A primera vista, CoreCivic Inc (CXW) parece ser una inversión atractiva, especialmente para los inversores de ingresos que buscan un alto rendimiento. Esta compañía diversificada de soluciones gubernamentales gana dinero en tres sectores: CoreCivic Safety (Prisiones), Comunidad CoreCivic (centros residenciales de reingreso), y Propiedades CoreCivic (principalmente arrendamiento de edificios a los gobiernos federal y estatal). Antes de un examen más detenido, los contratos gubernamentales parecerían implicar ingresos estables para el horizonte inmediato y a más largo plazo. Sin embargo, tras una inspección más cercana de las finanzas de la compañía y el historial de precios, queda claro que esta no es una compañía en la que los inversores deberían invertir, en el futuro cercano.

(Fuente: CoreCivic.com)

Dividendo

El beneficio más destacado de invertir en CoreCivic es su dividendo carnoso. Al momento de escribir este artículo, el dividendo anual de $ 1.76 representa un rendimiento del 16% en comparación con el precio de $ 10.33. CoreCivic es un REIT y, por lo tanto, debe pagar el noventa por ciento de sus ganancias. Entonces, como suele ser el caso con los REIT, el pago de dividendos es grande. El rendimiento se ha hecho aún más sustancial por la reciente caída de precios de las acciones. A su precio de cotización actual, la acción cotiza a más del 57% fuera de su precio máximo de 52 semanas de $ 24.38 alcanzado en junio de 2019.

La historia del dividendo también es sólida en los años desde 2012. El pago ha oscilado entre $ .53 (en 2012) y un máximo de $ 2.16 (en 2015), con rendimientos promedio que oscilan entre 2% y 9.4% en ese tiempo.

Año Dividendo Rendimiento promedio anual
2020 1,76 (est.) desconocido

2019

1,76 9,4%
2018 1,72 7.7%
2017 1,68 6.0%
2016 2,04 7.8%
2015 2,16 6.4%

2014

2,04 6.0%
2013 1,97 5,7%
2012 .53 2,0%

(Rendimiento anual promedio tomado de las cifras de la Encuesta de inversiones Valueline)

Además, el pago parece ser seguro. Según su informe de ganancias trimestrales, la compañía tiene $ 335 millones en efectivo disponible y acceso inmediato (si es necesario) a otros $ 155 millones en crédito. Si bien sus ganancias e ingresos están bajo presión, la compañía parece tener los fondos para cubrir los pagos de dividendos. Sin embargo, el CFO David Garfinkle declaró que la junta directiva analizaría la situación financiera con respecto al pago de dividendos de julio, en junio, en función de las realidades comerciales de la época.

Prisión CoreCivic(Fuente:CoreCivic.com/Safety)

Vientos en contra del negocio durante COVID-19

CoreCivic's Safety, la división más grande de la compañía, está experimentando vientos en contra durante el Pandemia de COVID-19. Su principal cliente, el Departamento de Inmigración y Control de Aduanas de los EE. UU., O ICE, que representa aproximadamente el 28% de sus ingresos totales del primer trimestre, ha reducido su utilización de la capacidad debido a un cambio en su postura de control fronterizo y de inmigración en respuesta a COVID-19.

Además, según el CEO Damon Hininger,

Las tendencias de utilización del Servicio de Alguaciles de los Estados Unidos, la Oficina Federal de Prisiones y la mayoría de nuestros socios estatales han disminuido modestamente como resultado de COVID-19. Esto se debe a las interrupciones en el sistema de justicia penal, ya que el número de tribunales en sesión y enjuiciamientos ha disminuido y muchas agencias gubernamentales estatales y locales deciden liberar a ciertos delincuentes para reducir el riesgo de Transmisión del COVID-19.

Como tal, la compañía ha visto una disminución de un mes en las camas compensadas de 2000 (o aproximadamente el 3%) entre finales de marzo y finales de abril. La compañía afirma que presumen que estos problemas no darán lugar a cambios a largo plazo en los ingresos, pero que no pueden estar seguros de la duración del actual Situación COVID-19.

