Técnicamente, el término “refugio seguro” es redundante.

Los refugios son, por definición, seguros. Pregúntele a Dictionary.com, que describe el sustantivo como “cualquier lugar de refugio y seguridad; refugio; asilo”.

Entonces, para cualquier logophiles incondicional (amantes de las palabras), si te opones a mi título, lo entiendo. Pero he aquí por qué lo dejo como está, de todos modos, comenzando, y tal vez terminando, con una simple pregunta …

¿De verdad crees que puedes tener suficiente seguridad en estos días?

Si ese pensamiento no es suficiente, consideremos estos hechos reales:

  1. Casi todo el mundo entró o aún está en alguna forma de bloqueo, ejerciendo una intensa presión sobre la economía global.
  2. En el último control, la tasa de desempleo de EE. UU. Fue del 14,7%.
  3. A mediados de febrero, el S&P 500 estaba en más de 3.300, solo para caer más de 1.000 puntos a fines de marzo. Desde entonces ha recuperado una buena parte de eso, pero todavía está luchando comparativamente hablando.
  4. Hasta ahora, docenas de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) han reducido o suspendido sus dividendos debido a la situación sin precedentes en la que se encuentran. Y quién sabe cuántos más tendrán que seguir desde aquí.
  5. Las predicciones del día del juicio final abundan sobre “la nueva normalidad” que debemos esperar. Esencialmente, dicen, acostumbrarse a usar una máscara y permanecer cerca de casa por el resto de su vida.

Con todo lo que está sucediendo, ¿no desea el tipo de seguridad más seguro que pueda obtener en este momento?

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Di no al destino …

Para el registro, en realidad no espero que las peores predicciones se hagan realidad. Casi nunca lo hacen, como lo demuestran el calendario maya y los sustos de Y2K.

Sin embargo, les concederé que esta vez realmente es diferente en muchos aspectos. Ciertamente, no hay otro punto en la historia en el que el mundo entero haya actuado, reaccionado o exagerado como lo ha hecho, según su perspectiva.

No importa de qué manera lo diga o lo vea, estamos lidiando con tiempos “sin precedentes”. Estoy seguro de que estás harto de ver esa palabra (lo sé, estoy harto de usarla), pero de todos modos es cierto.

Esta no es la crisis financiera. No es el accidente de dot.com antes de eso. Tampoco es la Gran Depresión. Entonces, tenemos que tratarlo de manera diferente.

Eso es a la vez negativo y positivo para nosotros. Un punto negativo porque tenemos que navegar por aguas turbulentas sin modelos históricos para ayudarnos a mantenernos a flote. Sin embargo, lo positivo es que aparentemente hay al menos algún alivio instantáneo disponible.

Como The Washington Times escribió la semana pasada:

“Las noticias económicas positivas llegaron de los estados reabiertos el miércoles … Arkansas (gobernador) Asa Hutchinson, un republicano, le dijo al presidente en una reunión de la Casa Blanca que su estado está 'de regreso al trabajo' y que los ingresos por impuestos a las ventas del estado probablemente se recuperen más rápido que lo esperado.

“'Todas nuestras tiendas minoristas están abiertas … Nuestros gimnasios están abiertos', dijo Hutchinson. 'Nuestros barberos están abiertos, nuestros restaurantes'.

“Haciéndose eco de la predicción del presidente de 'demanda acumulada', el Sr. Hutchinson dijo que ahora proyecta que los ingresos del impuesto a las ventas del estado bajarán solo un 5%, en lugar del 10% que había proyectado”.

Abajo 5% sigue siendo malo. No me malinterpretes. Pero aún es mucho mejor de lo que podría ser.

Y ciertamente no es el fin del mundo conocido.

Pero ten cuidado con la tristeza

Dicho todo esto, reconocido y respaldado … todavía es un momento para estar a salvo. Safe-safe, incluso. Tan seguro como sea posible.

Obviamente, espero que las predicciones del gobernador Hutchinson sobre Arkansas sean correctas. Pero todavía no lo sabemos.

Espero que otros estados reporten pronto historias similares. Pero, todavía no lo sabemos.

