI de UMH está por encima de casi todas las compañías en el sector REIT. Lamentablemente, este rendimiento de nivel de propiedad continuamente extraordinario no se ha traducido constantemente en el crecimiento de FFO / acciones para UMH debido a la emisión aparentemente interminable de nuevas acciones comunes y preferidas. Sin embargo, el hecho de que la UMH emitió una cantidad sustancial de acciones antes del colapso del mercado de febrero a marzo le da un amplio capital para trabajar en el futuro sin la necesidad de asumir mucha deuda adicional.

Deuda

Fuente: Gráfico de Simon Bowler de 2nd Market Capital, Datos compilados de SNL.com. Ver notas importantes y divulgaciones al final de este artículo

Los balances de los REIT de viviendas manufacturadas son bastante conservadores en relación con otros tipos de propiedades. La deuda oscila entre el 18,3% (ELS) y el 31,4% (UMH) de la estructura de capital. Sin embargo, vale la pena señalar que UMH también tiene tres valores preferidos diferentes: UMH.PB, UMH.PC y UMH.PD. Aunque estas acciones preferidas no son deuda, son de mayor rango que las acciones comunes dentro de la pila de capital.

GEORGIA

Fuente: Gráfico de Simon Bowler de 2nd Market Capital, Datos compilados de SNL.com. Ver notas importantes y divulgaciones al final de este artículo

Un gasto que a menudo justifica un mayor escrutinio es el G&A debido a su variación significativa dentro del sector REIT. Los gastos de gastos generales y administrativos como porcentaje de los ingresos totales suelen ser menores en las empresas más grandes debido a las economías de escala. Por lo tanto, no es de extrañar que ELS, que tiene una capitalización de mercado de $ 11.2B, tenga un G & A / Ingresos totales más bajos que UMH, que tiene una capitalización de mercado de solo $ 500.2M. SUI, que tiene la capitalización de mercado más grande de $ 13.1B, gasta una cantidad enorme en compensación ejecutiva, lo que resulta en G & A / Ingresos totales de un asombroso 9.74%. Esto se compara con solo 6.43% para UMH y 3.66% para ELS.

Valuación

Fuente: Gráfico de Simon Bowler de 2nd Market Capital, Datos compilados de SNL.com. Ver notas importantes y divulgaciones al final de este artículo

La prima o descuento sobre el valor del activo neto se muestra en un gráfico de barras arriba y como una tabla de datos a continuación (la tabla de datos incluye información adicional).

Antes del reciente colapso del mercado, los REIT de viviendas manufacturadas se negociaban con enormes primas al NAV. A pesar de las considerables caídas en los precios de las acciones de los tres REIT durante la liquidación del mercado, los ELS de gran capitalización (+ 19.39%) y SUI (+ 15.35%) aún se negocian con primas de dos dígitos. Sin embargo, UMH de pequeña capitalización (-15.80%) ahora se negocia con un descuento de dos dígitos para NAV. El sector de vivienda manufacturada promedia una prima NAV de 6.31%, que contrasta con el sector REIT en su conjunto que promedia un descuento NAV de -22.97%.

Fuente: Gráfico de Simon Bowler de 2nd Market Capital, Datos compilados de SNL.com. Ver notas importantes y divulgaciones al final de este artículo

Existe una amplia gama de múltiplos de FFO en el sector de viviendas manufacturadas, desde solo 18.3x para UMH hasta 29.8x para ELS. El P / FFO promedio de los REIT de viviendas manufacturadas es 25.2x, con una mediana de 27.5x. Teniendo en cuenta que el múltiplo promedio para el sector REIT es solo 13.5x, los REIT de viviendas manufacturadas se cotizan con una prima sustancial para sus pares. Dado el rendimiento operativo constante logrado en los últimos años y la recaudación de rentas superior lograda hasta ahora en la recesión económica, una prima de cierta magnitud ciertamente parece estar justificada.

Dividendos

Los rendimientos de dividendos en el sector de la vivienda manufacturada varían desde un mínimo de 2.23% (ELS) hasta un máximo de 5.93% (UMH), con un rendimiento promedio de 3.51%. A pesar de los numerosos aumentos de dividendos para SUI y ELS en los últimos años, los rendimientos se han mantenido bajos debido a la apreciación estelar de los precios de las acciones.

Fuente: Gráfico de Simon Bowler de 2nd Market Capital, Datos compilados de SNL.com. Ver notas importantes y divulgaciones al final de este artículo

Dos de los tres REIT de viviendas manufacturadas aumentaron sus dividendos en el último año, y tanto ELS como SUI aumentaron sus pagos en el primer trimestre. Aunque una letanía de REIT ha reducido o suspendido significativamente sus dividendos desde la implementación de los bloqueos del gobierno, ninguno de los REIT de viviendas manufacturadas se ha reducido gracias a la solidez de sus balances y los sólidos fundamentos del sector.

La siguiente tabla muestra si y en qué medida cada REIT recortó o aumentó su dividendo durante el año pasado:

Fuente: Tabla de Simon Bowler de 2nd Market Capital, Datos compilados de Seeking Alpha. Ver notas importantes y divulgaciones al final de este artículo

Cobertura de dividendos

Fuente: Tabla de Simon Bowler de 2nd Market Capital, Datos compilados de SNL.com. Ver notas importantes y divulgaciones al final de este artículo

Los índices de pago de AFFO varían ampliamente entre los REIT de viviendas manufacturadas, que van desde 74.9% a 113.8%. Tanto ELS (79.2%) como SUI (74.9%) están generando suficiente AFFO para cubrir cómodamente sus respectivos dividendos. UMH (113.8%), sin embargo, actualmente no tiene suficiente cobertura de dividendos. Esto no significa necesariamente que haya un recorte de dividendos en el futuro cercano, pero sí significa que UMH no tendrá la capacidad de aumentar el dividendo en los próximos trimestres. UMH todavía tiene una cantidad sustancial de capital que se ha recaudado pero aún no se ha desplegado. Una vez que se invierte este capital, debería conducir a un impulso significativo a AFFO. Si UMH continúa logrando resultados operativos estelares a nivel de propiedad y reduce drásticamente su ritmo agresivo de emisión de acciones, existe un gran potencial para que AFFO / acción aumente lo suficiente como para proporcionar una cobertura adecuada de dividendos.

Retorno total por REIT en los últimos 12 meses

El sector de viviendas manufacturadas (+ 4.41%) promedió un mejor rendimiento total que el Índice SNL U.S.REIT (-12.6%) durante el año pasado. SUI (+ 9.27%) y ELS (+ 6.98%) fueron los de mejor desempeño. UMH (-3.02%) no alcanzó a los pares de viviendas manufacturadas, pero aún superó al sector REIT en su conjunto.

Fuente: SNL.com. Ver notas importantes y divulgaciones al final de este artículo

Este fue el tercer informe de Sector Spotlight y le seguirán más con información detallada y datos para otros tipos de propiedades REIT. Para obtener acceso temprano a Sector Spotlight y más de nuestras investigaciones, datos y análisis, así como acceso a nuestras dos carteras REIT de alto rendimiento con dinero real, puede suscribirse a una prueba gratuita de 14 días en nuestro mercado Seeking Alpha: 2MC Retirement Income Solutions .

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