Ayer escribí un artículo titulado, 5 REIT 'Battleground' con un rendimiento del 10% o más que estamos comprando. En ese artículo destaqué varios REIT “considerados nombres de” campo de batalla “debido a su combinación de alto rendimiento y mayor probabilidad de apreciación del capital”.

Cuando se trata de invertir, hay pocas dudas de que el rendimiento del dividendo es una gran razón por la que los inversores compran acciones, pero a menudo muchos se dejan engañar por el atractivo, a menudo olvidando que el rendimiento del dividendo es un proxy bastante bueno para el riesgo de inversión.

Tenga en cuenta que hay dos formas de recibir un pago por invertir capital: ganancias de capital y dividendos, por lo que es natural que los inversores busquen acciones que rindan un 10% o más.

Pero a menudo les recuerdo a los lectores que no miren el rendimiento hasta que haya analizado la seguridad del dividendo, la capacidad del dividendo de crecer y los méritos generales de la empresa. Como Benjamin Graham explicó:

“El inversor defensivo debe limitarse a las acciones de compañías importantes con un largo historial de operaciones rentables y en una sólida situación financiera”.

A lo que se refería Graham es al balance de la empresa, y Ben Graham dijo de otra manera:

cuando baja la marea ves quién está nadando desnudo “.

En otras palabras, cualquier empresa puede verse bien en un mercado alcista, pero cuando baja la marea, los especuladores son los que más pérdidas sufren. La primera y más letal razón por la cual las acciones se vuelven baratas es porque tienen demasiada deuda.

Un balance sólido es un buen indicador de resistencia, y la supervivencia a largo plazo de la compañía, y uno de los aspectos más importantes del balance es la liquidez. Mi definición de liquidez se puede resumir de la siguiente manera: “¿Cuánto efectivo puede aportar la empresa en 24 horas o menos?”

La pandemia actual ciertamente ofrece riesgos elevados para muchos REIT; en el último recuento, 50 REIT de acciones estadounidenses redujeron o suspendieron sus dividendos. Y a partir de hoy, ninguno de los REIT con calificación A ha reducido su dividendo, ¡todavía!

Dada nuestra búsqueda de calidad, decidí escribir un artículo hoy sobre los REIT con calificación A, con una mirada más cercana a la seguridad de los dividendos. Ben Graham explicó:

Una de las pruebas más persuasivas de alta calidad es un registro ininterrumpido de pagos de dividendos que se remontan a lo largo de muchos años. Creemos que un registro de pagos continuos de dividendos durante los últimos 20 años o más es un factor adicional importante en la calificación de calidad de la empresa “.

Fuente

10 REITs con clasificación A

Como se ilustra a continuación, hay 10 REIT con calificación A (según S&P):

Fuente: iREIT

Como puede ver, estos REIT con calificación A tienen rendimientos de dividendos que van desde 2.7%, para Prologis, Inc. (PLD), hasta 15.3%, para Simon Property Group (SPG). Los 5 REIT más baratos en general, según su variación P / FFO (actual frente a 5 años) son los siguientes:

  • Propiedad Simon: -56%
  • Propiedades de Boston (BXP): -48%
  • Federal Realty (FRT): -44%
  • AvalonBay (AVB): -31%
  • Equidad Residencial (EQR): -22%

Ahora echemos un vistazo más de cerca a los 10 REIT con calificación A según su historial de dividendos (2010-2019):

Fuente: iREIT (Gráficos RÁPIDOS)

Ahora estos números no son tan útiles, así que decidimos mostrarlos de la siguiente manera:

Fuente: iREIT (Gráficos RÁPIDOS)

Estos son los resultados de crecimiento de dividendos que se muestran a continuación, desde el crecimiento más bajo hasta el más alto:

  • Bienes inmuebles federales: 5%
  • Ingresos inmobiliarios (O): 5%
  • Capital Residencial: 6%
  • Propiedad Camden (CPT): 7%
  • AvalonBay: 7%
  • Propiedades de Boston: 8%
  • Prólogo: 8%
  • PS Business (PSB): 11%
  • Almacenamiento público (PSA): 12%
  • Propiedad Simon: 15%

Ahora, pensé que sería interesante comparar el registro histórico de crecimiento de dividendos con las estimaciones de crecimiento de consenso FFO / sh para 2020 y 2021. Como puede ver a continuación, los registros de crecimiento de varios de estos REIT parecen estar enfrentando una desaceleración:

Fuente: iREIT (Gráficos RÁPIDOS)

Decidimos modelar las tasas de pago para el año 2020 y, como puede ver a continuación, Simon Property, Realty Income y Federal Realty, todos REIT minoristas, están aumentando su riesgo, en términos de sus tasas de pago.

