Clasificación REIT: Apartamentos

(Hoya Capital, coproducida con Brad Thomas a través de iREIT en Alpha)

Apartamento REIT Descripción del sector

Dentro del Hoya Capital Apartment REIT Index, rastreamos los doce REIT de apartamentos más grandes, que representan aproximadamente $ 90 mil millones en valor de mercado y más de 500,000 unidades de vivienda totales: AvalonBay Communities (AVB), Equity Residential (EQR), Essex Property (ESS) , Mid-America Apartments (MAA), UDR, Inc. (UDR), Camden Property (CPT), AIMCO (AIV), Independence Realty (IRT), NexPoint Residential (NXRT), Investors Real Estate (IRET), Preferred Apartments ( APTS) y Bluerock Residential (BRG). Los REIT de apartamentos comprenden el 10-14% de los ETF REIT de base amplia.

apartamento REITs

Los REIT de apartamentos, junto con la industria de la vivienda en general, estaban disparando a toda máquina antes de la pandemia, impulsados ​​por tendencias demográficas muy favorables y la persistente escasez de viviendas. Los REIT de apartamentos comprenden el 10% de la Índice de Hoya Capital Housing, el punto de referencia de la industria de la vivienda que rastrea el desempeño ponderado fundamental del sector inmobiliario de los Estados Unidos. Como uno de los sectores REIT más orientados a la defensa y contracíclicos, y con la vivienda como el último servicio “esencial” en medio de la pandemia, seguimos siendo optimistas sobre los fundamentos a largo plazo y esperamos que la industria de la vivienda sea un líder del repunte económico como El polvo comienza a asentarse.vivienda etf

Como discutimos en nuestra investigación macroeconómica, el crecimiento de la renta ha sido implacable en la última década en medio de la persistente escasez de viviendas y la evidencia histórica sugiere que las rentas deberían mantenerse firmes durante la pandemia ya que las formaciones de viviendas en renta tienden a acelerarse en las primeras etapas de las recesiones. Sorprendentemente, las rentas nacionales, según lo medido por el IPC: Índice primario de rentas, no han experimentado un crecimiento negativo durante todo el año desde la Gran Depresión. A continuación, presentamos un marco para analizar los sectores inmobiliarios de REIT en función de su exposición directa a los efectos anticipados de COVID-19, así como su sensibilidad general a una posible recesión e impacto de tasas de interés más bajas. Dentro del gráfico de sensibilidad de COVID-19, observamos que los REIT de apartamentos caen en el segmento de riesgo medio a bajo junto con la mayoría de los otros sectores residenciales.sensibilidad ávida

El mercado de apartamentos multifamiliares de 4 a 5 billones de dólares de EE. UU. Está muy fragmentado, y REIT posee aproximadamente 500,000 de los 25 millones de unidades de alquiler multifamiliares que se calculan en los EE. UU., Lo que representa aproximadamente el 2% del stock de apartamentos de alquiler existentes. Los alquileres multifamiliares comprenden aproximadamente el 15% del total de viviendas en los EE. UU., En un valor agregado de $ 30 billones, pero han representado una mayor participación en la actividad de construcción de viviendas nuevas en el período posterior a la recesión. Las carteras REIT de apartamentos están sesgadas hacia el extremo superior del espectro de alquiler, que han visto mejores métricas de cobro de alquileres en medio de la pandemia de coronavirus, pero muchos de los REIT de “lujo costero” más grandes (EQR, AVB, ESS y AIV) se centran en mercados que están más en riesgo de un éxodo urbano post-virus.

fundamentos REIT del apartamento

Los REIT de departamentos más grandes generalmente son algunas de las compañías mejor capitalizadas en todo el sector REIT, un atributo crítico en medio de la reciente turbulencia, pero varios de los REIT de departamentos de pequeña capitalización operan con niveles de deuda significativamente elevados. Tres de los doce REIT ofrecen valores preferentes, rastreados en nuestro nuevo iREIT Preferred REIT & Bond Tracker, incluida una emisión de Mid-America (MAA.PI), una de Investors Real Estate (IRET.PC) y tres de Bluerock Growth (BRG). PA, BRG.PC, BRG.PD), todos los cuales han superado sus respectivas ofertas de acciones comunes hasta el momento en 2020. Los REIT más grandes en el sector obtienen una alta calificación en la escala de gobierno corporativo, pero NexPoint Residential es el único externo. REIT administrado en el sector, mientras que Preferred Apartments y Bluerock Growth recientemente pasaron a una estructura administrada internamente más amigable para los accionistas.

