Introducción

Durante la llamada de ganancias del primer trimestre, Brixmor Property Group (BRX) anunció que suspendería su dividendo de julio, lo que probablemente sorprendió a los inversores, ya que tiene una de las tasas de pago más bajas entre sus pares y un sólido balance. Los inversores que confiaron en el dividendo de BRX para obtener ingresos probablemente estén disgustados y hayan vendido las acciones en respuesta a la suspensión de dividendos. Si bien BRX no está proporcionando ningún ingreso en este momento, eso no lo convierte en una mala inversión para aquellos con horizontes de tiempo más largos o que dependen de los ingresos de sus inversiones. Como inversor con un horizonte temporal más largo y sin necesidad inmediata de ingresos, he decidido agregar BRX a mis tenencias, ya que creo que un dolor a corto plazo dará como resultado ganancias a largo plazo.

Resumen de la compañía

La cartera de BRX consta de 400 propiedades en 34 estados con poco menos de 71 millones de pies cuadrados y es uno de los mayores operadores minoristas al aire libre. Su enfoque inmobiliario está en centros comerciales y plazas, no en centros comerciales cerrados. La selección de inquilinos de BRX se centra en operadores orientados al valor, no discrecionales y de servicios, con aproximadamente el 70% de sus propiedades ancladas en las tiendas de comestibles. Como se muestra a continuación, los diez principales inquilinos de BRX por renta base anualizada reflejan este modelo como una combinación de tiendas de comestibles, minoristas de descuento y servicios. Además, la diversificación de inquilinos de la compañía es excepcional, ya que sus 40 principales inquilinos representan poco más del 40% de ABR.

Fuente

Fuente

La suspensión de dividendos

En la convocatoria trimestral más reciente, la gerencia anunció que decidió suspender el dividendo de julio para fortalecer el balance y aumentar la flexibilidad financiera. La suspensión del dividendo indudablemente dejó a algunos inversores confundidos, molestos o quizás ambos. CEO, James Taylor admitió que fue una decisión difícil, ya que mencionó anteriormente en la convocatoria que un dividendo cubierto y en crecimiento es el “producto principal” de BRX y que si bien BRX tiene muchos aspectos positivos, como una baja tasa de pago, una fuerte diversificación geográfica y de inquilinos, y un balance sin gravámenes que,

“Sin embargo, a medida que esta crisis se desarrolla, veremos niveles elevados de fallas de los inquilinos en toda la industria y no abordar el dividendo coloca a cualquier plataforma en una posición para salir de esta crisis con más influencia y menos flexibilidad para restablecer el dividendo y, lo que es más importante, capitalizar en la recuperación. Como hemos visto en las dislocaciones anteriores, la destrucción del mayor valor se produce a través de decisiones de balance imprudentes. Por lo tanto, en general y con mucha precaución dadas las incertidumbres presentadas por esta crisis, hicimos lo difícil pero, creemos, decisión responsable de suspender el dividendo este trimestre “.

Si bien la medida elimina la viabilidad de BRX como una inversión que genera ingresos a corto plazo, no las convierte en una mala inversión a largo plazo. Me gusta la decisión de la administración de suspender el dividendo de julio, ya que prefiero una administración conservadora, especialmente en tiempos de incertidumbre.

La fortaleza del balance

Si bien no paga las picaduras de dividendos de julio, la viabilidad del modelo de negocio de BRX no se ve afectada por él. Por lo tanto, coloco mi tesis de inversión en función de la capacidad de BRX de reanudar el pago de un dividendo cubierto y creciente. Mirando el balance de BRX, tiene una calificación de grado de inversión de las tres agencias principales, y sus índices de deuda están muy por debajo de los convenios con sus prestamistas. Fuente

En particular, todos los activos no están gravados y, por lo tanto, no existe una deuda garantizada en los libros. El índice de cobertura del servicio de la deuda de BRX es 3.8x, que está por encima de mi punto de referencia de 2x que me gusta ver. Si un REIT está en o por encima de la marca 2x, tienen un colchón para atender las cargas de la deuda y también espacio para cubrir gastos imprevistos o déficit en los ingresos. La misma lógica se sigue al examinar la relación de cobertura de carga fija de BRX de 4.2x, que está por encima de mi punto de referencia de 3x. Este alto índice se traduce en flexibilidad financiera en caso de que haya gastos imprevistos o menores ingresos.

BRX tiene una estructura de capital actual que proporciona $ 1.2 mil millones en liquidez actual sin vencimientos hasta 2022, y la carga de la deuda conlleva un interés promedio ponderado manejable de 3.49%. Del total de las obligaciones de deuda neta, el 13.6% de la carga de la deuda es a tasa variable con $ 645.5 millones de su revólver financiado a una tasa de interés de LIBOR + 110 puntos básicos y $ 100 millones de notas de 2022 en LIBOR + 105 puntos básicos. No veo ningún riesgo de que las tasas aumenten pronto dadas las condiciones macroeconómicas en cuestión, pagar las deudas de tasa de interés variable no debería agregar ningún gasto adicional.

Preparándose para el trimestre por delante

Hemos visto la fortaleza del balance y la liquidez, ¿qué pasa con los próximos trimestres? ¿Cómo se verán las rentas y qué está haciendo BRX para combatir el potencial potencial de la disminución de las colecciones de renta? En la conferencia telefónica del primer trimestre, la Oficial Principal de Finanzas Angela Aman destacó que el crecimiento de NOI fue del 3%, que incluía reservas tomadas en cuenta de los inquilinos que probablemente no pagarían el alquiler debido a que no eran esenciales y no podían operar. Aman amplió aún más adelante en la llamada que el porcentaje de renta base anualizada proporcionada por los inquilinos, en el cual BRX tomó reservas, estaba en los dígitos bajos.