A continuación se muestran los datos de cobro de alquileres que obtuvimos:

Como Simon no reveló la recaudación de alquileres para abril, utilizamos los datos proporcionados por Macerich (MAC):

  • Ingresos inmobiliarios: 83% de renta recaudada en abril
  • Federal Realty: 53% de renta recaudada en abril
  • Macerich: 26% de renta recaudada en abril

Ahora en términos de liquidez, así es como estos tres puntos REIT derrotados:

  • Ingresos de bienes inmuebles: $ 2.3 mil millones ($ 1.2 B en efectivo y $ 1.2 B de retiro en revólver)
  • Federal Realty: $ 1.4 mil millones (efectivo y $ 1 B de reducción en revólver)
  • Propiedad Simon: $ 8.7 mil millones ($ 4.1B en efectivo y $ 4.6 B en crédito)

¿Qué estamos comprando?

Luego de buscar los mejores REIT para tener hoy, decidimos proporcionar a los lectores 3 de los REIT que estamos comprando. Recientemente presentamos la cartera de inversores DIY REIT y elegimos estos 3 REIT con calificación A:

Ingresos inmobiliarios es una elección fácil para nosotros, especialmente después de que la compañía nos proporcionó los resultados de ganancias del 1T-20 y los detalles de la recaudación de alquileres para abril (tasa de recaudación del 83%). Las acciones se cotizan a $ 52.15 con una rentabilidad por dividendo del 5.4%.

Consideramos que el perfil de inversión defensiva de la compañía es una ventaja, y aunque el índice de pago se está volviendo más estricto, confiamos en que el récord de crecimiento de dividendos continuará. Pronosticamos retornos del 20% anual durante los próximos 2 años..

Fuente: Gráficos RÁPIDOS

Otro REIT con calificación A que estamos comprando es Realty federal. Aunque la compañía tiene una exposición desmesurada al comercio minorista, creemos que los componentes de uso mixto permitirán a la compañía generar amplios ingresos para cubrir y aumentar el dividendo.

El sólido balance general nos ayuda a dormir bien por la noche y los esfuerzos de densificación deberían ayudar a impulsar el crecimiento en los próximos años. Las acciones se cotizan a $ 78.49 con una rentabilidad por dividendo del 5.4%. Pronosticamos retornos del 17% anual durante los próximos 2 años..

Fuente: Gráficos RÁPIDOS

El último REIT con calificación A que estamos comprando es AvalonBay. La compañía tiene un sólido balance general con $ 868 millones en efectivo (al 1T-20) y $ 1,0 B en crédito disponible (para financiar $ 868 millones en su cartera de desarrollo restante). La compañía reportó una recaudación de 95.9% en abril (5.5% fue diferido).

La compañía tiene un fuerte enfoque en el mercado y, aunque esperamos una modesta disminución en SSNOI en 2020, esperamos que se recupere en 2021 (~ 7% de crecimiento). Las acciones ahora se cotizan a $ 153.67 con una rentabilidad por dividendo del 4.1%. Pronosticamos retornos del 14% anual durante los próximos 2 años..

Fuente: Gráficos RÁPIDOS

Simón dice…

Simon es uno de los REIT más descontados y me parece “sin precedentes” que las acciones se cotizan a niveles de valoración tan baratos. Si bien la compañía disfruta de uno de los mejores balances en REIT-dom, El modelo de negocio está bajo una inmensa presión debido a los elevados cierres de tiendas minoristas..

Aunque la compañía no anunció un recorte o suspensión de dividendos en la última llamada de ganancias, parece ser una conclusión inevitable que la compañía probablemente pagará un dividendo en efectivo al menos igual al 100% de sus ingresos imponibles para 2020.

La compañía anunciará el dividendo Q2-20 en junio, y sin claridad con respecto a la recaudación de alquileres (en abril o mayo), estimamos que la compañía reducirá el pago en un 25% a 50%.

Mantenemos una fuerte calificación de “especificación” en las acciones, reconociendo que eventualmente los consumidores buscarán los centros comerciales de mayor calidad en Estados Unidos (recuerde, SPG tiene una cartera internacional).

Fuente: Gráficos RÁPIDOS

Gracias por leer y comentar.

Nota del autor: Brad Thomas es escritor de Wall Street, lo que significa que no siempre tiene razón con sus predicciones o recomendaciones. Como eso también se aplica a su gramática, disculpe cualquier error tipográfico que pueda encontrar. Además, este artículo es gratuito: escrito y distribuido solo para ayudar en la investigación y al mismo tiempo proporcionar un foro para el pensamiento de segundo nivel.

Los mercados eventualmente se recuperarán y pueden recompensar a los pacientes inversores …

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Divulgar: Soy / somos largos SPG, PSAM FRT, O, AVB, PSB. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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