Coproducido con The Value Portfolio

Las crisis como la que todos estamos soportando en estos días presentan oportunidades únicas para los inversores de ingresos a largo plazo. Para beneficiarse de tales oportunidades, debe hacer lo siguiente:

  • Identifique qué compañía puede soportar una crisis severa.
  • Verifique si dicha empresa se esforzará una vez que termine la crisis.
  • Por último, pero no menos importante, debe evaluar si puede invertir en esta empresa a un precio de ganga.
  • Dado que el rendimiento es importante para nosotros, los dividendos pueden ser una fuente segura de ingresos cuando los mercados están turbulentos.

Si usted es un inversionista de ingresos, querrá obtener un alto rendimiento de esta inversión. No se debe omitir la combinación de alto rendimiento sostenible y potencial de apreciación de precios significativo.

Si aplicamos el proceso anterior a la crisis actual, probablemente estará de acuerdo con nosotros en lo siguiente:

  • Se encontrará una vacuna exitosa y / o una cura efectiva para COVID-19 dentro de un período de un año.
  • Hasta que se encuentre una vacuna y / o cura, la reapertura de la economía verá una recuperación gradual en forma de “U”.
  • Las empresas que tienen suficiente liquidez y una gestión sólida sobrevivirán durante el período de actividad más lento. Estas empresas se esforzarán cuando termine la crisis.

Simon Property Group (SPG), con un rendimiento del 15% por año recientemente, es un REIT minorista de primer nivel que cumple con todos los criterios anteriores. Este REIT está disponible a precios de ganga en relación con sus promedios históricos. SPG sobrevivirá a esta crisis y luego se esforzará por alcanzar su posición principal en su sector una vez que la crisis haya terminado.

La compañía observó su pico de capitalización de mercado a mediados de 2016 en casi $ 70 mil millones. Desde entonces, hasta principios de 2020, la capitalización de mercado de la compañía se mantuvo fuerte, hasta la crisis de COVID-19.

Sin embargo, Simon Property Group es un líder del mercado, con la capacidad de manejar una recesión de COVID-19 y pagar sus dividendos a largo plazo. Dado el dividendo actual de la compañía cercano al 15%, es muy raro que SPG ofrezca un rendimiento tan generoso.

Simon Property Group COVID-19 Manejo

Simon Property Group ha tomado algunas decisiones prudentes para manejar la crisis COVID-19. Comencemos con la financiación. La compañía extendió su línea de crédito no garantizada senior de $ 4 mil millones con una línea senior no garantizada de $ 6 mil millones. Este último se compone de una línea de crédito revolvente multimoneda de $ 4 mil millones y una línea de crédito a plazo diferido de $ 2 mil millones. La instalación rotativa vence en junio de 2024 y la instalación a plazo vencerá en junio de 2022. Ambos se pueden extender por un año. Esto permitirá que SPG tenga amplia liquidez hasta que todos sus centros comerciales vuelvan a estar completamente operativos.

En conjunto, la compañía tiene una capacidad crediticia total de $ 9.5 mil millones, con la capacidad de extender sus líneas de crédito en otros $ 7 mil millones. La tasa de interés en estas instalaciones es increíblemente baja, ya que la tasa de interés se ha reducido de LIBOR más 77.5 puntos básicos a LIBOR más 70 puntos.

Más importante aún, la compañía se ha preparado, financieramente, para manejar un accidente COVID-19 largo y prolongado. A pesar de que la compañía se ha visto obligada a cerrar propiedades, su dividendo anual de $ 2.6 mil millones puede cubrirse durante varios años. Esto podría hacerse a una tasa de interés increíblemente baja de las instalaciones de la compañía. Además, a medida que otros REIT luchan, la compañía puede usar sus facilidades de baja tasa de interés para realizar adquisiciones prudentes.

Como parte de sus planes de mitigación de riesgos, a mediados de marzo, Simon Property Group tomó la decisión prudente de protegerse de los posibles diferenciales de COVID-19 en sus propiedades. La compañía anunció que cerraría temporalmente todas las propiedades nacionales el 18 de marzo de 2020. Según los resultados de Simon Property Group en 2019, los gastos operativos mensuales de la compañía ascienden a aproximadamente $ 235 millones por mes. Suponiendo que no hay renta, esto equivale a la pérdida mensual de la compañía. Creemos que esto es algo que puede permitirse dadas las circunstancias.

