A pesar de varios riesgos importantes y vientos en contra que amenazan su modelo de negocio, Brookfield Property Partners (BPY) (BPYU) continuó su racha contraria al duplicar sus inversiones y acciones y señaló un futuro mejor en los meses y años venideros.

Si bien es difícil discutir con una empresa que tiene un historial y décadas de experiencia en inversión en activos reales a nivel mundial, personalmente considero que los riesgos son demasiado extensos aquí para hacer que la acción sea más que una compra especulativa para los inversores optimistas sobre una fuerte recuperación en minorista y la economía global en su conjunto. Como personalmente no tengo esa convicción, pero respeto a la administración y veo las acciones con descuento a precios actuales ($ 9), veo a BPY como una suspensión.

Resultados del primer trimestre

Q1 El FFO y las ganancias de inversión en LP realizadas por unidad disminuyeron, como era de esperar, de $ 0.38 a $ 0.33 año tras año, en gran parte debido a una disminución en las ventas de activos y los ingresos de activos hoteleros en el segmento de negocios de LP, ya que simplemente mirar FFO por unidad mostró un año plano. -año de rendimiento ($ 0.32). En general, el FFO de las inversiones en LP bajó un 27% año tras año

La disminución de las valoraciones en el sector minorista también influyó en los resultados, ya que el patrimonio neto por unidad disminuyó ligeramente año tras año a $ 28.52 por unidad, desde $ 28.95 en el mismo período del año anterior.

El negocio central de la oficina continuó funcionando bien, creciendo los ingresos operativos netos de la misma tienda en un 3% año tras año y disfrutando de una ocupación saludable del 93%. Los arrendamientos vencidos se renovaron con un diferencial promedio de 16% y un diferencial de 10% de suite a suite.

El negocio minorista central aumentó FFO en un 6% año tras año durante el primer trimestre, gracias a los proyectos de reurbanización que se pusieron en línea, la venta rentable de activos y el crecimiento de NOI. Sin embargo, hacia el final del trimestre, las consecuencias de COVID-19 comenzaron a afectar significativamente los resultados en el negocio con el cierre de propiedades. Al final del trimestre, el arrendamiento de la misma propiedad fue de un fuerte 95.2% y los diferenciales de renovación de arrendamiento a doce meses se ubicaron en un fuerte 8.4%.

Impactos de COVID-19

BPY ha sido duramente golpeado por COVID-19. En primer lugar, su negocio inmobiliario minorista, que representa más del 40% de su cartera, estuvo prácticamente cerrado durante semanas. Ahora, en algunos estados donde las regulaciones ahora lo permiten, han comenzado el proceso de reapertura de centros. Sin embargo, el mayor éxito ha sido alquilar colecciones. En abril, las recaudaciones de alquileres de la cartera minorista representaron un exiguo 20% y mayo parece ser similar, con un comienzo esperado de normalización en junio. La gerencia también espera que, eventualmente, se recupere la “gran mayoría” de los ingresos por alquileres perdidos en abril y mayo. Mientras tanto, sin embargo, abunda la incertidumbre.

La cartera de oficinas, si bien no se ha visto afectada en absoluto en términos de cobro de alquileres, se ha dejado vacante en gran medida ya que los inquilinos han trasladado en gran medida sus operaciones a configuraciones de trabajo remotas.

Las inversiones en LP han tenido impactos mixtos, pero las propiedades hoteleras / hoteleras se han visto afectadas junto con la industria en general debido a las restricciones de viaje y las precauciones de los consumidores derivadas de la pandemia.

panorama

Con plazos de arrendamiento promedio restantes de casi nueve años en sus propiedades de oficina, vencimientos de arrendamiento de medio dígito cada año hasta 2025, y 61.2% de los arrendamientos existentes que vencen en 2026 o más tarde, la perspectiva a mediano plazo para el negocio de la oficina parece sólida. Sin embargo, con empresas que prueban el trabajo remoto y empresas como Zoom (ZM) que reciben un gran impulso del brote de COVID-19, el futuro para el cargo se está volviendo más oscuro y oscuro, no más claro y brillante.

La cartera minorista está en peor forma. Todo lo que hay que tener en cuenta es el rendimiento contrastante de los gigantes del hosting del comercio electrónico (Amazon (AMZN)) y el comercio minorista (Simon Property Group (SPG)) desde el brote de COVID-19:

Datos por YCharts

Si bien el comercio electrónico ya estaba aumentando rápidamente hacia el dominio y los centros comerciales estaban en camino hacia un declive potencialmente fatal, los últimos dos meses han acelerado enormemente ese hecho. Muchos minoristas y grandes almacenes en exceso y en declive ya están comenzando procedimientos de bancarrota o están llegando al punto de no retorno. En resumen, muchos de los inquilinos de centros comerciales anteriores a COVID-19 no volverán a abrir sus puertas e incluso muchos de los que sí lo harán estarán en un estado muy debilitado. Mientras tanto, los competidores en línea están emergiendo del cierre económico más fuerte que nunca. Luego, por supuesto, está la cuestión del comportamiento del consumidor: ¿cuánto tiempo tomará para que los consumidores regresen a estos centros comerciales en números que se parecen mucho a los vistos anteriormente? Para los propietarios, la pregunta también es: ¿cuánto del ~ 80% de la renta diferida y disminuida se recupera de los inquilinos?

