El coronavirus ha llevado al mundo a un punto muerto virtual y, como resultado, muchos REIT están luchando por mantener su dividendo. Algunos sectores inmobiliarios, como los que no dependen de la reunión social y se benefician del trabajo en el hogar, han visto aumentar las ganancias.

A medida que construimos nuestra cartera REIT de manera inteligente, buscamos acciones propias en estos sectores defensivos, como centros de datos, torres de celulares, viviendas prefabricadas y almacenamiento en frío. La mayoría de los REIT se cotizaron en marzo debido al coronavirus y estos sectores más defensivos están en posición de ofender y emitir capital de crecimiento.

Fuente: iREIT

Como se ilustra arriba, diseñamos este modelo de calificación del sector de propiedades COVID-19 como un medio para resaltar los sectores de propiedad más seguros y riesgosos. A fines de abril, estos sectores inmobiliarios más seguros tenían un rendimiento de dividendo promedio de 2.2% y habían aumentado su capitalización de mercado promedio en un promedio de 12% desde el 1 de enero.

Fuente: iREIT

Sin embargo, muchos de los otros sectores inmobiliarios están luchando y podrían ver un auge una vez que termine la crisis de COVID-19. Nuestra estrategia es buscar valor en todos los sectores inmobiliarios, con la esperanza de capitalizar las acciones donde vemos un retroceso temporal.

Desde enero, todos los REIT de acciones estadounidenses han perdido $ 22 mil millones en capitalización de mercado (-18%), en comparación con todos los REIT minoristas que han perdido $ 65 mil millones en capitalización de mercado (-40%).

  • Los centros comerciales perdieron 48% en capitalización de mercado desde el 1 de enero ($ 48 mil millones a $ 25 mil millones)
  • El arrendamiento neto ha perdido 35% en capitalización de mercado desde el 1 de enero ($ 58.5 mil millones a $ 38 mil millones
  • Centro comercial ha perdido 39% en capitalización de mercado desde el 1 de enero ($ 56.8 mil millones a $ 34.6 mil millones)

Fuente: iREIT

Dentro del sector minorista, la mayoría de los REIT de centros comerciales han reducido o suspendido sus dividendos, y Propiedad Simon (NYSE: SPG), Propiedad Brookfield (BPY) y Centros Taubman (NYSE: TCO) son los que quedan en pie.

Un puñado de centros comerciales y REIT de arrendamiento neto también han reducido sus dividendos; los rendimientos en el sector de centros comerciales han aumentado en un 63% desde el 1 de enero y los rendimientos en el sector de arrendamiento neto han aumentado en un 77% desde el 1 de enero.

Fuente: iREIT

Muchos REIT han visto aumentar sus rendimientos de dividendos como resultado del elevado riesgo de COVID-19 y pensamos que sería interesante proporcionar un resumen de 5 REIT que actualmente estamos recomendando que rindan 10% o más.

Tenga en cuenta que, aunque estamos recomendando estos REIT, no significa que los pagos sean seguros. La razón por la cual las acciones se cotizan a niveles de negociación es la elevada probabilidad de un recorte de dividendos.

En estos tiempos sin precedentes, 49 REIT ya han reducido o suspendido su dividendo, y esto hace que sea difícil pronosticar ganancias futuras. Nuestro equipo se ha triplicado en la investigación, ya que estamos rastreando la recaudación de alquileres, la liquidez, las pruebas de estrés del desempeño del inquilino y manteniendo una estrecha interacción con la administración.

Hasta ahora hemos evitado las minas terrestres y nuestra cartera “Cash is King” ha devuelto un 18,5% desde principios de marzo. Hemos tenido cuidado de no perseguir el rendimiento, sino de mantener una disciplina estricta, reconociendo que ciertos sectores, especialmente en el sector de centros comerciales, pueden nunca recuperar sus valores de mercado.