Simon Property Group tiene la fortaleza financiera y la liquidez, desde sus líneas de crédito, para manejar una recesión prolongada y cubrir sus gastos operativos. La compañía ha tomado decisiones increíblemente inteligentes y prudentes a la sombra de una de las peores crisis humanas del siglo.

Simon Property Group Adquisición de Centros Taubman

Otra decisión que vale la pena discutir aquí es que Simon Property Group, el 10 de febrero de 2020, antes del accidente, anunció que estaría adquiriendo Centros Taubman (TCO.PK) por un significativo $ 3.6 mil millones. Esto con una prima del 51% sobre el precio previo al choque.

Simon Property Group adquirirá una participación en los centros Taubman por $ 3.6B ...

Ahora, en un entorno donde los centros comerciales continuaban operando, esta habría sido una adquisición inteligente y oportuna. Juzgar el momento de esta adquisición en retrospectiva después de COVID-19 no es justo para la administración. La economía se recuperará, y creemos que será en menos de un año y la solidez de este movimiento estará justificada. El acuerdo consiste en 24 activos minoristas de alta calidad, con 26 centros comerciales súper regionales y un área bruta locativa significativa de 25 millones de pies. Se espera que el acuerdo aumente el FFO de la compañía, sobre una base anual, en un 3% inicial. Esto puede no ser particularmente emocionante, dado el hecho de que la adquisición es 100% en efectivo. Sin embargo, el valor a largo plazo de este acuerdo ganará credibilidad cuando las cosas vuelvan a la normalidad.

Independientemente del momento, la adquisición es significativa por dos razones.

  • El primero es que la compañía está mejorando significativamente su cartera en un entorno en el que los denominados centros comerciales “Clase A” continúan teniendo un rendimiento superior.
  • El segundo es que la compañía está tomando decisiones prudentes en un entorno de bajas tasas de interés para aumentar su FFO de las inversiones. Estas dos cosas juntas resaltan por qué la adquisición es una decisión inteligente. Esta adquisición posicionará a SPG muy favorablemente una vez que la crisis haya terminado.

Simon Property Group COVID-19 Peor caso

Al unir todo esto, veamos el escenario del “peor de los casos” de SPG de COVID-19. Como hemos discutido anteriormente, SPG tiene una capacidad crediticia total de $ 9.5 mil millones, con un gasto de intereses de ~ $ 165 millones / año. La compañía tiene la oportunidad de expandir esto en $ 7 mil millones por ~ $ 110 millones por año.

Supongamos que la compañía retira todo lo que puede, dándose una liquidez total de $ 16.5 mil millones en efectivo. Los gastos totales de la compañía en 2019, incluidos los gastos por intereses, fueron de $ 3.7 mil millones. Los gastos de dividendos de la compañía son de $ 2.6 mil millones / año. Esto se traduce en gastos totales de $ 6.3 mil millones / año. Esto significa que la compañía puede sobrevivir efectivamente a una caída de “0 ingresos” de 2.6 años (hasta ~ YE 2022). Lo más probable es que la compañía reduzca sus dividendos mucho antes de que esto suceda.

Sin embargo, en el peor de los casos escenario de cierre multianual, sin la reapertura de las instalaciones de la compañía, SPG tendría que reducir el 50% del dividendo a principios de 2021. Nuevamente, suponiendo que no haya absolutamente ninguna recuperación (y ninguna reapertura), con la desaceleración continuando a mediados de la década de 2020, el La empresa podría comenzar a enfrentar dificultades reales. Creemos que este peor de los casos no es realista. Una reapertura gradual comenzará pronto, y las operaciones normales se reanudarán dentro de un período de un año. SPG y sus inversores prosperarán una vez que esta crisis haya quedado atrás.

Impacto de los cierres para SPG: por qué la acción es Sobrevendido

Veamos ahora un escenario mucho más realista. Incluso con su dividendo, la tasa de consumo mensual de la compañía es de $ 525 millones / mes. Asumiendo 3 meses desde el cierre de mediados de marzo hasta un retorno a la normalidad (es decir, un retorno a la normalidad a mediados de junio), la compañía habrá perdido $ 1.6 mil millones.

Tendrá que pagar $ 25 millones en intereses anuales, suponiendo que tome prestado el dinero de sus líneas de crédito rotativas, hasta que tenga suficiente dinero para pagar a sus prestamistas. Sin embargo, ¿esta pérdida de tres meses justificaría una pérdida de casi $ 36 mil millones en capitalización de mercado? Definitivamente no.