Otra preocupación clave que menciona, es la declaración del Sr. Hininger de que el cierre actual probablemente afectará los ingresos fiscales estatales y podría afectar presupuestos estatales de una manera que podría afectar las ganancias.

La división comunitaria de CoreCivic representa el 5% de los ingresos operativos netos de la compañía. Este segmento ofrece alojamiento para los residentes que cumplen la última parte de sus condenas y para aquellos que han sido desviados a ellos como una alternativa a las penas de prisión o prisión. Este segmento también está teniendo una disminución de los ingresos debido a la Situación COVID-19.

Según el director financiero David Garfinkle,

Al igual que nuestro segmento de seguridad, la interrupción en las audiencias judiciales, así como el deseo general de minimizar el movimiento dentro del sistema, han resultado en una reducción en el número de referencias a las instalaciones de nuestra comunidad. Además, algunos de nuestros socios gubernamentales han transferido ciertos residentes asignados a nuestras instalaciones de reingreso a estados no residenciales como permisos, confinamiento en el hogar o salidas tempranas para crear espacio adicional para un mayor distanciamiento social dentro de nuestras instalaciones de reingreso.

Además, algunos residentes de los centros comunitarios no pueden contribuir con las porciones de sus pagos de subsistencia de los que normalmente serían responsables. Esto se debe a la reducción de los programas de trabajo que normalmente lo harían posible. Si las diversas agencias gubernamentales no complementan estos pagos, esto provocaría una pérdida de ingresos.

Un punto brillante de negocios

Propiedad CoreCivic, el brazo de arrendamiento de la compañía, demostró ser el único punto brillante real reportado en el clima comercial actual. Los ingresos por segmento, que representan el 12% de los ingresos operativos netos totales de la compañía, son estables. Las 57 propiedades del segmento incluyen 45 que son arrendadas al gobierno federal, a través de la Administración de Servicios Generales, y 7 arrendadas a agencias estatales. La gran mayoría de los ingresos de este segmento (99%) se genera a través de arrendamientos con los gobiernos federal y estatal. Como tal, “no esperan concesiones de alquiler, modificaciones de arrendamiento o deudas incobrables”.

Finanzas

Cuando busco inversiones a más largo plazo, me gusta ver las finanzas que crecen constantemente las horas extraordinarias. Mi ideal es una empresa cuyos ingresos y ganancias crezcan año tras año de una manera predecible. Como ejemplo, mire la tabla a continuación con los números recientes de UnitedHealth Group (UNH):

Grupo UnitedHealth 2015 2016 2017 2018 2019

Ingresos por acción

164,86 194,16 208,67 234,94 254,63

Ganancias por acción (básico)

6.10 7.27 10.95 12,45 14,55
Dividendos por acción 1,88 2,38 2,88 3,45 4.14

Si bien los números no necesariamente crecerán sin falta cada año, en una compañía como UnitedHealth Group, las cifras financieras clave crecen en la gran mayoría de los años. Esto permite predecir ganancias futuras (y otras finanzas) con cierto grado de certeza y tomar decisiones de inversión a largo plazo basadas en esa información.

CoreCivic simplemente no es ese tipo de empresa. Sus finanzas rebotan en todo el lugar de una manera impredecible. Mire la siguiente tabla que muestra sus números como punto de comparación.

CoreCivic 2015 2016 2017 2018 2019
Ingresos por acción 15,33 15,76 14,95 15,45 16,64

Ganancias por acción (básico)

1,90 1,87 1,51 1,34 1,59
Dividendos por acción 2,16 2,04 1,68 1,72 1,76

Los ingresos son más consistentes que las otras cifras, pero no están creciendo de manera predecible. Tanto la EPS como los dividendos por acción rebotan en un buen negocio. Este no es el crecimiento predecible que me gusta ver en mis inversiones. Si bien no significa necesariamente que la empresa esté en problemas reales, sí hace muy difícil predecir resultados futuros con certeza, y para mí es una señal de alerta.

