Este artículo fue coproducido con Nicholas Ward.

Desde hace varios meses, nos hemos centrado en identificar los dividendos más seguros posibles en el sector de fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT). A lo largo de la crisis de COVID-19, hemos visto numerosos recortes de dividendos y suspensiones. Y sospechamos que habrá más por venir.

Aquí están los REIT de capital que han tenido que modificar sus pagos hasta ahora:

Por supuesto, no fueron los cierres los que nos llevaron a advertirnos de no perseguir altos rendimientos insostenibles. Hace tiempo que nos hemos centrado en el mantra de que un rendimiento es tan bueno como su seguridad.

Esto se debe a que sabemos que muchos de nuestros lectores y suscriptores son inversores orientados a los ingresos que dependen de los ingresos por dividendos para alcanzar sus objetivos financieros.

Sin embargo, también entendemos que muchos de nuestros lectores y suscriptores esperan más que solo el rendimiento estático de dividendos. También quieren un crecimiento de dividendos regular y confiable.

Como tal, nos centraremos en algunos de los mejores REIT para inversores de crecimiento de dividendos a continuación.

¿De qué se trata el crecimiento de dividendos?

La inversión en crecimiento de dividendos es una estrategia que aprovecha el poder de la capitalización a largo plazo. Al centrarse en las empresas que aumentan de manera confiable los ingresos anuales que proporcionan a los accionistas, los inversores de crecimiento de dividendos aumentan sus flujos de ingresos de dos maneras:

  1. El dividendo aumenta
  2. Reinversiones de dividendos.

Cuando se combinan ambas medidas, los resultados pueden ser fantásticos. Es cierto que esta estrategia requiere paciencia. Pero a largo plazo, el poder del crecimiento exponencial que aprovecha es innegable.

Es por eso que, después de la Gran Recesión, se otorgó una especie de insignia de honor a las empresas que mantuvieron sus rachas anuales de crecimiento de dividendos. Antes de la desaceleración sin precedentes de COVID-19, el período 2008-2009 se consideraba el peor entorno económico de una generación.

Fuente

Ahora, por supuesto, lo sabemos mejor. Pero en ese momento, muchos inversores creían que no volverían a ver un mercado bajista como ese en sus vidas. Y no es difícil entender por qué.

Se temía que el sistema bancario moderno, tal como lo sabíamos, iba a fallar. El desempleo se disparó a dos dígitos. Y los poderes existentes estaban recurriendo a rescates masivos del gobierno y maniobras monetarias fáciles para estabilizar la economía.

En pocas palabras, esos fueron tiempos terribles. Entonces, ¿alguna compañía que logró producir suficiente flujo de efectivo para mantener el crecimiento de dividendos durante ese período? Probaron que eran inversiones dignas en el futuro.

Hoy, dado que nos enfrentamos a otra ronda de “tiempos terribles”, decidimos usar la misma insignia de honor para ayudarnos a clasificar las acciones que valen la pena.

Pero como esta situación es aún más sin precedentes, la llevamos un paso más allá.

Productores de dividendos de la más alta calidad a su servicio

Cuando pensamos en los REIT de crecimiento de dividendos de la más alta calidad para el entorno actual, fuimos directamente a la lista de campeones, retadores y contendientes de dividendos de Justin Law: específicamente a la porción de “campeones”.

Es cierto que esta es una métrica retrospectiva. Ciertamente, hay muchas acciones de alta calidad que no tienen rachas de aumento de dividendos de 25 años o más que seguirán proporcionando un gran crecimiento en el futuro.

Ya, algunos de los productores de dividendos más rápidos de la actualidad tienen carreras mucho más cortas en su haber. Y tal vez cubriremos eso pronto.

Sin embargo, para esta pieza, solo queremos las acciones de mayor calidad y más confiables que puedan proporcionar la mayor tranquilidad. Y eso significa confiar en pruebas históricas de sostenibilidad.

Otro aspecto importante de la inversión en el crecimiento de dividendos es proteger el poder adquisitivo de la inflación. Después de todo, ¿de qué sirve un rendimiento de dividendos si su utilidad disminuye con el tiempo?

Esta es una pregunta especialmente importante si los dividendos son su única fuente de ingresos. Por lo tanto, también hemos limitado esta lista a las compañías que creemos que pueden producir un crecimiento anual de dividendos superior al 2%.

