RYK VAN NIEKERK: Continuamos nuestra discusión con Martin Freeman, el CEO de OrbVest. OrbVest es una compañía global de bienes raíces con sede en Nueva York, que ofrece a los inversores la oportunidad de invertir directamente en propiedades comerciales de EE. UU. Predominantemente en el sector médico. Martin está en la línea de Nueva York. Martin, muchas gracias por acompañarme.

Prácticamente todos los países del mundo se enfrentan a malas perspectivas económicas debido a la actividad económica significativamente reducida que estamos viendo y muchos países también enfrentarán recesiones prolongadas y profundas. Esto, por supuesto, puede tener un gran impacto en las estrategias de inversión y las inversiones reales. Usted mencionó anteriormente que invertir en bienes raíces para el cuidado de la salud es a prueba de recesión. ¿Cómo está su cartera de bienes raíces en los Estados Unidos en este momento?

MARTIN FREEMAN: En primer lugar, mañana Ryk y gracias por invitarme a tu programa nuevamente y todo lo mejor para tus oyentes de Nueva York. Estás en lo correcto. Hemos estado diciendo durante años, que si llega una recesión y, cuando llegue, querrá invertir en bienes raíces de atención médica, especialmente en los Estados Unidos, y la razón es bastante simple. Es estabilidad, resistencia, y estamos muy seguros de que esta clase de activos resistirá mucho mejor que la mayoría de las clases de activos probablemente en el mundo. A modo de ejemplo, durante abril, recolectamos el 95.3% de nuestras colecciones habituales frente a un mes típico como marzo, lo cual es sorprendente. Dada la pandemia de Coronavirus y la forma en que se ven afectadas otras clases de activos como el minorista, comercial y residencial, ciertamente podemos ver que la estrategia se mantiene muy bien. Y, por último, esperamos una nueva caída en mayo que se moverá a niveles de alrededor del 92%, pero luego esperamos un fuerte repunte en junio a medida que la economía de EE. UU. Comience a abrirse.

Creo que también es importante tener en cuenta que en el ámbito de la atención médica, incluso (en el caso de) los pequeños inquilinos que solicitan un ligero aplazamiento … no es un feriado de pago. Simplemente significa que pueden solicitar un aplazamiento y luego pagarán los atrasos entre julio y diciembre. La atención médica en los Estados Unidos se considera un servicio esencial, por lo que la mayoría de nuestras instalaciones siempre permanecerán abiertas.

RYK VAN NIEKERK: ¿Qué tan grande es su cartera en este momento?

MARTIN FREEMAN: La cartera ahora crece a más de $ 300 millones, y estamos agregando otros $ 150 millones a $ 200 millones por año. Por lo tanto, realmente está creciendo constantemente con el tiempo.

RYK VAN NIEKERK: Y las propiedades son predominantemente propiedades médicas, propiedades solo utilizadas por médicos, laboratorios y similares. ¿A cuántas de esas propiedades hay en el mercado al que apunta?

MARTIN FREEMAN: Solo en los Estados Unidos, es un mercado enorme. Es más de $ 1 billón, que es solo el mercado inmobiliario de la atención médica. Hay más de 36 000 propiedades que sin duda se ajustan a nuestro nicho, por lo que es una industria enorme.

Entonces, si nos fijamos en la cantidad de edificios que tenemos y tratamos de adquirir, es muy pequeño en relación con el mercado objetivo en el que estamos, que también está creciendo constantemente debido al envejecimiento de la población en los Estados Unidos.

RYK VAN NIEKERK: Así que supongo que eres muy selectivo en las propiedades que eliges adquirir y sindicar. ¿Cuántas propiedades hay en esta cartera de $ 300 millones?

MARTIN FREEMAN: Hemos adquirido, hasta la fecha, 26 edificios. También salimos de varios edificios el año pasado, por lo que hemos completado el ciclo completo. A modo de ejemplo, cuando salimos de esos edificios, generamos en la cartera un rendimiento general del 13.3% en dólares por año para nuestros inversores y, por lo tanto, ahora estamos pasando a los servicios médicos 27.