Fuente: Sharesight

Nuestro enfoque de barra es uno en el que nos mantenemos adecuadamente diversificados con énfasis en la creación de valor a largo plazo. No deseamos comercializar los intercambios de tiempo, reconociendo que ciertos modelos de negocio (es decir, hoteles de teatro y convenciones) nunca volverán a su gloria anterior.

La mayoría de nuestras selecciones se encuentran en la zona amarilla (primer cuadro anterior) que consiste en arrendamiento neto, industrial, atención médica y centros comerciales. Sin embargo, también estamos asignando capital a algunos de los nombres de la zona roja, reconociendo que sus modelos comerciales justifican el capital especulativo.

Hoy le proporcionamos una lista de cinco REIT que rinden 10% o más. Muchos de estos REIT se consideran nombres de “campo de batalla” debido a su combinación de alto rendimiento y mayor probabilidad de apreciación del capital.

Fuente

5 REIT de campo de batalla con un rendimiento del 9% o superior

Capital de escalera (LADR) es un mREIT comercial que ha sido extremadamente volátil en los últimos tiempos: las acciones alcanzaron un mínimo de $ 3.39 el 3 de marzo y cotizaron hasta $ 8.14 el 9 de marzo. Más recientemente, las acciones se negociaron en el rango de $ 7.50 a $ 8.00 (cierre reciente de $ 7.77).

Con un rendimiento de dividendos del 17,5%, Ladder se ha convertido en un campo de batalla REIT dada su tentadora valoración y su récord como una acción de crecimiento de dividendos. La mayoría de los REIT comerciales no han podido generar dividendos cada año, pero Ladder ha logrado utilizar su plataforma de cilindros múltiples para generar un crecimiento e ingresos constantes.

Sin embargo, estos tiempos sin precedentes hacen que sea un desafío para Ladder, y aunque la compañía hizo un gran trabajo para mantener la liquidez (es decir, Koch Real Estate Investments proporciona una línea de crédito garantizada senior de $ 200 millones respaldada por préstamos existentes, el derecho de comprar más de $ 30 millones de las acciones ordinarias de Ladder), el sentimiento del mercado sigue siendo escéptico dada la exposición descomunal a los propietarios medianos con préstamos que oscilan entre $ 15 millones y $ 25 millones.

Siempre nos sentimos atraídos por Ladder debido a la base de préstamos diversificada (190 préstamos) y la diversificación del sector (multifamiliares y oficinas son las principales categorías), sin embargo, los analistas están viendo una disminución de más del 50% en las ganancias en 2020. Eso coloca a la compañía en la ruta directa de un corte de dividendos (consenso de seis analistas, según el gráfico FAST).

Aunque vendimos algunas acciones cuando superaron los $ 8.00, mantenemos una calificación de compra especulativa. Dada la propiedad interna y la sólida experiencia dentro de los rangos de administración, creemos que Ladder está bien posicionado. Sin embargo, hay un riesgo de sucesión a considerar (Brian Harris, el CEO con poca visibilidad sobre su reemplazo) y vemos una volatilidad continua en el segundo y tercer trimestre dada la presión sobre la recaudación de rentas.

Fuente: Gráficos RÁPIDOS

Arbor Realty (ABR) es otro mREIT comercial de alto rendimiento que ofrece un rendimiento delicioso del 15,1%. Si bien creemos que existe una probabilidad superior al 75% de que Ladder reduzca sus dividendos, no somos tan escépticos como se relaciona con Arbor.

En un artículo reciente que expliqué,

A diferencia de otros mREIT comerciales que están fuertemente vinculados al alojamiento y al comercio minorista, Arbor tiene más del 90% de su libro en préstamos puente para personas mayores. Y aproximadamente el 82% de la cartera está en activos multifamiliares, que ha sido la clase de activos más resistente en todos los ciclos.