Usando la Lista CCC, vimos que había siete REIT que podrían llamarse a sí mismos calificación de campeones de dividendos de EE. UU. De estos, tres cumplieron con nuestras calificaciones adicionales:

  1. Fideicomiso de propiedad de Essex (ESS)
  2. Fideicomiso Federal de Inversiones Inmobiliarias (FRT)
  3. Ingresos inmobiliarios (O)

Los otros cuatro fueron:

  1. Propiedades minoristas nacionales (NNN)
  2. Centros Tanger Factory Outlet (SKT)
  3. Propiedades de Urstadt Biddle (UBA)
  4. Universal Health Realty Trust (UHT)

Discutamos esos cuatro finales primero.

Campeones que se quedaron cortos

Propiedades minoristas nacionales históricamente ha sido uno de los nombres de crecimiento de dividendos más confiables y de mayor calidad en todo REIT-dom. Tiene una racha de aumento anual de dividendos de 30 años, y sus tasas de crecimiento de dividendos de uno, cinco y 10 años son de 4.1%, 4.2% y 3.1%, respectivamente.

Como tal, NNN cumple con nuestros requisitos retrospectivos. Sin embargo, recientemente lo cubrimos en un artículo clave que destacó algunas preocupaciones potenciales.

La compañía tuvo problemas para cobrar el alquiler en abril, recibiendo solo el 52% de lo que debía. Esto nos hace preocuparnos por el crecimiento de sus fondos de operaciones (FFO) y, por lo tanto, su capacidad para mantener su tasa histórica en el corto plazo.

Para ser claros, no estamos prediciendo que reducirá su dividendo. Podemos imaginar fácilmente que NNN mantiene o incluso continúa aumentando sus pagos. Eso es especialmente cierto considerando cómo la gerencia toma en serio su condición de aristócrata de dividendos.

Es solo eso, debido a los tiempos inciertos creados por el entorno operativo COVID-19, y la exposición de NNN a industrias que han sido interrumpidas significativamente por el distanciamiento social, no nos sentimos cómodos al incluirlo en nuestra lista. No hoy de todos modos.

También acabamos de publicar una actualización sobre Tanger, destacando su potencial alcista y valoración de barril de negociación potencialmente fuerte. Sin embargo, eso no cambia cómo Tanger recaudó solo el 12% de la renta de abril y recientemente suspendió su dividendo.

Todavía es técnicamente posible que el propietario de la tienda mantenga su racha de aumento anual de dividendos, que actualmente tiene una impresionante cifra de 27 años, al ofrecer dividendos anormalmente grandes en la segunda mitad del año para cubrir lo que perdió en la primera mitad.

Pero no hay garantía aquí. De ahí su exclusión de nuestra revisión de “Insignia de Honor” junto con NNN.

Urstadt Biddle: el próximo no del todo

En un tipo normal de recesión, Urstadt Biddle Properties garantizaría fácilmente la buena voluntad de los inversores con su historial de aumento de dividendos de 26 años. Además, incluso sus resultados recientes han sido bastante impresionantes.

En su informe de ganancias del primer trimestre, la compañía dijo que tiene

pagó 200 trimestres consecutivos de dividendos ininterrumpidos a sus accionistas desde su inicio y ha aumentado los dividendos totales a sus accionistas durante los últimos 26 años consecutivos.

Además, si bien la UBA tiene muchos inquilinos minoristas, la administración parecía mantenerse optimista sobre sus perspectivas, diciendo:

Esperamos que algunos segmentos de minoristas continúen siendo desafiados en el entorno actual a medida que se adaptan a la nueva economía. Pero somos afortunados de tener propiedades bien ubicadas en áreas con fuertes datos demográficos que son deseables para los nuevos inquilinos.

Tras las desinversiones de UBA de un restaurante y un espacio de oficinas en el primer trimestre, la cartera de la empresa está compuesta por 81 propiedades. Su huella cubre 5.3 millones de pies cuadrados de bienes raíces.

Además, lo más importante es que el 84% de sus activos están anclados en supermercados, farmacias y / o clubes mayoristas, lo que agrega confiabilidad a su flujo de caja. Es por eso que seguimos viendo la seguridad de los dividendos de UBA con relativamente alta consideración.

El problema para esta pieza radica en sus tasas históricas de crecimiento de dividendos. Las tasas de crecimiento de dividendos de UBA a uno, cinco y 10 años son 1.9%, 1.7% y 1.4%, respectivamente.

Sin embargo, es una opción potencialmente atractiva para los inversores interesados ​​en altos rendimientos, debido a su actual dividendo de 8.86%. Y no nos sorprendería ver que la compañía continúe aumentando su racha de dividendos en 2020.