En respuesta a la pandemia, BRX ha tomado varias medidas para posicionarse para resistir la recesión. Primero, reducen los gastos operativos en un 15% y esperan que del 60% al 65% de esos ahorros se destinen directamente a NOI y FFO. En segundo lugar, redujeron el CapEx en más de $ 110 millones y, por último, establecieron un programa para ayudar a los inquilinos a solicitar préstamos de la SBA. Además, en la llamada, se observó que BRX tiene una tasa de cobro de efectivo de equilibrio del 50% antes de CapEx y 60%, incluido CapEx.

A pesar de las difíciles condiciones económicas, BRX logró cobrar más del 66% de los alquileres vencidos en abril, que incluyeron más del 50% del alquiler de los inquilinos no esenciales e híbridos de pequeñas tiendas. El equipo de arrendamiento de BRX también está en conversaciones y negociando concesiones en los arrendamientos subyacentes con algunos inquilinos que solicitan aplazamientos de alquiler. El objetivo es lograr un beneficio para BRX que sea mayor que el costo de los aplazamientos.

En la conferencia telefónica Q1, mientras que BRX declaró que sienten que están “sentados bastante bien” con respecto al alquiler de mayo, admitieron que no esperan ver las colecciones de alquiler de mayo al mismo nivel que el de abril, como declaró el CEO James Taylor,

“Me siento bien acerca de dónde estamos hasta la fecha. De hecho, creo que estamos por delante de donde mucha gente estuvo durante todo el mes de abril. ¿Pero espero estar donde estuvimos en abril? Probablemente no. Creo que va a moderarse un poco “.

Mirando el desglose de las rentas recolectadas en abril, no es sorprendente ver a muchos minoristas esenciales que pagan casi todo el alquiler de abril y muchos minoristas híbridos hacen lo mismo. Además, no es una sorpresa, el sector de otros minoristas y servicios muestra signos de debilidad, ya que muchos no son esenciales. Este segmento constituía la mayor parte de ABR y tenía el porcentaje más bajo de renta recaudada en abril. Este es el único elemento que encuentro problemático a corto plazo, ya que siento que puede haber más dolor en este sector a medida que la economía lucha por recuperar su equilibrio.

Cualquier actualización sobre el cobro del alquiler antes de los resultados del segundo trimestre será muy revelador de cómo les va a los inquilinos de BRX en general en lo que respecta al cumplimiento de las obligaciones de alquiler. Estaré particularmente interesado en ver si los inquilinos no esenciales muestran signos de vida con algunos estados que salen del encierro y personas que salen de sus hogares, aunque quizás lentamente.

Programa de renovación de arrendamiento

Actualmente, el 1.4% del contrato de arrendamiento con contrato de arrendamiento se realiza mensualmente y las renovaciones del contrato de arrendamiento para el resto de 2020 totalizan 711, lo que equivale al 5.6% del contrato de arrendamiento con contrato de arrendamiento. Durante los próximos años, las tasas de renovación basadas en el porcentaje de GLA arrendado siguen siendo similares en los bajos dígitos dobles. Estas tasas de renovación no reflejan las opciones de renovación promulgadas, y los nuevos contratos de arrendamiento deben firmarse. Es útil tener vencimientos de arrendamiento consistentes, ya que permite que el equipo de arrendamiento tenga una carga de trabajo uniforme y la capacidad de concentrarse en obtener contratos de arrendamiento firmados. También es un beneficio que no haya un aumento de renovaciones en ninguno de los próximos años, ya que renunciar a los arrendamientos durante las recesiones económicas es un desafío.

Si se ejercen todas las opciones de renovación, la cifra de 2020 disminuye al 3,5%, y los años siguientes se reducen a más de la mitad.

Riesgos

Si bien BRX tiene una estrategia favorable con los supermercados que anclan la mayoría de sus propiedades, vemos que la mayoría de sus ABR provienen de inquilinos no esenciales. Estos últimos luchan por pagar sus rentas. Si bien la administración está trabajando en aplazamientos de alquiler donde lo considera digno, existe un riesgo real de que sea posible una mayor disminución de los ingresos por alquileres durante los próximos dos o quizás tres trimestres. Creo que BRX siente que esto puede suceder ya que redujeron OpEx y CapEx y suspendieron el dividendo de julio. Con tasas de ocupación más bajas, también habrá menores ingresos por alquileres, y la firma de contratos de arrendamiento durante una recesión económica no solo es más desafiante. También es probable que resulte en pagos de renta más bajos ya que las propiedades vacantes serán más difíciles de cubrir.

Conclusión

Creo que hay más dolor para BRX, pero creo que saldrán de esto y volverán a los negocios en los próximos 12-18 meses. Los inversores que buscan ganar dinero rápido deberían buscar en otro lado, ya que espero que las cosas sean peores en el segundo trimestre, pero deberían estabilizarse en el tercer o cuarto trimestre. Cuando BRX vuelve a una trayectoria de crecimiento y restablece su dividendo, muy bien podría producir un solo dígito medio a alto. Los inversores que compren hoy podrían ver su rendimiento del costo en dos dígitos a fines de 2021. He tomado media posición y estaré observando de cerca las cosas antes de tomar una completa. Para los inversores con tiempo de su lado y sin necesidad inmediata de ingresos, vale la pena tener en cuenta BRX.

Divulgar: Soy / somos largos BRX. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

DEJA UNA RESPUESTA

Por favor ingrese su comentario!
Por favor ingrese su nombre aquí