RYK VAN NIEKERK: Así que ha tenido 26 propiedades, también ha eliminado algunas. ¿Cuál es el horizonte de inversión para una propiedad específica? Y hago esta pregunta porque los inversores invierten directamente en propiedades individuales. Entonces, ¿cuál es el horizonte de inversión para tal inversión?

MARTIN FREEMAN: Cada edificio que adquirimos es un edificio separado. No entras en un fondo; no se agrupan los fondos en esta etapa. La razón por la que creemos tan firmemente en esto es que debe haber transparencia y la facilidad (con) con la que las personas puedan elegir 'quieres entrar en este estado' o 'quieres entrar en este edificio en particular' ?

Cada uno de estos edificios tiene los siguientes criterios: son seguros, estables y generan ingresos el primer día. Eso es lo primero, lo segundo es que siempre buscaremos retornos de alrededor del 8% de dividendos en efectivo para estos inversionistas y retornos totales del 11% al 17% por año, eso es en dólares por cierto. Y estos edificios siempre se mantienen durante cinco años, y luego los abandonamos después de cinco años.

Por lo tanto, disfruta de sus dividendos en efectivo en el camino de alrededor del 8% anual pagado trimestralmente, y luego también obtiene una ganancia de capital cuando vendemos el edificio, que luego lo lleva a estos rendimientos generales cuando lo vendemos en el quinto año.

RYK VAN NIEKERK: También dijo anteriormente que planea expandir la cartera entre $ 150 millones y $ 200 millones por año. ¿Cuántas propiedades representa eso?

MARTIN FREEMAN: Básicamente, imaginamos que en este momento estamos haciendo unos cinco edificios por año. Vemos que esto se mueve básicamente a un edificio cada dos meses, si no más. Y la razón es porque no olvide que aumentamos la equidad de más de diez países a nivel internacional. Ahora somos una compañía global y, a medida que continuamos creciendo y recaudando más y más dinero, todas nuestras propiedades se suscriben en exceso cada vez que la lanzamos. Y así continuaremos adquiriendo propiedades selectivas en las áreas correctas. No vamos a hacer un trato por hacer un trato.

Lo que es muy alentador para nosotros en este momento es que la pandemia de coronavirus ha traído muchas ofertas al mercado. Ahora hay grandes oportunidades en los EE. UU., Por lo que ciertamente estamos entusiasmados con nuestra cartera de acuerdos en el futuro. Teniendo en cuenta que si luego lo distribuye en todos los diferentes estados y está haciendo incluso ocho o diez acuerdos al año en todos los estados, en todos nuestros socios, es un número muy pequeño en relación con el mercado.

RYK VAN NIEKERK: ¿Qué está pasando con las valoraciones de esas propiedades, porque el sector inmobiliario en todo el mundo está bajo una inmensa presión? ¿Está viendo valoraciones ligeramente decrecientes de esas propiedades en la cartera y de las que puede buscar adquirir?

MARTIN FREEMAN: En nuestra cartera, no hemos visto ningún descenso. De hecho, hay personas que buscan comprarnos (uno de nuestros edificios en este momento) a un precio inflado. La razón es que el dinero en el mundo ahora está tratando de buscar un refugio seguro. Entonces, lo que sucede es que se está moviendo hacia la atención médica, dada su capacidad de recuperación, su estabilidad, arrendamientos largos, inquilinos rentables. Entonces, detrás de eso, nuestra cartera ciertamente es muy resistente.

