Una mirada retrospectiva a un proyecto divertido

El verano pasado, entre el 29 de junio y el 25 de julio, escribí un artículo sobre cada uno de los diez REIT con calificaciones crediticias de Standard & Poor's de A o A-, más un artículo de resumen, “9 REIT Takeaways”.

Fue un proyecto divertido y aprendí mucho sobre estos REIT, algunos de los cuales a menudo son ignorados por los inversores en dividendos que buscan mayores rendimientos.

Ha pasado menos de un año, pero parece que hace mucho tiempo. Este artículo es la parte 1 de una retrospectiva de 2 partes:

  • El éxito a largo plazo de Simon Property Group (SPG) dependerá de su transición a más propiedades de uso mixto y más propiedades al aire libre.
  • Parques empresariales de PS (PSB) es un REIT impresionante y conservador que vive a la sombra de Almacenamiento público (PSA), de donde vino.
  • Equidad Residencial (EQR) y AvalonBay (AVB) atrae a los profesionales más jóvenes en las ciudades “puerta de entrada”, con AVB incursionando en suburbios “familiares”.
  • Propiedades de Boston (NYSE: BXP) tuvo un fuerte crecimiento de la renta en sus icónicos edificios de oficinas. Ahora, la FMH está creciendo y BXP tiene una perspectiva negativa de S&P.
  • La totalidad Fideicomiso Federal de Inversiones Inmobiliarias (FRT) la cartera se beneficia de lo que han aprendido de las grandes propiedades de uso mixto como Santana Row.
  • Ingresos inmobiliarios (O) se expandió al Reino Unido, disfruta de un sólido balance general, una cartera duradera y un CEO relativamente nuevo, Sumit Roy.
  • Prologis (PLD) se hizo más sabio en tiempos difíciles en 2008-2009, y es un gigante cuyos centros de distribución son críticos para la venta minorista en línea.
  • Mi mayor conclusión positiva fue la gestión y el modelo de negocio de Fideicomiso de propiedad de Camden (CPT) Le dije a Kirk Spano: “¡Lo están pateando!”

Agregué dos REIT a la cartera en 2020

El verano pasado, solo un REIT con calificación A o A estaba en mi cartera: Simon Property Group. En enero de 2020, agregué Federal Realty Investment Trust y en febrero de 2020, agregué Realty Income.

Realty federal ha aumentado su dividendo durante 52 años consecutivos. Don Wood es uno de los mejores CEO de REIT y FRT tiene un liderazgo sobresaliente en todo momento. Al igual que las pequeñas ciudades dentro de las principales regiones metropolitanas, los principales desarrollos de uso mixto de FRT están transformando su enfoque a centros comerciales más pequeños.

La convocatoria de ganancias del primer trimestre de 2020 del 7 de mayo fue muy alentadora. Aquí hay un ejemplo:

“… los programas de entrega en la acera organizados e integrados por el propietario en centros comerciales y comunidades de uso mixto en suburbios de primer nivel densamente poblados deben ser, en nuestra opinión, un componente permanente del conjunto de herramientas de una propiedad para atraer clientes …

“Seremos líderes en la entrega en la acera integrada por el propietario al otro lado de esto … Los formatos federales, la mezcla de inquilinos y las ubicaciones están bastante bien posicionados”.

Ingresos inmobiliarios ha aumentado su dividendo durante 27 años consecutivos. En la convocatoria de ganancias del primer trimestre de 2020 el 5 de mayo, el CEO Sumit Roy describió las fortalezas de la compañía frente a la pandemia de coronavirus y señaló:

“Para abril, hemos recaudado aproximadamente el 83% de la renta contractual, y recibimos esencialmente toda la renta esperada de los inquilinos con calificación de grado de inversión …

“Nuestras cuatro industrias principales: tiendas de conveniencia, farmacias, tiendas de dólar y tiendas de abarrotes, cada una vende productos esenciales y representan aproximadamente el 37% de nuestros ingresos por alquiler. Y hemos recibido casi todo el alquiler contractual debido a nosotros de los inquilinos en estas industrias “.

Vendido Simon Property Group

El título de mi primer artículo en la serie del verano pasado fue “Simon Property Group: Sticking With Quality”. En ese momento, SPG era el único REIT con calificación A o A en mi cartera. Me quedé con Simon durante varios años de debate sobre nuestro entorno minorista cambiante. El título del artículo es irónico. Se necesitó una pandemia mundial para liberarme de mis acciones, e incluso entonces, con reticencia, cerré el puesto la semana pasada.

El tamaño y la fortaleza financiera de Simon lo colocan en una clase propia entre los REIT minoristas. SPG y Public Storage son los únicos dos REIT con calificaciones crediticias A. Los otros ocho en la lista de diez están clasificados como A-. SPG ha aumentado el dividendo durante diez años consecutivos. David Simon ha sido reconocido a nivel mundial como un destacado CEO.

Cuando termine este artículo, Seeking Alpha me preguntará si soy optimista, bajista o neutral con respecto a Simon. Diré “neutral”, porque creo que SPG tiene el potencial de capear esta tormenta y continuar su transformación a más propiedades de uso mixto y más al aire libre. Si bien creo que un recorte de dividendos es inminente, SPG pudo reanudar el crecimiento de dividendos después de la recesión de 2008-2009. Simon puede ser una explotación especulativa apropiada para los aventureros.