La vacuna COVID-19 protege a los monos del nuevo coronavirus, los ...

Crédito: sciencemag.org

Mirando a largo plazo, la mayoría de los científicos ahora están de acuerdo en que no volverá a la normalidad hasta que tengamos una vacuna. Hasta la fecha, parece que las pruebas de anticuerpos no son tan efectivas como se esperaba. La Universidad de Oxford lidera actualmente el paquete en este dominio. Esperan que su vacuna esté ampliamente disponible para septiembre. Bill Gates, posiblemente uno de los pocos que ha visto venir un virus de este tipo y que ha llamado para prepararse para él, cree que una vacuna llegará dentro del próximo año.

En un escenario muy malo (o peor de los casos), usaremos $ 0 de ingresos durante los primeros tres meses, el 25% de los costos cubiertos durante los siguientes tres meses, y luego un 25% más cada tres meses hasta el 100% al final del primero. -año. En conjunto, los costos netos relacionados con “COVID-19” de la compañía estarán cerca de $ 4 mil millones en nuestro escenario realista. Además, es importante tener en cuenta que SPG realmente vio crecer los ingresos durante el colapso de 2008. SPG está probado en batalla y ha navegado por malas recesiones.

¿Una pérdida de $ 4 mil millones justifica una disminución de $ 36 mil millones en la capitalización de mercado? Claramente no. Esto da una buena indicación de cuánto ha reaccionado en exceso el mercado a COVID-19. Esto nos lleva a creer que SGP es hoy una inversión muy atractiva. En realidad, una oportunidad única en la vida.

Simon Property Group Cambiando el paisaje del centro comercial

Incluso antes de que comenzara la crisis de COVID-19, el panorama de los centros comerciales era un desafío para muchos minoristas. En ninguna parte se ejemplifica mejor esto que en la adquisición de Forever 21. por parte de la compañía. Forever 21 es un minorista en dificultades que la compañía compró junto con varios otros propietarios. La adquisición por parte de la compañía de los Centros Taubman (NYSE: TCO.PK) también fue un intento de “actualizar” su cartera durante un momento difícil para los centros comerciales.

Nosotros, como inversores, somos increíbles admiradores de esta adquisición. El precio total de adquisición fue de $ 81 millones, con la participación de Simon Property Group ~ $ 30 millones. Antes de la crisis, Forever 21 representaba ~ 1.4% de la renta de Simon Property Group. Incluso ignorando el hecho de que las tiendas Forever 21 tienden a ser tiendas “ancladas” más grandes, Forever 21 contribuyó con $ 85 millones de alquiler a Simon Property Group y ~ $ 50 millones de FFO.

Esto significa que incluso si Forever 21 no obtiene ganancias en ventas reales de ropa, el hecho de que permanezca en el negocio lo convierte en un buen negocio para Simon Property Group. Las cosas mejorarán cuando termine la crisis. Esperamos que acuerdos como este continúen. La capacidad comprobada de Simon Property Group para invertir en compañías con dificultades con una deuda mínima y luego darles la vuelta agrega un valor significativo a largo plazo para los accionistas.

Simon Property Group Potencial de crecimiento

A fines de febrero de 2020, Simon Property Group inició la construcción de Tulsa Premium Outlets, un nuevo desarrollo masivo de 340 mil pies cuadrados. En un mundo que no pertenece a COVID-19, la capacidad de la compañía de aumentar las recompensas para los accionistas depende del crecimiento. Simon Property Group tiene algunos proyectos de crecimiento interesantes por delante.

Fuente: Suplemento SPG 4T 2019

La diapositiva anterior destaca la actividad de desarrollo de Simon Property Group. La participación de la compañía en el costo neto es de $ 1.8 mil millones respetables. Sin embargo, lo que es importante observar es la tasa de rendimiento estabilizada con rendimientos potenciales del 8%. Estos son retornos increíblemente fuertes en el entorno actual de bajo interés en el que nos encontramos. Este gasto debería resultar en ~ $ 150 millones en FFO anuales. Sacar deuda produce un exceso de $ 100 millones en fondos adicionales que aumentan los retornos de los accionistas.