El refugio en el lugar ofrece un valor enorme en el sector inmobiliario y estamos optimistas de que el enfoque único de Arbor proporcionará una repetibilidad duradera en estos tiempos sin precedentes. Como dije en el artículo citado anteriormente, “una de las razones por las que nos hemos mantenido tan optimistas con ABR antes fue su historial predecible de crecimiento de dividendos”, ha aumentado cada año desde 2013. Y el CEO dijo recientemente que la compañía

podrá generar ganancias trimestrales constantes para el resto del año a pesar de la importante dislocación de la pandemia en gran parte debido a su negocio de agencia de capital ligero que genera ganancias y flujo de efectivo pobres significativos.

Las acciones de Arbor se cotizan con un descuento del 30% respecto a los niveles de valoración normales (basados ​​en P / FFO) y el índice de pago es de ~ 100%. Nos gusta la fuerte propiedad de información privilegiada, pero creemos que existe una mayor probabilidad de que el dividendo se corte o al menos se suspenda.

Por lo tanto, mantenemos una ponderación especulativa (recomendación) dado el potencial para que el dividendo sea del tamaño correcto.

Fuente: Gráficos RÁPIDOS

CoreCivic (CXW) es otro REIT “campo de batalla” que se enfoca en la población de prisiones privadas donde se aloja aproximadamente el 5% de los 2.3 millones de personas encarceladas en los Estados Unidos.

Por supuesto, gran parte del debate sobre las prisiones privadas se centra en el hecho de que sin prisioneros, no habría ingresos por alquiler para producir dividendos para estos REIT. Por lo tanto, algunos pueden tener inquietudes morales sobre la inversión en las cárceles porque el inversionista es esencialmente recompensado por el encarcelamiento incentivado.

Más recientemente, las acciones de CoreCivic y su par directo, GEO Group (GEO), han disminuido debido al hecho de que las fronteras de EE. UU. Ahora están cerradas debido al coronavirus. Recientemente hablé con el CEO de CXW, Damon Hininger, y me explicó que “el mayor impacto es la población de ICE y los solicitantes de asilo han sido rechazados de la frontera”.

Hininger me dijo que la mayoría de los contratos tienen garantías de ocupación, por lo que esto significa que si bien muchos sectores inmobiliarios en el comercio minorista y el alojamiento están experimentando una disminución drástica de la recaudación de rentas, el sector penitenciario ha visto “una recaudación del 100% y no hay problemas de calidad crediticia”.

Uno de los riesgos con CoreCivic últimamente es el hecho de que es más difícil obtener capital. Pero Hininger me recordó que la compañía tiene $ 315 millones de liquidez y que pagó más de $ 50 millones en dividendos en abril. La compañía se ha centrado en reducir el gasto de capital (alrededor del 10% al 15%) que anteriormente se guiaba en $ 50 millones a $ 60 millones (debería caer en $ 6 millones a $ 7 millones).

Además, tenga en cuenta que gran parte del crecimiento del FFO en 2019 ($ 2.62 por acción) se debió a un aumento en la población de ICE ya que el gobierno estaba tratando de llenar todos los centros de detención. Esa demanda ha disminuido “temporalmente”, pero una vez que las fronteras se vuelvan a abrir, ICE necesitará las camas nuevamente. (Nota: CXW me dijo que ICE publicó una guía para reducir la ocupación al 75% de su capacidad en relación con el distanciamiento social).

El rendimiento de dividendos de CoreCivic es un tentador 15.3%, y aunque las distribuciones parecen estar bien cubiertas por FFO, siempre existe la posibilidad de que el gobierno renegocie los contratos de arrendamiento.

Mantenemos una compra especulativa en CXW, damos vientos en contra políticos y una mayor tasa de pago de riesgo. Además, los mercados de capitales siguen siendo desafiados.

Gráficos RÁPIDOS

El viernes entrevisté al CEO de Montaña de hierro (IRM), Bill Meaney, y en la rara conversación (disponible en iREIT en Alpha) dijo: “Somos un negocio que tiene esta bestia financiera y estamos desplegando mucho de ese exceso de capital después de pagar un dividendo saludable”. a ese negocio “.

Agregó que el negocio del centro de datos es pequeño, “pero aún está impulsando casi un tercio de nuestro crecimiento orgánico, que es un stock orientado a los ingresos. El crecimiento del EBITDA del 4% orgánicamente es bastante bueno”.