Desde una perspectiva de inversión, la demanda de apartamentos está impulsada principalmente por la demografía, el crecimiento del empleo y las ganancias salariales. La magnitud de las pérdidas de empleo resultantes de los cierres económicos ordenados por el gobierno justifica una revaluación fundamental si estas decenas de millones de furlongs “temporales” se convierten en despidos permanentes que dependen de la duración final de estos cierres. Sin embargo, los REIT de apartamentos se han beneficiado de las tendencias demográficas lideradas por el milenio extremadamente favorables durante la última década, una tendencia que todavía le quedan algunos años más. Los REIT de apartamentos tienden a pagar rendimientos de dividendos relativamente moderados en comparación con otros sectores de REIT, pero lo más importante es que los bienes raíces residenciales han demostrado ser uno de los mejores activos de cobertura de inflación durante el siglo pasado, no solo en los Estados Unidos sino también a nivel mundial.

apartamento reit resumen 2020

Durante la última década, los REIT de apartamentos se han convertido en desarrolladores mucho más activos y han podido crear un valor significativo para los accionistas a través del “reciclaje de capital”, una estrategia de venta de activos de menor valor estratégico para financiar el desarrollo y adquisiciones de propiedades de mayor valor. Una característica común consistente en todos los sectores de bienes raíces residenciales, los REIT de apartamentos se encuentran entre los sectores de bienes raíces más “operacionales”, operando con un perfil de gastos operativos y generales relativamente bajos y que requieren gastos de capital continuos bastante mínimos.

perfil operativo REIT del apartamento

Apartamento REIT Performance en medio de una pandemia

Los REIT de apartamentos tuvieron un comienzo dinámico a principios de 2020 luego de más de 110 meses consecutivos de crecimiento laboral que mostraron pocos signos de desaceleración antes de la pandemia de coronavirus, que posteriormente envió ondas de choque sin precedentes a través de la economía global. Sin embargo, después de caer hasta un 40% en los mínimos de la pandemia en marzo, los REIT de apartamentos se han recuperado en las últimas semanas junto con el sector REIT más amplio en medio de noticias positivas sobre la recaudación de rentas y muchos estados y países comienzan el proceso de reapertura económica. Los REIT de apartamentos siguen siendo más bajos en aproximadamente un 26% en lo que va de 2020 en comparación con las caídas del 29% del Vanguard Real Estate ETF (VNQ) y la disminución del 11.1% en el S&P 500 (SPY).

REIT multifamiliares

Profundizando en el rendimiento a nivel de la empresa, se ha observado una clara tendencia de “vuelo a la calidad” exhibida dentro del sector REIT de apartamentos con los REIT más grandes y mejor capitalizados que ofrecen un rendimiento relativo fuerte, mientras que los REIT más altamente apalancados siguen siendo más bajos al 50% este año. Sin embargo, Small-cap Investors Real Estate, que posee una cartera en regiones mínimamente afectadas en el Medio Oeste, ha sido una excepción y tiene el mejor desempeño a pesar de operar a niveles de deuda relativamente elevados.

apartamento reit rendimiento 2020

La semana pasada publicamos ¿Quién pagó el alquiler? La recaudación de rentas y los planes de dividendos fueron el foco principal de los inversores durante la temporada de ganancias del primer trimestre. Hasta ahora, la recaudación de rentas ha demostrado ser un gran problema para los REIT residenciales, industriales y de oficinas, ya que cada sector ha recaudado más del 90% de los alquileres de abril, mientras que los REIT minoristas tuvieron grandes dificultades ya que los inquilinos “no esenciales” generalmente se saltaron en abril alquilar. Como se rastrea en nuestro nuevo rastreador de cobro de alquileres disponible para iREIT en los suscriptores de Alpha, los REIT de apartamentos lideran el camino con un 96% de cobro promedio, mientras que los REIT de viviendas prefabricadas y viviendas unifamiliares reportan un 97% y un 95% de cobro, respectivamente.

