El problema básico de la propiedad comercial

Como he señalado antes, el problema esencial de la propiedad comercial en el Reino Unido es Internet. El Reino Unido tiene una de las penetraciones de ventas en línea más altas del mundo (alrededor del 20%) y esto significa que el estado de las propiedades minoristas construidas en el pasado es algo excedente a los requisitos. Algunas estimaciones dicen que el 20% de la propiedad minorista británica está vacía y es agradable ver la simetría allí.

También es cierto que las empresas especializadas en propiedades minoristas tenían / ​​tienen engranajes. Pedir prestado contra las valoraciones de la propiedad para devolver capital a los inversores y seguir un modelo de capital ligero. Por qué no? Bueno, ¿qué es lo que sucede cuando caen las valoraciones? Ese valor patrimonial en los bienes raíces cae, la carga de la deuda no lo hace y, por lo tanto, la compañía alcanza los índices de capital a deuda requeridos. Esos convenios que los banqueros insisten en escribir en los acuerdos de deuda.

En ese momento, la empresa tiene tres opciones. Refinanciar los préstamos, presumiblemente a tasas mucho más altas. Si alguien quiere eso es. Aumentar el capital social si alguien paga. O ir a la quiebra.

(Precio de las acciones de Intu Properties de Seeking Alpha)

Hemos visto Intu antes, aquí, aquí, aquí y aquí. Esos explican los antecedentes del sector minorista, las peculiaridades del sistema de arrendamiento en inglés, los intentos de Intu de liberarse, etc. La larga historia corta es que Intu ha caído en este mismo problema. Las valoraciones de las propiedades han estado cayendo, sustancialmente, como resultado de la irrupción de internet. No han podido refinanciar para escapar de los convenios, al menos no todavía. Intentaron pero no lograron obtener un aumento de capital. Y así, bueno, no formal ni oficialmente ni nada, pero son busto, hombres muertos caminando.

En ese punto obtenemos esto:

Intu Properties, uno de los mayores operadores de centros comerciales de Gran Bretaña, está buscando acuerdos de suspensión de sus prestamistas mientras lucha por sobrevivir después de un colapso en los pagos de alquiler de los minoristas.

La compañía, propietaria del Centro Trafford de Manchester y Lakeside en Essex, dijo que era probable que incumpliera sus compromisos de deuda a fines de junio, ya que la agitación del mercado bursátil y la recesión en el mercado inmobiliario hicieron imposible recaudar nuevos fondos.

Y esto:

El propietario muy endeudado del Centro Trafford en Manchester y Lakeside en Essex quiere evitar nuevas infracciones o incumplimientos mediante acuerdos con sus bancos prestamistas e inversores del mercado de bonos que detengan todas las pruebas de pacto y los pagos de la deuda hasta el final del próximo año.

Por supuesto, la razón es que el bloqueo ha hecho que las propiedades minoristas valgan aún menos, y haya reducido los ingresos por alquileres, y la rareza aquí es que esto podría ser el ahorro de ellas.

Teoría de juego

La intuición aquí proviene de la teoría de juegos. Si esta persona hace esto, entonces el oponente o colaborador hace eso y luego la primera persona hace esta tercera cosa y, entonces, ¿cómo va el camino de las decisiones?

Entonces, en tiempos normales, una compañía de propiedad incumple sus convenios sobre las relaciones de deuda a capital, no puede recaudar más capital, no puede refinanciar y, bueno, los prestamistas terminan siendo dueños de las propiedades, ¿no? Inglaterra no tiene el Capítulo 11 y el Capítulo 7, pero una administración está más cerca del primero, la liquidación del segundo. Y no se desconoce una administración en la que los prestamistas terminen con todo el capital en la nueva estructura. Tampoco, obviamente, es una liquidación donde los activos se venden por lo que puedan obtener.

Eso es más o menos lo que habríamos predicho para Intu a medida que las cosas empeoran lenta y progresivamente. Pero eso no fue lo que sucedió, sino que hubo un salto de esto que probablemente sucederá a cosas mucho peores, ¿en qué punto querría alguien que suceda?

Es decir, la situación ha saltado de donde los prestamistas recuperarían todo su dinero, probablemente, cortando a Intu en las rodillas financieras a una donde no van a recuperar todo, incluso si liquidan. ¿Quién quiere comprar centros comerciales en este momento? El precio de venta es una fracción de la deuda pendiente actualmente.

Entonces, ¿por qué harían eso?

La mejor oportunidad de los prestamistas

Dado que el valor de la equidad alcanzable ahora está muy por debajo de la deuda pendiente, está bien, eso es una suposición que estoy haciendo, pero creo que es justo, entonces el impulso de insistir en esos convenios desaparece. En realidad, se convierte, posiblemente al menos, en el mejor interés de los prestamistas permitir que Intu tropiece en caso de que algo aparezca. ¿Quizás se pueda encontrar un proveedor de capital en algún nivel? ¿Quizás las futuras tasas de interés negativas del Banco de Inglaterra harán la diferencia? ¿Podría algún estímulo encontrar ayuda? ¿Quién diablos sabe?

Pero la decisión ya no se trata de insistir en los convenios y recuperar los préstamos. ¿Qué tan grande será la pérdida de esos préstamos y cuál es la mejor manera de reducir las pérdidas?

¿En qué punto por qué no aceptar un punto muerto y ver qué pasa?

Que es lo que me interesa aquí. Creo que es posible, dado el cierre, que los prestamistas acuerden un punto muerto. Porque no puedo verlos ganar nada por no hacerlo. Cualquier valor de liquidación será ridículamente bajo en la actualidad. ¿Y por qué ponerlo en administración con todos esos costos cuando simplemente espera unos meses para ver qué sucede funcionaría igual de bien?

Mi vista

Creo que el bloqueo cambia el juego aquí. Ya no hay ninguna ventaja en insistir en los convenios. Las valoraciones han salido hacia abajo como resultado del bloqueo. Por lo tanto, existe la posibilidad, y es solo una posibilidad, de que Intu se quede solo para ver qué sucede.

La visión del inversor

Claro, todo esto depende de esa teoría del juego y hay un riesgo significativo al hacerlo. Pero cuando pensé hace unos meses que Intu se había ido ahora, creo que podría sobrevivir esos 18 meses como resultado de una parada. Lo que hace que la acción, solo en el valor de la opción, tal como es, valga quizás un pequeño aleteo.

Divulgar: Yo / nosotros no tenemos posiciones en ninguna acción mencionada, y no tenemos planes de iniciar ninguna posición dentro de las próximas 72 horas. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

Nota del editor: este artículo cubre una o más existencias de microcaps. Tenga en cuenta los riesgos asociados con estas existencias.

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