Y luego está este REIT de atención médica

Por último, llegamos a Universal Health Realty Trust con su filete de aumento de dividendos de 34 años. La gerencia claramente ha podido aumentar sus pagos anuales en varios mercados bajistas hasta ahora.

Sin embargo, como UBA, sus tasas de crecimiento de dividendos son deficientes. Las tasas de crecimiento de dividendos de UHT a uno, cinco y 10 años son 1.5%, 1.5% y 1.3%, respectivamente.

Además, la compañía está lidiando con un par de problemas importantes de vacantes en relación con dos propiedades hospitalarias. Y estos tienen el potencial de presentar vientos en contra significativos en los próximos años.

UHT también tiene exposición a áreas más sensibles en el espacio de atención médica en su cartera de propiedades. Esto incluye centros de preescolar y guardería, y edificios de oficinas médicas (MOB), que pueden experimentar continuos vientos en contra del coronavirus.

Con esto en mente, hemos reducido nuestro perfil de seguridad de dividendos para UHT en los últimos meses.

La gran mayoría de sus propiedades aún están operativas en el entorno actual. Y fácilmente podemos imaginar un futuro en el que continúe creciendo su racha de aumento anual de dividendos.

Pero no esperamos que el crecimiento de dividendos de UHT exceda la tasa de inflación a corto plazo. Nos gustaría poder decir lo contrario.

El mejor de los mejores REIT de crecimiento de dividendos

Pero bastantes de las compañías que no pudieron hacer nuestra lista. Hablemos de los que lo hicieron.

Para empezar, Essex Property Trust se enfoca en comunidades de apartamentos multifamiliares en áreas de suministro limitado. Su cartera se concentra en la costa oeste, con muchas propiedades en el sur de California, el área de la bahía de San Francisco y Seattle.

ESS tiene una racha anual de aumento de dividendos de 26 años.

Sus tasas de crecimiento de dividendos a uno, cinco y 10 años también son muy impresionantes, llegando a 5.2%, 9% y 6.5%, respectivamente. Y lo que probablemente sea aún más impresionante es el hecho de que, desde su salida a bolsa en 1994, ESS ha proporcionado a los inversores un rendimiento total compuesto del 17%.

Su rendimiento de dividendos está en el lado bajo en 3.53%. Pero eso es de esperarse cuando la acción ha mostrado un crecimiento tan bueno y ha generado rendimientos totales tan fuertes a lo largo de los años.

El ESS informó recientemente las ganancias del primer trimestre, y la gerencia pasó una cantidad de tiempo decente destacando sus métricas operativas de abril. Las morosidades de sus inquilinos llegaron a aproximadamente el 5% en el mes en comparación con solo el 0,33% para el primer trimestre completo.

La gerencia dijo que aproximadamente 4,600 inquilinos, que representan el 7.4% de su cartera total, reconocieron que están experimentando dificultades financieras debido a los cierres. De ellos, el 36% pagó el alquiler completo en abril, el 36% pagó el alquiler parcial y el 28% no pudo pagar el alquiler.

También hubo aproximadamente un 0,6% que solicitó ser liberado de sus contratos de arrendamiento. ESS permitió que “permitir a los residentes avanzar con su vida y la empresa para evitar potencialmente la delincuencia futura”.

Hable acerca de una gran combinación de ética e inteligencia.

Una joya de la costa oeste

Durante años, ESS ha negociado con una valuación premium debido a su fuerte presencia en mercados inmobiliarios atractivos. Este es uno de esos nombres de primera clase que los inversores rara vez tienen la oportunidad de comprar con descuento.

Pero hoy es una de esas rarezas. La acción ahora cotiza con un múltiplo P / FFO que está por debajo de su promedio a largo plazo.

Fuente: Gráficos RÁPIDOS

Vale la pena señalar que el crecimiento de FFO de ESS se ha desacelerado en los últimos años. Y se espera que los cierres promuevan esa tendencia en 2020 y 2021.

Honestamente, no estábamos tan interesados ​​en acumular estas acciones en los últimos años cuando negociaban con múltiplos P / FFO superiores a 20x. Sin embargo, 17.5x es un nivel mucho más atractivo.

En los últimos 20 años, el múltiplo P / FFO promedio de la compañía ha sido 18.7x. Y, como puede ver en el Gráfico FAST anterior, la única otra vez en los últimos 15 años las acciones han caído por debajo de eso fue durante la Gran Recesión.

Los inversores ciertamente podrían hacerlo peor que comprar aristócratas de dividendos a precios de ganga en el mercado bajista.