calendario de ganancias inmobiliarias

Ahora hemos rastreado 48 REIT de capital en nuestro universo de 165 nombres para anunciar un corte o suspensión de sus dividendos, además de la mayoría de los REIT de hipotecas que han anunciado recortes o suspensiones de dividendos. Solo dos REIT residenciales redujeron sus dividendos desde el comienzo de la pandemia: el apartamento de pequeña capitalización REIT Preferred Apartments redujo su dividendo de $ 0.26 a $ 0.18, mientras que Independence Realty redujo su dividendo de $ 0.18 a $ 0.12. En ausencia de una intensificación catastrófica de la pandemia, esperamos que todos los REIT residenciales de mediana y gran capitalización continúen manteniendo dividendos en o cerca de los niveles actuales en 2020, pero es posible que veamos algunos de los recortes de pequeñas mayúsculas altamente apalancados sus pagos en los próximos meses.

reit dividendos 5.5.20

Apartment REIT Fundamentals

Además de la recaudación de rentas en esta circunstancia única, las métricas de arrendamiento suelen ser la métrica que observamos más de cerca durante la temporada de ganancias como un indicador prospectivo del crecimiento de los ingresos en la misma tienda, pero también como un indicador de las condiciones fundamentales más amplias en los mercados nacionales de apartamentos. . Nos sorprendieron gratamente las tendencias de arrendamiento en el primer trimestre y particularmente en abril, ya que esperábamos ver un fuerte retroceso en el crecimiento del alquiler ya que varios REIT anunciaron inicialmente planes para ofrecer aumentos de alquiler de renovación cero o limitados. Con la advertencia de que muchos arrendamientos de “abril” se firmaron realmente en marzo o antes, el crecimiento de casi el 3% en las renovaciones y el crecimiento del alquiler combinado de casi el 1% estuvo muy por encima de nuestras expectativas y el comentario de la llamada de ganancias sugiere que el crecimiento de la renta puede permanecer en territorio positivo En Mayo.

crecimiento del alquiler 2020

Si bien la recaudación de rentas en el rango de 93-97% puede sorprender a algunos observadores dado que a las “huelgas de rentas” se les dio una amplia cobertura mediática, esto fue consistente con nuestras llamadas discutidas en nuestro informe REIT de Alquiler de una sola familia en el que notamos que la combinación de efectivo directo Las infusiones y el seguro de desempleo mejorado como parte del paquete de estímulo de $ 2.2 billones deberían ser un puente a corto plazo más que efectivo para los pagos de alquiler. Según el gráfico de Bespoke Research a continuación, observamos que estos beneficios representan entre el 75% y más del 100% de los ingresos mensuales anteriores para la gran mayoría de los hogares estadounidenses que perdieron sus empleos debido al cierre de CV-19, medidas que dan pocas excusas a los inquilinos perder su pago mensual de renta dado que la vivienda es uno de los pocos “servicios esenciales” que operan con casi el 100% de utilización. hecho a la medida

Los ingresos de la misma tienda y las métricas de NOI también fueron bastante impresionantes y, a falta de la pandemia, el primer trimestre probablemente estaba en camino de ver el mayor trimestre de crecimiento de NOI en la misma tienda desde al menos 2016. La NOI de la misma tienda aún logró registrar un crecimiento del 3,7%, impulsado por un crecimiento de ingresos del 3.2% y un modesto aumento del 2.3% en los gastos operativos de la misma tienda. Con respecto a la recaudación de alquileres, solo tres REIT informaron números específicos para la recaudación de principios de mayo, pero los nueve REIT proporcionaron algunos comentarios de que la recaudación se estaba ejecutando “en línea” o “antes” de la recaudación de abril. El comentario sobre las ganancias también sugirió que el volumen de arrendamiento de mudanza en abril se redujo significativamente durante la pandemia, pero esto se vio compensado en gran medida por una disminución en el volumen de mudanza a medida que la facturación continúa disminuyendo a nuevos mínimos históricos.