También en los Estados Unidos, las personas compran propiedades basadas en el ingreso operativo neto. Entonces, si su ingreso se mantiene igual o aumenta, el valor de su edificio aumentará. No obstante el hecho de que algunas personas se han orientado demasiado en los Estados Unidos o simplemente necesitan descargar sus propiedades dado el hecho de que lo han retenido durante un largo período de tiempo. Entonces siempre hay movimiento en los Estados Unidos; siempre hay oportunidad. Y lo que hacemos es ayudar a las personas de todo el mundo a invertir y convertirse en propietarios y propietarios de bienes raíces en los Estados Unidos de una manera muy fluida.

Encompass Health Rehabilitation Hospital de Richardson

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RYK VAN NIEKERK: ¿Cómo haría un inversor para invertir en una de esas propiedades?

MARTIN FREEMAN: Entonces es muy simple. Simplemente vaya a www.orbvest.com, vaya a nuestra pestaña de inversión. Luego echas un vistazo alrededor del sitio, te registras. Una persona de nuestra relación con el cliente se comunicará con usted, lo guiaremos a través del proceso. Pero le aseguro esto: cualquiera que busque entrar en bienes raíces en un plazo literal de cinco a siete días, incluso desde tan solo $ 5 000, puede ser propietario de bienes raíces en los Estados Unidos.

RYK VAN NIEKERK: ¿No hay algunas formas rosadas, amarillas y azules que un inversionista sudafricano necesita completar debido a los controles de cambio y similares?

MARTIN FREEMAN: Desafortunadamente, hay formas para cada inversor en todo el mundo. Usted sabe que cuando realiza transacciones monetarias de cualquier tipo en este momento, siempre existe una regulación, KYC (conozca a su cliente), Fica, etc. Pero somos muy hábiles en eso. Éso es lo que hacemos. Tenemos miles de personas en todo el mundo. Cuidamos de ellos, tomamos su mano, lo hacemos simple. Y eso es lo bueno: nosotros como sudafricanos entendemos lo que otros sudafricanos necesitan y nosotros nos encargamos de eso.

RYK VAN NIEKERK: Usted dijo que la cartera está valorada en alrededor de US $ 300 millones. ¿Qué tan rápido llegaste allí?

MARTIN FREEMAN: Así que hemos estado haciendo esto en los Estados Unidos durante seis años, y hemos construido un historial estelar. Ha sido un crecimiento lento y medido. No tenemos la intención de apagar las luces, teniendo en cuenta que el tipo de crecimiento del que estamos hablando es solo un crecimiento constante, lento y sostenido.

Lo que sucede es que a medida que nuestro historial continúa creciendo, la gente escucha sobre nosotros en el mundo y se acerca a nosotros. Cada vez es más fácil abrir países por todas partes. Quiero decir, como ejemplo, alguien a través de mi red me encontró en Costa Rica de todos los lugares, hace dos semanas. Les encanta lo que hacemos y ahora quieren comenzar a invertir en los Estados Unidos. Por lo tanto, ocupamos un nicho muy único en un sector que es resistente y no hay ningún otro jugador que conozcamos que esté haciendo una inversión internacional específica en los Estados Unidos solo en el nicho de la atención médica. Y creemos que la razón por la que es una propuesta de valor tan buena es que no queremos apagar las luces para los inversores a nivel internacional. Solo queremos darles buenos dividendos estables para que puedan construir anualidades y su riqueza. Y lo entendemos porque todos nosotros somos originalmente de fuera de los Estados Unidos.

RYK VAN NIEKERK: Pero estás creciendo muy rápido en este momento. Si puede hacer crecer la cartera entre $ 150 millones y $ 200 millones, eso equivaldría a un crecimiento anual del 50% a cerca del 70%. ¿Cómo manejas ese crecimiento?

MARTIN FREEMAN: Entonces, si lo piensa desde una perspectiva sudafricana cuando mencionó los números, ciertamente está en miles de millones de rands. Pero si toma una propiedad típica, que la llamaremos $ 15 millones, y lo hace con una deuda de dos tercios, un tercio de capital, lo que significaría una deuda de $ 10 millones y un capital de $ 5 millones, en esencia, son 50 cada persona invirtiendo $ 100 000, por ejemplo. Entonces, en términos de eso, tenemos un equipo completo que maneja todo desde la cuna hasta la tumba: lo que significa que estamos a bordo de las personas, tenemos una plataforma sofisticada, somos capaces de administrar todo el proceso. Lo hemos hecho durante seis años y es solo cuestión de escala.