Para el caso, espero que todo el mundo se recupere, volviendo a una nueva normalidad que es mejor y más inteligente que antes. Pero, de nuevo, todavía no lo sabemos.

Todavía estamos en un estado de espera para ver, donde hemos demostrado que no todos moriremos … pero no hemos probado qué compañías sobrevivirán.

Es por eso que seguimos con nuestra “vieja normalidad” de evaluar cada acción individualmente, mirar sus números y analizar en consecuencia. Sin embargo, estamos llevando esa precaución a niveles sin precedentes en esta “nueva normalidad” nuestra.

Solo estamos dispuestos a etiquetar algo como Comprar si tiene el dinero para sobrevivir meses, y tal vez incluso años, más del statu quo.

Ciertamente, todavía se puede ganar dinero en los mercados. Eso, al menos, no ha cambiado.

Centrémonos en formas seguras de conseguirlo.

3 REITs Safe-Haven que estamos comprando

Realty Income (O) es uno de los favoritos entre la multitud de ingresos por dividendos. Ciertamente soy un fanático de la “compañía de dividendos mensuales” incluso durante estos tiempos caóticos. Y más recientemente he estado engullendo las acciones.

En marzo, O comenzó a caer alrededor de un 23% a un nivel en el que identificamos un margen de seguridad más amplio. Nuestro precio objetivo antes de COVID-19 era de $ 61.75, y se mantiene sin cambios (es un descuento del 10% sobre el valor razonable).

Mientras tanto, la compañía recaudó alrededor del 83% de la renta en abril, lo cual fue mejor de lo que esperábamos. Esto situó el índice de pagos de la compañía en alrededor del 95% para el mes.

Esperamos una recaudación de renta comparable en abril y anticipamos que la recaudación se normalizará en el tercer trimestre en el cuarto trimestre.

Realty Income tiene una amplia liquidez en la actualidad de alrededor de $ 4 mil millones. Y su perfil de crédito también es muy fuerte:

  • 5x deuda neta a EBITDA ajustado
  • 30% de la deuda total / capitalización total del mercado
  • A3 / A- calificación.

Creemos que este REIT está extremadamente bien posicionado para resistir las tormentas. En resumen, este muñón de “refugio seguro” me ayuda a dormir bien por la noche.

Fuente: Gráficos RÁPIDOS

Otro dividendo aristócrata que vale la pena hablar

Essex Property (ESS) es otra selección de “refugio seguro” y una que tiene un historial similar al de O. Ambos REIT se consideran aristócratas de dividendos por su racha de 25 años de aumentar sus dividendos.

En realidad, ESS tiene más de 26 años.

Un REIT multifamiliar, Essex es conocido como un francotirador de Westcoast porque está dedicado a tres mercados:

  • Seattle
  • California del norte
  • Sureste de california

Desde 2007, ha generado movimientos expansivos superiores, que incluyen 77% de ingresos operativos netos (NOI) versus 56% para sus pares … crecimiento de fondos de operaciones (FFO) de 168% versus 40% … y crecimiento de dividendos de 125% frente al 32%.

Antes de COVID-19, ESS ya había comenzado a hacer inversiones en tecnología. Ahora ofrece a los residentes arrendamientos sin papel, accesibilidad de mantenimiento móvil y tecnologías para el hogar inteligente.

Obviamente, todo esto ha sido muy valioso durante el entorno actual de refugio en el lugar.

ESS ahora tiene más de $ 1 mil millones en liquidez, sin vencimientos de deuda en 2020. Y ha mantenido un sólido balance general, como lo demuestra su calificación BBB + de S&P y un perfil constante de crecimiento de dividendos.

La compañía incluso aumentó su dividendo anual en 6.5% el último trimestre.

Nuestro objetivo de valor razonable para ESS es $ 275, que es 10% superior al precio actual de $ 248. Las acciones también se cotizan a un 15% por debajo del P / FFO normalizado, a un múltiplo actual de 18.5x.

El rendimiento actual de dividendos es del 3,4% y está bien cubierto ya que la recaudación de alquileres fue del 95% en abril. Estamos actualizando las acciones a una compra con expectativas de que devuelvan un 15% en los próximos 12 meses.