Él continuó diciendo:

La gente almacenará papel mucho más tiempo de lo que yo diría que las compañías están asociadas con la tecnología o un producto específico, porque como dicen, el 97% de esos ingresos son cosas que almacenamos meses e incluso años atrás. Es un regalo que sigue dando.

Siempre me ha intrigado el modelo comercial de Iron Mountain debido al largo espacio en el estante del producto. La compañía tiene una tasa de retención de clientes increíblemente alta con una tasa de rotación actual de solo el 2%. En otras palabras, una vez que recibe los documentos para almacenar, más del 50% de las cajas permanecen en sus instalaciones durante 15 años o más.

Además, su poder de fijación de precios le permite a la compañía generar un crecimiento orgánico de las ventas en esas cajas. Y como Meaney me dijo la semana pasada, “Project Summit ha implementado varias medidas primarias que deberían mejorar la eficiencia y reducir los costos dramáticamente”.

… aumentamos el tamaño del Proyecto Cumbre de $ 250 millones a $ 375 millones en base a unos pocos meses de excavar y repensar las cosas. Creo que también abrió nuestros ojos (con respecto a COVID-19) de diferentes maneras que nos dieron más oportunidades.

Pregunté sobre la seguridad de los dividendos y Meaney respondió:

(durante) el punto más oscuro de esto, emitimos nuestras ganancias y también declaramos nuestro dividendo y mantuvimos el dividendo estable y reafirmamos nuestra confianza en poder entrar en esa relación de pago AFFO de mediados de los 60 sin reducir el dividendo. … Así que nos sentimos realmente bien acerca de dónde estamos … y también tenemos palancas para reducir realmente nuestros costos asociados con los niveles de actividad.

El índice de pago de Iron Mountain es de alrededor del 86% (utilizando datos de FAST Graphs) y en 2020 los analistas pronostican que AFFO disminuirá en un 3% (seis analistas), y lo que es más importante, el pronóstico de consenso de 2021 es que AFFO crezca en un 15% (6 analistas) . Después de hablar con Meaney, seguimos siendo optimistas con este nombre en el que mantenemos una fuerte compra de especificaciones.

Gráficos RÁPIDOS

El último en la lista es el gran mal “campo de batalla” REIT conocido como Simon Property Group (SPG) Como expliqué al comienzo de este artículo, “los centros comerciales perdieron 48% en capitalización de mercado desde el 1 de enero ($ 48 mil millones a $ 25 mil millones) y la mayoría de los REIT de centros comerciales han reducido o suspendido sus dividendos, ¡excepto Simon!

Es interesante que Simon sea el único centro comercial REIT en la lista REIT de alto rendimiento con una calificación A. Investigaré un poco, pero no estoy seguro de que haya alguna empresa pública (C-Corp, REIT o de otro tipo) con una calificación A y que ahora esté dando un enorme 15,3%.

Parece muy probable (y el Sr. Market ya ha emitido su voto) que Simon reducirá o suspenderá su dividendo pronto. Los últimos resultados de ganancias fueron mejores de lo esperado:

  • Generó $ 980.6 millones (o $ 2.78 por acción) en FFO
  • El ingreso operativo neto de la propiedad comparable fue plano en comparación con 2019 y el NOI a nivel de cartera fue casi idéntico a -0.2%
  • La ocupación fue saludable en 94.0%
  • Las ventas minoristas por pie cuadrado aumentaron un atractivo 6.5%

Pero recuerde, eso fue Q1-20, y la mayor parte del daño a la marca del acorazado fue durante Q2-20. El CEO, David Simon, se burló de revelar el porcentaje de alquileres recaudados en marzo y abril. Él “le recordó al grupo de analistas que el plazo del arrendamiento finalmente dicta lo que los inquilinos pagan con el tiempo. Fuera de la insolvencia, dijo que espera que los inquilinos paguen independientemente de las estadísticas de cobranza por un período específico “.