Entonces, si está haciendo sus seis, siete, ocho edificios por año y tiene suficiente gente para administrar cada edificio y administrar la cartera, creo que es completamente sostenible. Lo único que luego cambia es el tamaño de la transacción, porque en lugar de hacer edificios de $ 15 millones, comienzas a hacer edificios de $ 20 millones o $ 30 millones, que de hecho tienen aún más inquilinos en el edificio y son aún más resistentes.

RYK VAN NIEKERK: ¿Cuál es la inversión mínima?

MARTIN FREEMAN: Los inversores pueden invertir desde tan solo $ 5 000, ahora eso no quiere decir que ese sea nuestro promedio, pero eso es de lo que invierten … Muchos sudafricanos, seguimos siendo escépticos de entregar nuestro dinero a personas en el extranjero. Alentamos a las personas a que tomen tiempo, vean de qué se trata, inviertan lo que se sientan cómodos. Con el tiempo, a medida que se sienten cómodos y obtienen sus dividendos trimestrales, invierten cada vez más. Y lo más importante también en todo momento, tratamos de alentar a los inversionistas a distribuir el monto, inicialmente llamarlo de tres a cinco inversiones y luego, con el tiempo, aumentarlo hasta ocho o diez para que termines con una cartera que es una cartera de atención médica en el Estados Unidos que es muy estable.

RYK VAN NIEKERK: Usted dijo que apunta a un dividendo anual del 8% pagado trimestralmente. ¿Cómo se paga ese dividendo? En rands o hay otras opciones como reinvertir?

MARTIN FREEMAN: Todos nuestros dividendos y todas nuestras transacciones están en dólares estadounidenses. Estamos listados en las Seychelles. Las personas tienen varios mecanismos para mover su dinero, a través de Sudáfrica y a través de otros jugadores y nuestros socios como Sable (Internacional). Y luego, lo que sucede es que se invierte en el negocio inmobiliario en sí. El dinero regresa a los inversores a nivel mundial como dólares estadounidenses y dividendos. Y lo que sucede es que las personas tienen las siguientes opciones: pueden traerlo de vuelta a su país y declararlo, lo que deberían como un dividendo, o alternativamente pueden reinvertirlo directamente en una de nuestras otras propiedades, que en realidad un gran porcentaje hacer, entonces utilizan el concepto de compuesto en crecimiento exponencial.

RYK VAN NIEKERK: Este es un modelo muy interesante. También ha crecido significativamente en los primeros seis años, pero ¿dónde ve OrbVest en 10 a 15 años? ¿Cuáles son sus metas a largo plazo?

MARTIN FREEMAN: Entonces tenemos tres objetivos principales en OrbVest. La primera es que nos gustaría continuar creciendo la cartera y en los próximos años prevemos que llegar a un mínimo de $ 1 mil millones. El segundo es que obviamente estamos construyendo un legado de ayudar a miles de personas en todo el mundo y nos gustaría ver que eso crezca continuamente. (En) los dos que acabo de mencionar ahora, estamos muy por delante de nuestro historial que nos propusimos hace unos años. Y por detrás de eso, nos gustaría establecernos un objetivo de inclusión en el NASDAQ para 2025.

RYK VAN NIEKERK: Martin, muchas gracias por tu tiempo hoy y buena suerte con los desafíos que trae Covid-19.

MARTIN FREEMAN: Muchas gracias, y a todos los sudafricanos lo mismo. Gracias Ryk.

RYK VAN NIEKERK: Ese fue Martin Freeman, el CEO de OrbVest.

Traído a usted por OrbVest.

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