apartamento REIT ganancias

Todos los apartamentos REIT suspendieron la orientación anual para 2020, pero esperamos ver una reanudación de la orientación de la mayoría de los REIT al final de la próxima temporada de ganancias si el curso de la pandemia continúa moderándose y los estados y los países continúan reabriendo gradualmente. Antes de las suspensiones de orientación, estos REIT vieron un crecimiento de NOI en la misma tienda con un promedio de 3.1% en 2020, que inicialmente vimos como conservador dadas las métricas de crecimiento de la renta que estábamos observando a principios de 2020 antes de la pandemia. Creemos que el crecimiento de NOI de 2-3% sigue siendo razonable y alcanzable debido a las métricas de arrendamiento aún sólidas para Q1 y la primera parte de Q2.

crecimiento de los ingresos del apartamento REIT

Al profundizar aún más, observamos el crecimiento de la renta de los 60 principales mercados, según los datos de Zillow ZRI a continuación a fines de 2019 antes del comienzo de la pandemia. Si bien los datos de Zillow son propensos a grandes revisiones y volatilidad, históricamente ha sido un indicador decente de las tendencias direccionales en el crecimiento de las rentas nacionales y regionales, pero esperamos ver debilidad en los mercados urbanos ultradensos, incluidos Nueva York, San Francisco y Chicago en los meses y potencialmente años por venir. Esencialmente, todas las ciudades de los EE. UU. Informaron un crecimiento positivo de las rentas a diciembre de 2019, lo que ciertamente no era el caso en este momento el año pasado. Los 8 principales mercados REIT por valor de activos son San Francisco, Los Ángeles, D.C., Nueva York, Seattle, Boston, San Diego y Houston.

alquilar demasiado alto

Mercados de capital y crecimiento externo

Reiteramos que seguimos siendo optimistas sobre el sector REIT residencial más amplio, impulsado por la falta de oferta de viviendas en todo el país, combinado con fuertes tendencias demográficas en la década de 2020. La década de 2010 será recordada como una década de subdesarrollo histórico, ya que EE. UU. Produjo un 30% menos de viviendas a pesar de una población estadounidense que era casi el doble del tamaño de la década de 1960. Si bien a la prensa financiera le encanta impulsar la narrativa “Housing Crash 2.0”, que sin duda es un titular “cliqueable”, la realidad es que se necesitaría una recesión mucho más profunda que la Crisis financiera para ver efectos similares en los mercados inmobiliarios de EE. UU. la crisis actual en una situación muy estable en medio de esta oferta de vivienda persistente y una década de desapalancamiento, un entorno fundamental muy diferente al período anterior a la crisis.

Escasez de vivienda

Si bien el sector de la vivienda en su conjunto ha experimentado un crecimiento limitado de la oferta en la última década, uno de los pocos subsegmentos que ha experimentado una amplia actividad de construcción en los últimos cinco años es el sector multifamiliar de lujo. Como lo ha hecho durante los últimos años, el crecimiento de la oferta sigue siendo un obstáculo para el sector REIT de apartamentos. Antes de este año, los inquilinos disfrutaron de un breve respiro de las crecientes rentas en los últimos dos años, ya que los propietarios compitieron para llenar un número récord de unidades de apartamentos recién terminadas, particularmente en la categoría de lujo de alta gama. El relativo “auge” en la construcción multifamiliar que comenzó en 2014 continuó en 2019, pero las entregas parecieron haber alcanzado su punto máximo durante este ciclo durante el verano de 2018 a una tasa TTM de aproximadamente 365k unidades. Sin embargo, las entregas probablemente se mantendrán elevadas, oscilando alrededor de un rango de 330k-350k hasta fines de 2020, lo que equivale a un crecimiento anual de la oferta de aproximadamente 1.5%.

multifamiliares comienza terminaciones

Los inversores deben tener en cuenta que los REIT de apartamentos entraron en este período de incertidumbre del coronavirus con una tubería de desarrollo relativamente grande que representa una fuente de “apalancamiento sombra” que podría convertirse en un riesgo en caso de una recesión profunda y sostenida. A fines del 4T19, la cartera de desarrollo era de aproximadamente $ 8,2 mil millones, lo que representa aproximadamente el 3-4% del valor total de la empresa para el sector. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que aproximadamente la mitad de esta tubería es la reurbanización de las propiedades existentes y la otra mitad proviene del desarrollo de nuevas unidades. En total, los REIT de apartamentos actualmente tienen aproximadamente 14,000 nuevas unidades en desarrollo y otras 14,000 unidades existentes en remodelación. Entre los REIT de apartamentos, AvalonBay y Camden son los desarrolladores más activos de nuevas unidades con costos totales del proyecto que representan más del 6% del valor de la empresa, mientras que AIMCO está experimentando el mayor plan de reurbanización del grupo. UDR Properties, por su parte, tiene la tubería más pequeña con 1.7% del valor de la empresa.