52 años y contando

De buenas a primeras, tenemos que mencionar que Federal Realty Investment Trust tiene la racha de aumento de dividendos anual más larga de cualquier REIT en 52 años. Recientemente publicamos varios artículos en profundidad sobre él, destacando:

  1. Su fuerte rendimiento de dividendos
  2. La oferta única que actualmente ofrece a los inversores.

FRT tiene una historia impresionante con respecto al crecimiento de dividendos. Sus tasas de uno, cinco y 10 años están en 2.2%, 5.1% y 4.6%, respectivamente. Dicho esto, es cierto que el crecimiento de los dividendos de FRT se ha desacelerado en los últimos años.

También podría ser cierto que esta tendencia continúa en 2020 debido al impacto del cierre en sus flujos de efectivo. Después de todo, FRT recaudó solo el 53% del alquiler el mes pasado.

Sin embargo, la gerencia dijo que vio tendencias mejorando en las últimas semanas. Y debido a la increíble fortaleza de su balance y su sólida posición de liquidez, esperamos ver a la compañía mantener su lugar como un rey de los dividendos.

Admitimos que el aumento de este año probablemente decepcionará comparativamente hablando. Ciertamente no esperamos ver un aumento de medio dígito.

Aun así, este es un verdadero nombre de tipo mejor en su clase. Y, debido al descuento sin precedentes que se está colocando en tantas acciones en este momento, estamos dispuestos a incluirlo en la lista de hoy. Cualquier dolor a corto plazo probablemente se compensará a mediano y largo plazo una vez que pasemos COVID-19.

En resumen, no estamos dispuestos a apostar contra FRT y su historial estelar.

Fuente: Gráficos RÁPIDOS

Como puede ver en el gráfico FAST anterior, las acciones se negocian significativamente por debajo de su valuación de primas a largo plazo. La relación P / FFO de 13.4x que tienen actualmente es aproximadamente un 33% inferior a la relación P / FFO promedio a largo plazo de las acciones de 20.1x.

Siempre y cuando el FFO se mantenga estable y veamos múltiples expansiones inspiradas en la reversión de la media en los próximos años, esto implica un alza de aproximadamente el 50%.

¡Oh sí!

Por último, pero no menos importante, llegamos quizás al nombre de crecimiento de dividendos más popular en REIT-dom y posiblemente en todo el mercado de valores: Ingresos inmobiliarios.

Realty Income se ha calificado a sí mismo como “The Monthly Dividend Company”, habiendo realizado 598 pagos mensuales consecutivos. Y contando.

Al igual que ESS, se hizo pública en 1994 y desde entonces ha generado resultados increíbles en el mercado. Las acciones de O han producido rendimientos totales anuales compuestos del 14,6% desde el inicio.

Además, esta empresa no solo es conocida por sus pagos de dividendos mensuales confiables, sino también por el crecimiento de dividendos que supera la inflación.

¿Qué más puedes pedir?

Las tasas de crecimiento de dividendos a uno, cinco y 10 años de Realty son de 3%, 4.3% y 4.7%, respectivamente. Sus tasas de crecimiento anual de dividendos han disminuido a lo largo de los años, pero la gerencia continúa viendo el dividendo como “sacrosanto”.

Por lo tanto, seguimos esperando aumentos que protejan el poder adquisitivo de los accionistas a largo plazo.

Naturalmente, la liquidación del mercado de valores ha empujado su valoración por debajo de los promedios a largo plazo. Pero eso es raro. Muy raro.

Que data de 2010, el umbral de 16.3x P / FFO ha servido como un fuerte apoyo para estas acciones. A fines de 2019, incluso se negociaban por hasta 25 veces.

Por lo tanto, creemos que el precio actual representa una atractiva oportunidad de compra a largo plazo.

Fuente: Gráficos RÁPIDOS

Realty Income mantiene su calificación de compra en iREIT. Y Nicholas Ward incluso recientemente agregó a su posición personal de Realty Income.

En pocas palabras, en el mercado volátil de hoy, las acciones O representan una de las pocas opciones verdaderas de SWAN para que los inversores conservadores las aprecien.

Nota del autor: Brad Thomas es escritor de Wall Street, lo que significa que no siempre tiene razón con sus predicciones o recomendaciones. Como eso también se aplica a su gramática, disculpe cualquier error tipográfico que pueda encontrar. Además, este artículo es gratuito: escrito y distribuido solo para ayudar en la investigación y al mismo tiempo proporcionar un foro para el pensamiento de segundo nivel.

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Divulgar: Soy / somos largos FRT, O, UBA. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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