Cuando cerré mi posición de SPG, agregué Nestlé (OTCPK: NSRGY) y tres utilidades reguladas: Dominion Energy (D), Duke Energy (DUK) y Southern Company (SO).

A medida que me acerco a los 70 años, quiero empresas que brinden servicios y productos verdaderamente esenciales. La pandemia de coronavirus ha sido una experiencia personal aleccionadora. Estamos experimentando un aumento de coronavirus en nuestra región ya que la gran mayoría de las personas no se enmascaran ni se distancian.

Tengo poca confianza en nuestro gobierno federal o en muchos gobiernos estatales para implementar políticas basadas en la ciencia para prevenir futuras ondas de coronavirus. Dudo de la voluntad y la disciplina de la sociedad para mantener prácticas seguras durante un período prolongado. La política laxa y la disciplina deficiente me hacen pensar que las ventas minoristas serán más bajas durante más tiempo, a menos que encontremos rápidamente tratamientos y vacunas eficaces y seguros. Incluso entonces, el progreso contra esta pandemia puede verse frenado por los “escépticos de la vacuna”.

La actual recuperación del mercado bajista expresa la esperanza del mercado de avances rápidos en la ciencia médica contra el virus. La semana pasada, comparé esta esperanza con nuestra dificultad con la mitigación y las incógnitas que han expresado algunas voces económicas / de mercado que respeto:

  • Lyn Alden Schwartzer: “Es probable que los próximos años sean un desafío para muchas compañías con balances débiles …”
  • Kirk Spano: “Los datos económicos son brutales y la probabilidad de una recuperación en forma de 'V' parece remota …”
  • Jeff Miller: “Hemos perdido la oportunidad de una recuperación en 'U'. Espere un rebote seguido de otro declive: una 'W'”.
  • Rob Arnott: “Veremos más quiebras de las que hemos visto desde la Gran Depresión … No estamos en una recesión. Estamos en una depresión y la única pregunta es cómo se verá la recuperación … Creo que pasarán tres o cuatro años antes de que volvamos a los niveles de PIB per cápita que teníamos hace unas pocas semanas “.

El 28 de abril, Standard and Poor's colocó una perspectiva negativa en la calificación crediticia A de Simon, diciendo que “refleja nuestra opinión de que su vitalidad comercial y operativa está bajo estrés inmediato como las implicaciones crediticias a largo plazo de los fundamentos de la presión minorista pandemia”.

Espero que David Simon y su equipo tengan éxito y prosperen al otro lado de esta recesión. Me gustaría ser accionista una vez más.

Me mantengo neutral en Simon Property Group.

De F.A.S.T. Gráficos

Entonces y ahora

La tabla a continuación indica el precio de cierre el 26 de julio de 2019, el máximo y mínimo actual de 52 semanas y el precio de cierre el martes 26 de mayo de 2020. Se muestra el dividendo anualizado y el rendimiento del dividendo a partir del precio de cierre en mayo 26. Esta tabla muestra nuestro reciente viaje en montaña rusa. Seis de los mínimos de 52 semanas se hicieron el 23 de marzo. O alcanzó su punto más bajo el 19 de marzo. El mínimo de SPG se produjo el 2 de abril. BXP y FRT alcanzaron sus mínimos el 14 de mayo.

REIT 26/7/19 52 semanas de altura 52 semanas de baja 26/05/20 Div rendimiento
SPG 158,33 172,44 42.25 59.25 8,40 14,2%
PSA 239,43 266,76 155,37 192,48 8.00 4.2%
EQR 78,56 89,55 49,62 60,27 2,41 4.0%
AVB 208,38 229,40 118,17 160,41 6.36 4.0%
CPT 105,91 120,73 62,48 92.15 3.32 3,6%
FRT 130,78 141,35 64,11 83,48 4.20 2,4%
O 69,54 84,92 38,00 55,49 2,80 5.0%
PLD 82,11 99,79 59,82 90,02 2,32 2.6%
PSB 177,85 192,13 102,48 126,97 4.20 3,3%
BXP 131.30 147,83 71,57 84,52 3.92 4.6%

Dos REIT en mi lista de vigilancia

Durante el año pasado, dos REIT de la lista han estado constantemente en mi lista de vigilancia: Camden Property Trust y Prologis. Diré más sobre aquellos en mi Parte 2 de esta retrospectiva, con un enfoque en Camden.

La década de 2020 verá la transformación de la economía durante la 4ta Revolución Industrial. También nos estamos enfrentando de frente a una ola de problemas demográficos y de deuda que deberán resolverse. Se requerirá un enfoque prudente, pero con visión de futuro, para prosperar en lo que podría ser una década de inversión perdida para muchos, al igual que 2000-2009.

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Divulgación adicional: El artículo es solo para fines informativos (no una solicitud para comprar o vender acciones). Ted Leach (Dividend Sleuth) no es un asesor de inversiones registrado. Kirk Spano es un RIA. Los inversores deben hacer su propia investigación o consultar a un asesor financiero para determinar qué inversiones son apropiadas para su situación individual. Este artículo expresa mis opiniones y no puedo garantizar que la información / resultados sean precisos. Invertir en acciones implica riesgos y podría dar lugar a pérdidas.

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