Además de crecer externamente a través del desarrollo, antes de la pandemia de coronavirus, los REIT de apartamentos estaban comenzando a volver a hacer lo que mejor saben hacer: utilizar su acceso a los mercados de capital de renta variable, una de sus principales ventajas competitivas sobre sus pares del mercado privado, para crecer progresivamente a través de adquisiciones externas. El “Rejuvenecimiento de REIT” de 2019, a través del impacto positivo en el costo de capital de REIT, permitió que estos REIT de apartamentos pusieran en marcha el canal de adquisición que había estado inactivo desde finales de 2016. Los REIT de apartamentos adquiridos de casi $ 2 mil millones de 2019 casi seguramente desaparecerán es el año más importante para las adquisiciones netas desde 2014. Esperamos que el volumen de transacciones disminuya significativamente en 2020, pero creemos que surgirán oportunidades de adquisición atractivas para REIT de apartamentos bien capitalizados una vez que el polvo se estabilice.

apartamento m & A

Valoración y rendimiento de dividendos de los REIT de apartamentos

Los REIT de apartamentos aparecen valorados de forma atractiva en las métricas que rastreamos. El sector cotiza con una ligera prima de flujo de efectivo libre (también conocido como AFFO, FAD, CAD) al promedio REIT, pero después de tener en cuenta las tasas de crecimiento a medio plazo por encima del promedio, los REIT de apartamentos se cotizan a valoraciones atractivas en relación con el promedio REIT en el FCF / Métrica de crecimiento, una métrica similar a una relación PEG. Los REIT de apartamentos ahora se negocian con un descuento del NAV del 5-15% en comparación con el promedio REIT más amplio que se negocia con un descuento del NAV de aproximadamente el 10-20%.

Apartamento REIT valoraciones 2020

Los REIT de apartamentos pagan un rendimiento de dividendo promedio de 4.0% en comparación con el promedio del sector REIT de 4.1%. Los REIT de apartamentos pagan alrededor del 60% de su flujo de caja disponible, hacia el extremo inferior del sector REIT, lo que les da a estas compañías bastante flexibilidad para aprovechar las oportunidades de desarrollo o aumentar las distribuciones a través de mayores dividendos o recompras de acciones una vez que el polvo de la pandemia comienza a asentarse.

dividendo de apartamento

Incluso después de sus recientes recortes de dividendos, Preferred Apartments e Independence Realty siguen siendo dos de los REIT de apartamentos de mayor rendimiento, junto con Bluerock Residential. Los siete REIT más grandes y de menor apalancamiento pagan rendimientos de dividendos que van del 3,4% al 4,9%, pero creemos que estos REIT enfrentan poco riesgo de recortes o suspensiones de dividendos en ausencia de un empeoramiento catastrófico de la pandemia. En nuestro reciente informe, “La paradoja de REIT: REIT baratos se mantienen baratos”, discutimos nuestro estudio que mostró que los REIT de menor rendimiento en sectores inmobiliarios de crecimiento más rápido con perfiles de apalancamiento más bajos históricamente han producido mejores rendimientos totales, en promedio, que sus mayores -recursos homólogos.

rendimiento apartamento REIT 2020

Conclusiones clave: los REIT residenciales siguen siendo resistentes

Los REIT de apartamentos, junto con la industria de la vivienda en general, estaban disparando a toda máquina antes de la pandemia, impulsados ​​por tendencias demográficas muy favorables y la persistente escasez de viviendas. Los REIT de apartamentos informaron problemas de límite con la recaudación de alquileres en abril y principios de mayo en medio de las profundidades de los cierres relacionados con la pandemia, ya que se recaudaron más del 95% de los alquileres. Como la vivienda es uno de los pocos “servicios esenciales” que operan con una utilización de casi el 100%, esperamos que los hogares continúen priorizando los pagos de alquileres e hipotecas en los próximos meses y esperamos que la industria de la vivienda sea un líder del repunte económico como polvo. comienza a asentarse