Devoluciones totales poco impresionantes

Mi mayor preocupación con invertir en CoreCivic es el rendimiento total poco inspirador de los últimos 5 años y 10 años en comparación con el S&P 500. Al realizar cualquier inversión, una cosa a considerar es el costo de oportunidad. Al poner mi dinero en stock WXY, no puedo invertirlo en otro lugar. El dinero está bloqueado y no está disponible para otras inversiones más rentables. Cuando se trata de decidir si invertir o no en CoreCivic, no puedo ver un escenario, donde sus retornos totales pobres pueden ser compensados, incluso por su impresionante dividendo. Examine los cuadros a continuación.

(Fuente: SeekingAlpha.com)

Buscando gráficos de Alpha de 5 y 10 años de devoluciones totales vs. S&P 500

En los horizontes temporales de cinco y diez años, el rendimiento total del S&P 500 supera el rendimiento total de CoreCivic. Esto es aún más desalentador cuando se considera que estas cifras incluyen los efectos de El gran dividendo de CoreCivic.

Además, la acción del precio es pobre en cada horizonte de tiempo que examiné.

CoreCivic 1 semana 1 mes 6 meses 1 año 3 años 5 años 10 años
Rendimiento de precio -10,49 -14,06 -33,87 -52,37 -68,95 -69,87 -50,24

Un movimiento de precios como ese elimina totalmente el beneficio del rico dividendo que produce. Incluso con el rendimiento actual del 16%, para hacer de esta una inversión sensata, uno tendría que estar seguro de que el stock ha tocado fondo y absolutamente no puede bajar más. De lo contrario, el dividendo de ninguna manera protege la posible pérdida de valor para el accionista que está representada por el bajo rendimiento del precio. Sin embargo, no hay forma real de saberlo con certeza. Si uno invirtiera hoy para capturar el dividendo del 16%, y la acción volviera a su mínimo de 52 semanas de $ 8.33, más del 19% por debajo del precio actual, el dividendo aún dejaría al inversionista con una pérdida total potencial del 3%.

Para mí, el dinero estaría mejor invertido en acciones más seguras que ofrecen un mejor rendimiento total. El dividendo atractivo no vale el riesgo.

Posibilidades opuestas

Hay algunos factores que argumentan a favor de esta empresa y en contra de mi tesis general. Si bien no creo que estos factores puedan superar las fallas fundamentales que veo en esta empresa como una inversión potencial, deberían discutirse.

Al leer y escuchar la llamada de ganancias, quedó claro que la compañía realmente se preocupa por el bienestar de sus empleados. CoreCivic se está implementando un pago de “Bono de Héroe” para sus empleados que han estado trabajando durante el Era COVID-19, incluidas las que tienen el mandato de quedarse en casa debido a COVID-19. También están expandiendo y mejorando los beneficios de salud y el tiempo libre pagado para sus empleados durante este tiempo. Las empresas que son tan leales a su fuerza laboral a menudo inspiran una lealtad extrema y una voluntad de ir más allá de esos empleados. Eso puede ser una gran diferencia para el éxito del negocio y el resultado final. Parece probable que esta empresa tenga esa dedicación de los empleados.

Otro factor a tener en cuenta es que gran parte de los ingresos de la empresa están bloqueados por períodos más largos. CoreCivic tiene contratos de varios años con agencias gubernamentales que les dan cierta certeza sobre las tendencias comerciales a más largo plazo. Debido a tales contratos, reveses comerciales, como COVID debe ser sobrevivible.

Finalmente, existe una posibilidad real de que los eventos políticos aumenten los ingresos. La administración actual ha adoptado una postura más agresiva hacia la inmigración en la frontera entre EE. UU. Y México que muchas administraciones anteriores. Esto ha resultado en más encarcelamiento y, por lo tanto, más ingresos para CoreCivic, ya que gran parte de sus ingresos está vinculado a los detenidos de ICE. En caso de que el presidente Trump sea reelegido, es posible (si no probable) que estas acciones de inmigración continúen y posiblemente se expandan. Esto ciertamente podría conducir al crecimiento de los ingresos para CoreCivic.