Para los propietarios altamente apalancados como BPY, el desafío de rodar hipotecas y pagar deudas también se vuelve cada vez más desalentador. Afortunadamente para Brookfield, sin embargo, solo tienen algunas hipotecas que vencen este año y están en algunos de sus principales activos, por lo que no deberían tener demasiadas dificultades con ellas. Además, su modelo de negocio bastante diversificado y el uso intensivo de capital preferente y deuda sin recurso a nivel de activos deberían permitirles capear la tormenta, al menos a corto plazo. Finalmente, el destino de más del 40% de su cartera estará determinado por las respuestas a las preguntas antes mencionadas que se ciernen sobre el sector.

Un gran obstáculo para la cartera única de BPY es que es una de las carteras de más alta calidad en la nación. Sus activos minoristas se encuentran dentro de una hora del 60% de la población de EE. UU., Lo que los hace muy económicos tanto como bienes raíces minoristas como para usos alternativos. Como los centros comerciales más débiles (Clase B, C y D), especialmente los sobre apalancados, las muertes se aceleran con COVID-19, los centros comerciales A / A + de la más alta calidad como los de la cartera de BPY están preparados para recibir un viento de cola de una mayor participación en el mercado. Además, la amplia experiencia en bienes raíces y las capacidades de desarrollo de BPY deberían permitirles reurbanizar los activos según sea necesario para maximizar su valor. La asociación también tiene ~ $ 7 mil millones de liquidez, así como una matriz muy investida (más del 50% de propiedad) en Brookfield Asset Management (BAM) con un balance de calificación A que puede ayudar si es necesario.

La distribución

Fue algo sorprendente ver que la distribución normal se declaró para este trimestre dado que apenas estaba cubierta por FFO antes de que la crisis prácticamente cerrara casi la mitad de los activos de BPY y el balance se aferrara al estado de grado de inversión. El único colchón que tenía antes era debido a las ganancias de las ventas de activos, y esos se han detenido en los últimos meses.

Si bien es comprensible que el orgullo y la reputación de Brookfield como fuente de rendimiento lucrativo confiable para los inversores institucionales esté en juego aquí, también es una cuestión de gran importancia para ellos mantener una calificación de grado de inversión para facilitar su inmenso uso atractivo. apalancamiento de precios, así como transmitir una sensación de seguridad y estabilidad a los inversores en su oferta.

Quizás la cartera minorista de Brookfield se recupere rápidamente y su fondo de revitalización junto con otros esfuerzos de inversores institucionales y la masacre masiva en minoristas de baja calidad será suficiente para mantener los activos de Clase A en buena forma. Si esto se desarrolla en un tiempo razonable como lo espera la gerencia, todo estará bien. Pueden continuar pagando su distribución y desaparecer naturalmente con el tiempo, manteniendo así su calificación de grado de inversión. Sin embargo, los inversores deben mantener los ojos bien abiertos aquí: la distribución se paga en función de supuestos futuros que tienen una gran incertidumbre que los sustenta.

Para llevar inversor

A lo largo de la llamada de ganancias, parecía claro que la administración está operando con una perspectiva bastante optimista para el futuro, ya que ellos, junto con sus padres y socios institucionales, se están duplicando en el espacio minorista, esperan un repunte bastante rápido y una recuperación casi completa de la venta minorista los alquileres de los inquilinos esperan una gran capacidad de recuperación en su cartera de oficinas y parecen no preocuparse por su enorme deuda dada su sustancial liquidez. ¡Incluso recompraron más de $ 100 millones de sus unidades durante el primer trimestre mientras mantenían su distribución normal!

Sin duda, las acciones se suprimen, cotizando a menos de un tercio de las estimaciones de valor razonable IFRS anteriores a COVID-19 (aunque la combinación de apalancamiento con la expansión de las tasas minoristas, hoteleras y probablemente de límite de oficina significa que la NIIF es probablemente considerablemente más baja, aunque más baja las tasas de interés lo mitigan un poco), y Brookfield ha demostrado una y otra vez que son asignadores de capital muy inteligentes. Sin embargo, ciertamente también están a la altura de su reputación contraria hasta el punto de bordear la imprudencia aquí. Con un balance general apalancado masivamente, aproximadamente la mitad del negocio en las rocas, la otra mitad golpeó, y los competidores expertos en tecnología que emergen de la crisis actual son más fuertes que nunca, continuar pagando una distribución ya estirada y las unidades de recompra son muy audaces apuesta por el futuro, por decirlo suavemente.

Los resultados potenciales aquí son bastante amplios, lo que hace de esta una inversión altamente especulativa. Si bien la acción podría triplicarse en unos pocos años mientras pagaba un rendimiento de dos dígitos en el mejor de los casos, la compañía también podría sufrir deterioros permanentes significativos en su negocio a través de la devaluación de los activos minoristas y hoteleros y un negocio de oficina en declive gradual.

Si bien personalmente considero las unidades como una retención, dado que los casos de toros y osos son tan fuertes aquí, aquellos que optaron por apostar pueden sentirse cómodos al saber que, entre mantener la distribución, invertir efectivo sustancial en recompras y muy grandes administración y compras de los padres, Brookfield al menos está poniendo su dinero donde está su boca aquí.

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Divulgar: Yo / nosotros no tenemos posiciones en ninguna acción mencionada, y no tenemos planes de iniciar ninguna posición dentro de las próximas 72 horas. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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