Sin embargo, la magnitud de las pérdidas de empleo resultantes de los cierres económicos ordenados por el gobierno justifica una revaluación fundamental si estas decenas de millones de furlongs “temporales” se convierten en despidos permanentes. ¿Éxodo urbano? Los metros ultradensos como Nueva York, Chicago y San Francisco pueden ver un dolor duradero a medida que los residentes huyen a mercados semiurbanos y suburbanos de menor costo y más seguros, incluidos los metros Sunbelt de más rápido crecimiento. Si bien el crecimiento del empleo y el crecimiento de los ingresos están a punto de sufrir importantes reveses, al menos temporalmente, en medio de la pandemia de coronavirus, los REIT de alquiler están a punto de beneficiarse del probable aumento en el crecimiento de la formación de hogares de inquilinos. La crisis financiera anterior resultó en un aumento sustancial en las formaciones de hogares de alquiler ya que se formaron más de 8 millones de hogares de alquiler entre 2007-2015.

formación del hogar

Seguimos optimistas con respecto a los REIT residenciales, señalando que la combinación de una oferta históricamente baja de viviendas y una sólida demografía y formaciones de hogares impulsadas por el empleo continúa proporcionando un escenario macroeconómico convincente para las empresas involucradas en la industria de la vivienda de los EE. UU. durante la próxima década y más allá. Si bien nos gusta la exposición de base amplia en toda la industria de la vivienda, dentro del sector REIT de apartamentos, preferimos los REIT centrados en Sunbelt, donde los trabajos siguen siendo abundantes y la demografía es un viento de cola especialmente poderoso.

Si le gustó este informe, asegúrese de “Seguir” nuestra página para mantenerse actualizado sobre los últimos desarrollos en los sectores de vivienda y bienes raíces comerciales. Para un análisis en profundidad de todos los sectores inmobiliarios, asegúrese de consultar todos nuestros informes trimestrales: Apartamentos, Constructores de viviendas, Viviendas prefabricadas, Viviendas para estudiantes, Alquileres unifamiliares, Torres de celdas, Asistencia sanitaria, Industrial, Centro de datos, Centros comerciales, Arrendamiento neto, centros comerciales, hoteles, vallas publicitarias, oficinas, almacenamiento, madera, prisiones y crowdfunding inmobiliario.

Hoya Capital se une a iREIT

¡Hoya Capital se complace en anunciar que nos hemos asociado con iREIT para cultivar el principal servicio de investigación de bienes raíces de calidad institucional en Seeking Alpha! ¡Regístrese hoy para la prueba gratuita de 2 semanas! iREIT on Alpha es su fuente única para una cobertura REIT equitativa e hipotecaria, análisis ETF de dividendos, acciones y bonos preferentes REIT de alto rendimiento, investigación macroeconómica de bienes raíces, análisis REIT y de nivel de propiedad, y comentarios de mercado en tiempo real.
anuncio de hoya ireit

Divulgar: Soy / somos largos HOMZ, AVB, AIV, ESS, CPt, EQR, MAA, UDR. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

Divulgación adicional: No es posible invertir directamente en un índice. El rendimiento del índice citado en este comentario no refleja el rendimiento de ningún fondo u otra cuenta administrada o administrada por Hoya Capital Real Estate. Todos los comentarios publicados por Hoya Capital Real Estate están disponibles de forma gratuita y son solo para fines informativos y no pretenden ser consejos de inversión. Los datos citados representan el rendimiento pasado, lo que no es garantía de resultados futuros. Se cree que la información presentada es objetiva y actualizada, pero no garantizamos su exactitud.

Hoya Capital Real Estate asesora a un ETF. Además de las posiciones largas enumeradas anteriormente, Hoya Capital es larga todos los componentes del Índice Hoya Capital Housing 100. Las definiciones y tenencias del Índice de Bienes Raíces y Vivienda están disponibles en HoyaCapital.com.

DEJA UNA RESPUESTA

Por favor ingrese su comentario!
Por favor ingrese su nombre aquí