También vale la pena señalar que el costo neto es significativo, pero la construcción inmediata en progreso es menor. Como resultado, si la compañía elige retrasar la construcción y ahorra los otros $ 1 mil millones para un día lluvioso, financieramente puede. Eso pondría a la empresa en un interesante escenario de ganar-ganar.

Como hemos demostrado, Simon Property Group puede manejar una recesión realista y en el peor de los casos. Incluso con un posible recorte de dividendos en el peor de los casos, la compañía todavía tiene un potencial de crecimiento significativo. Siendo realistas, la compañía continuará manteniendo su dividendo de dos dígitos y aumentará este dividendo de sus proyectos de desarrollo.

Simon Property Group Risk

Simon Property Group tiene un riesgo significativo que ya hemos cubierto ampliamente en este artículo. Este es el riesgo del impacto de los recientes cierres de sus centros comerciales e inquilinos. Los centros comerciales son, tanto buenos como malos, un negocio único. Las compañías totalmente independientes que operan en un centro comercial confían en el centro comercial para atraer tráfico a sus tiendas.

Hasta ahora, Simon Property Group ha hecho un muy buen trabajo en la gestión de la situación actual. Sin embargo, existe una posibilidad en una crisis prolongada de que deba brindar apoyo adicional a sus inquilinos. Esto además de alquileres más bajos o medidas de apoyo similares. El futuro de SPG está intrínsecamente ligado al éxito de sus inquilinos. Sin embargo, confiamos en las capacidades de administración de SPG, y sus centros comerciales volverán a ser un negocio dinámico y rentable para SPG y sus inquilinos.

Incluso si los dividendos se redujeran, sería un caso similar a Welltower (BIEN). La administración de WELL redujo el dividendo en un 30% e impulsó su programa de recompra de acciones, que parece ser un enfoque conservador para manejar la situación actual. Tal movimiento de SPG no sería sorprendente, pero sería una pequeña reducción de dividendos que fortalecería aún más la compañía y aún proporcionaría a los inversores de ingresos un alto nivel de ingresos.

Las tiendas SPG se reabrirán pronto, creando una gran emoción con una apreciación del precio de las acciones acorde

El 28 de abril, SPG anunció planes de reapertura inminente en un número significativo de estados. El mercado ha recibido las noticias con gran entusiasmo. El mercado tiene hambre de buenas noticias. La reapertura es prudente y está alineada con los estándares de la “nueva norma” COVID-19. Sin embargo, este es un gran comienzo. El mercado ha recompensado a las acciones con un alza significativa desde entonces. El precio de las acciones aún tiene un largo camino por recorrer a medida que las personas continúan volviendo al trabajo.

Conclusión

Simon Property Group es una compañía “mejor en su clase” con una impresionante cartera de activos. Tiene todos los ingredientes correctos para sobrevivir a esta crisis. Una vez que termine esta crisis, se esforzará como el principal REIT minorista en beneficio de sus accionistas.

La crisis actual ha obligado al cierre de sus centros comerciales. Estas son las líneas de vida de la empresa. La capitalización de mercado de Simon Property Group, como resultado, ha sido diezmada irracionalmente. Esto produce una gran oportunidad para entrar ahora y posicionarse para la recuperación una vez que esta crisis haya quedado atrás.

Simon Property Group tiene el poder financiero para manejar cómodamente lo que creemos que es una recesión de caso realista. Además, la compañía puede retirar más efectivo de sus instalaciones de crédito revolvente si es necesario, a una tasa de interés increíblemente baja. La compañía tiene amplia liquidez para sobrevivir a esta crisis. Las adquisiciones estratégicas de Taubman Center y Forever 21 de la compañía junto con los proyectos de desarrollo de la compañía agregarán un valor significativo una vez que termine esta crisis. Esta crisis terminará antes de lo que el mercado espera.

El mercado recientemente ha dado un gran voto de confianza en la capacidad de SPG para recuperarse de esta crisis. Con solo anunciar la reapertura parcial de sus centros comerciales en varios estados, el mercado ha recompensado el precio de las acciones de SPG con una apreciación significativa. Esta tendencia continuará a medida que se consoliden las ganancias contra el virus vicioso. Le recomendamos que detecte este rebote desde el principio y comience a invertir. a largo plazo a los precios de ganga actuales. ¡Es poco probable que la negociación dure!

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Divulgar: Soy / somos largos SPG, WELL, RFI, RQI. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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