Lo entiendo. Es la “regla de oro”: el que tiene todo el oro, inventa todas las reglas.

Ahora que los centros comerciales en todo el país están comenzando a reabrir, Simon tiene cierta influencia sobre sus inquilinos, pero también debe defenderse contra la ola de bancarrotas minoristas que se avecinan y que incluyen dos de las cadenas de tiendas por departamento más grandes, Neiman Marcus (NMG) y JC Penney (JCP).

Quizás, en lugar del llamado “apocalipsis minorista”, este se convierta en el “apocalipsis de los grandes almacenes”, y la pregunta que uno tiene que hacerse es si Simon podrá mantener sus amplias ventajas de foso (escala y costo de capital) durante un ciclo. en el que el modelo de grandes almacenes se encuentra en tal estado de rápido declive.

El balance de Simon es saludable, como lo demuestra el fuerte perfil de liquidez. La compañía sacó su revólver, dándole $ 4 mil millones en efectivo con otros $ 4 mil millones de capacidad necesaria. Para ser claros, la única razón por la que mantengo una compra de especificaciones en el nombre es por el balance de SWAN y estoy seguro de que el acuerdo de Taubman (TCO) se vuelve a negociar.

Mientras tanto, Simon mantiene el dividendo cerca del chaleco, al igual que la colección de alquiler, y por supuesto ambos están conectados por la cadera. Existe la posibilidad (aunque modesta) de que Simon mantenga su dividendo, pero creo que el resultado más probable es que la compañía reduzca el dividendo después de determinar los ingresos imponibles para 2020 (aplazamientos y negociaciones de reducción y en curso).

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Sin embargo, cuando el polvo se asienta (en 2021), vemos que Simon mantiene su dominio, mientras que las consecuencias (de los REITs de otros centros comerciales) pueden ponerse desagradables. Si bien es seguro que habrá un “baño de sangre” en el segundo trimestre, con posibles rebajas de crédito y quiebras, Simon finalmente debería ganar participación de mercado y podría ser uno de los dos REIT de centros comerciales que quedan en pie.

Los analistas pronostican que Simon crecerá FFO en 2020 en un -20% (nueve analistas) y en un + 12% en 2021 (nueve analistas).

Fuente: Gráficos RÁPIDOS

Para concluir…

Nuestro modelo de cartera se basa en una verificación extrema en la que suscribimos cuidadosamente cada REIT basado en métricas relevantes “COVID-19” que incluyen liquidez, cobro de rentas, diversificación (inquilino y geográfico), sector inmobiliario y análisis financiero.

Además, estamos realizando entrevistas con numerosos CEO para entender mejor el perfil de gestión de riesgos de la empresa.

Durante este entorno sin precedentes, reconocemos que existen riesgos mejorados que deben considerarse, y seguimos siendo muy selectivos, reconociendo que el rendimiento superior se mide en función de las TIR a largo plazo.

Quiero agradecerle por leer este artículo y espero que los lectores puedan apreciar el tiempo y el esfuerzo realizado para proporcionar un razonamiento sólido para nuestras recomendaciones. ¡Les deseo a todos un Día de los Caídos seguro y saludable!

Fuente: iREIT

Nota del autor: Brad Thomas es escritor de Wall Street, lo que significa que no siempre tiene razón con sus predicciones o recomendaciones. Como eso también se aplica a su gramática, disculpe cualquier error tipográfico que pueda encontrar. Además, este artículo es gratuito: escrito y distribuido solo para ayudar en la investigación y al mismo tiempo proporcionar un foro para el pensamiento de segundo nivel.

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En el Día de los Caídos, es nuestro deber como estadounidenses honrar y llorar a los miembros de nuestro servicio militar que murieron mientras servían a este gran país. En iREIT on Alpha queremos reflexionar sobre nuestra libertad en honor de aquellos que hicieron el último sacrificio. ¡Gracias y que Dios bendiga a América!

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Divulgar: Soy / somos largos ABR, LADR, SPG, IRM, CXW. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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