Resumen y estrategia

CoreCivic tiene muchos aspectos positivos en su esquina. Están en negocios (prisiones, comunidades de reentrada y bienes raíces) que siempre satisfarán una necesidad. Tienen contratos a largo plazo con entidades gubernamentales que significan que una buena parte de sus ingresos está asegurada incluso en tiempos económicos difíciles. Tienen diversificación comercial en los tres segmentos para evitar aún más que los eventos económicos afecten financieramente a la empresa. Tienen un rendimiento de dividendos muy rico del 16%. Finalmente, es probable que tengan una fuerza laboral leal y dedicada, que probablemente harán todo lo posible para que la empresa tenga éxito.

Sin embargo, estos aspectos positivos simplemente no son suficientes para hacer de la empresa una buena inversión, cuando se enfrentan a otras opciones que son más seguras y generarán un mejor rendimiento total. No estoy dispuesto a invertir en esta compañía, cuando ese dinero podría invertirse en compañías más fuertes y más predecibles.

A pesar de que sus negocios principales deberían poder continuar generando fuertes ingresos en el futuro, actualmente están experimentando vientos en contra en dos de sus tres divisiones.

Las finanzas de CoreCivic han sido inconsistentes en los últimos años. No tienen el tipo de crecimiento predecible de ingresos, ganancias y dividendos que hace que sea fácil predecir el éxito futuro de las empresas. Como tal, es difícil, si no imposible, analizar dónde estará la empresa financieramente en 5 o 10 años. Incluso el gran rendimiento de dividendos no proporciona una sensación de seguridad cuando se considera en relación con la incertidumbre del precio de las acciones a lo largo de su historia. Un rendimiento del 16% no es suficiente para compensar la caída del 57% en el precio desde el máximo de 52 semanas.

Lo más importante, el rendimiento total de una inversión en esta empresa ha seguido el rendimiento total de una inversión en el S&P 500 en los últimos 5 y 10 años. Teniendo en cuenta que el S&P es visto por muchos como un proxy para una inversión más segura (a través de fondos indexados), el menor rendimiento de CoreCivic significa que representa una inversión menos rentable que también es menos segura. La seguridad puede reducirse a cambio de una inversión más rentable, si uno entra en la transacción conociendo los riesgos. Sin embargo, esta compañía ofrece retornos pobres y menos seguridad. Esa no es una transacción, creo que es sabio para cualquier inversor.

Plan de inversiones

Como he dejado claro, no creo que esta sea una empresa que represente una buena inversión. No puedo y no recomiendo que compre esto para una inversión a corto o largo plazo.

Sin embargo, tampoco es una empresa que recomendaría acortar (al menos en los fundamentos). Si bien algunas empresas son claramente deficientes, Los fundamentos de CoreCivic no son malos. Son simplemente muy impredecibles y no valen la pena el riesgo en comparación con otras opciones. No recomendaría una posición corta basada solo en los fundamentos. Tal decisión debería tomarse en relación con el análisis técnico.

Si bien no iniciaría una inversión en esta empresa, si usted ya posee estas acciones, no entraría en pánico. Está relativamente cerca de su mínimo de 52 semanas de $ 8.33. Esta baja también representa la baja de los últimos 20 años. Como tal, probablemente valga la pena mantenerlo por el momento. Supongo que ha disminuido mucho su inversión inicial. No aumentaría el tamaño de tu posición. En lugar de eso, espere a que las acciones suban y luego comience a recortar algunas de sus acciones cuando se presente la oportunidad. Se podría generar dinero adicional vendiendo putts desnudos a $ 8 o menos. El precio actual de la venta de $ 8 de septiembre es $ 0.65. Si sigues este camino, hazlo con cuidado. El hecho de que la huelga esté por debajo del mínimo de 20 años no lo hace a prueba de balas. Recomiendo encarecidamente que trabaje para reducir y eventualmente eliminar su posición en esta empresa. No lo haga de una manera aterrorizada que paralizará su cuenta de inversión. Sin embargo, comience a moverse hacia las salidas. El dinero podría invertirse de manera mucho más rentable en otros lugares.

Todos estamos buscando nuestros mejores retornos. CoreCivic no te llevará a eso. Entonces invertiré en otro lado.

Divulgar: Yo / nosotros no tenemos posiciones en ninguna acción mencionada, y no tenemos planes de iniciar ninguna posición dentro de las próximas 72 horas. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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