Fuente: Gráficos RÁPIDOS

Y un Bellwether más para el camino

Nuestra elección final de “refugio seguro” es W. P. Carey (WPC), otro nombre innovador que sigue pagando y aumentando los dividendos. Desde que salió a bolsa en 1998, este arrendamiento neto REIT no ha perdido el ritmo.

Sin embargo, uno de los diferenciadores clave para este REIT es que tiene una exposición minorista limitada. También ha logrado diversificarse más allá de los EE. UU., Con una exposición del 34% a Europa.

Además, las propiedades en su cartera se consideran “misión crítica”. Y sus arrendamientos son de mayor duración, con un plazo promedio ponderado de 10.7 años.

W. P. Carey ha mantenido una ocupación estable durante la crisis crediticia y las recesiones económicas. Eso incluye la pandemia actual, con el 95% de la renta cobrada en abril.

Además, el balance general de WPC está en excelente estado, con una deuda a activos del 41% y una deuda neta a EBITDA ajustado de 5.6x. Apunta la deuda a los activos brutos en el rango de bajo a medio 40% y la deuda neta a EBITDA ajustado en el 5x medio a alto.

En los niveles de apalancamiento actuales, la compañía tiene la capacidad de absorber más escenarios negativos … incluso si las recaudaciones de alquileres se deterioraron en mayo. También es importante tener en cuenta que WPC está calificado por BBB por S&P.

Nuestro objetivo de valor razonable para WPC es $ 72.20, que es 12% superior al precio actual de las acciones de $ 63.58. Además, cotiza a -7% por debajo del rango normal de P / FFO.

Su rentabilidad por dividendo es del 6.5% y, según las recaudaciones de alquileres de abril, creemos que tiene un colchón adecuado para el dividendo. Dado el descuento, apuntamos a que las acciones retornen alrededor del 15% anual durante los próximos años.

Como tal, mantenemos una compra.

Fuente: Gráficos RÁPIDOS

En conclusión

Los mercados pueden ser difíciles en este momento, pero eso no significa que no se encuentren algunos espacios seguros. Mejor aún, por la forma en que algunas de estas compañías operan, parecen compras verdaderamente estelares.

Como sugerí anteriormente en el artículo, podría haber muchas más compras estelares en este momento: acciones que se vean dudosas y que en realidad están siendo evaluadas injustamente debido a temores comprensibles pero, en última instancia, sin fundamento.

Solo el tiempo dirá cuáles son algunos de esos. Aunque esperamos que haya muchos al final.

Sin embargo, solo el tiempo dirá cuáles caerán más lejos de aquí también. Por lo tanto, prefiero jugarlo de la forma “más segura” posible hasta que quede más claro cómo la economía más grande saldrá de esta crisis.

Es por eso que recomiendo las tres acciones anteriores. Ingresos inmobiliarios. Propiedad de Essex. W.P. Carey …

No puedo garantizar absolutamente que los inversores los vean recuperarse y algo más. Pero cada uno está bien administrado, bien posicionado y tiene un precio muy bueno mientras escribo esto.

Esa es una combinación que no voy a ignorar.

Nota del autor: Brad Thomas es escritor de Wall Street, lo que significa que no siempre tiene razón con sus predicciones o recomendaciones. Como eso también se aplica a su gramática, disculpe cualquier error tipográfico que pueda encontrar. Además, este artículo es gratuito: escrito y distribuido solo para ayudar en la investigación y al mismo tiempo proporcionar un foro para el pensamiento de segundo nivel.

Los mercados eventualmente se recuperarán y pueden recompensar a los inversores pacientes …

Los inversores deben permanecer disciplinados con su proceso de inversión durante toda la volatilidad. En iREIT on Alpha ofrecemos una investigación incomparable que ahora incluye una cobertura REIT de hipoteca y vodcast “diaria”. “Hay una gran oportunidad” para aprovechar la venta masiva … suscríbase a iREIT en Alpha (Prueba gratuita de 2 semanas).

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Divulgar: Soy / somos largos ESS, O, WPC. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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