En abril de 2009, Kimco (KIM) recortó el dividendo trimestral de $ 0.44 a $ 0.06, un recorte del 86%. Además, la empresa emitió aproximadamente $ 1B de capital nuevo ese mismo mes. Quizás el momento se debió a la mala suerte, pero esta emisión de acciones ha sido desastrosa y ha diluido permanentemente a los propietarios del negocio. El capital se emitió a menos de $ 8 por acción. Once años más tarde, Kimco (KIM) cotiza a $ 10 por acción después de una suspensión total de dividendos anunciada el 5/8/2020. Aunque el dividendo nunca se recuperó a los niveles anteriores por acción, lentamente volvió a subir a $ 0.28 por acción, donde se ha estancado desde octubre de 2017. Nuestro artículo anterior titulado Kimco's Lost Decade ofrece más antecedentes.

La década pasada

Durante la última década, las acciones de Kimco (KIM) han generado un rendimiento anual del 0.2%. Kimco (KIM) ha superado drásticamente el índice S&P 500 y el índice MSCI US REIT ('RMZ) en más del 200% y 100%, respectivamente. Sin rodeos, una inversión activa en acciones sobre el S&P 500 o un índice REIT diversificado, ha sido una mala decisión de asignación de capital:

(Fuente: Bloomberg)

Mitos métricos REIT

Fondos de operaciones (FFO)

Fondos de operaciones, o FFO por acción, es una métrica REIT a veces citada como una métrica de cobertura de dividendos. Excepto por un breve trimestre, el FFO de Kimco ha cubierto el dividendo en los últimos 10 años:

Cobertura KIM FFO(Fuente: Bloomberg)

Un analista que confíe en esta métrica y realice un análisis de seguridad podría concluir que existe una cobertura adecuada de dividendos. Sin embargo, aquí estamos con cobertura de FFO y Una suspensión completa del dividendo. La principal falla en el uso de FFO para la cobertura de dividendos es ignorar por completo la reinversión comercial ('capex).

Fondos ajustados de operaciones (AFFO)

Quizás crea que AFFO es una mejor métrica de cobertura. Los defensores argumentan que AFFO está más cerca del efectivo porque, junto con muchos otros ajustes, se realiza una estimación del gasto de capital de “mantenimiento”. AFFO cuenta la misma historia de un dividendo cubierto donde tenemos los datos:

(Fuente: Bloomberg)

AFFO habría decepcionado al inversor / analista de la misma manera que lo hizo FFO. ¿Por qué? Creemos que la separación del gasto de capital de mantenimiento del gasto de capital de crecimiento es una falacia de los inversores de REIT. Los dividendos son importantes hasta que no lo sean, y la mayoría de los equipos de gestión continuarán reinvirtiendo en el negocio a expensas del dividendo, especialmente si hay compromisos de desarrollo. En resumen, a los inversores en dividendos se les ha recordado su lugar en el orden jerárquico detrás del gasto de capital.

Cuidado con el modelo de crecimiento de dividendos

Los inversores recientes en Kimco (KIM) posiblemente se hayan sentido atraídos por el alto rendimiento de los dividendos. El uso de una rentabilidad por dividendo reciente y la extrapolación de las tasas de crecimiento pueden dar como resultado rendimientos potenciales (delirantes) atractivos. Por ejemplo, si creía que el rendimiento del 10% era confiable y crecería a un 4% anual, su rendimiento esperado sería aproximadamente del 14%. Claramente hay dos problemas. Primero, cuando el dividendo desaparece, todo el modelo se rompe. En segundo lugar, la tasa de crecimiento a largo plazo de los dividendos no puede ser tan alta como para superar a toda la economía, especialmente en el sector inmobiliario. Entonces, ¿cómo usamos un modelo de dividendos para valorar la empresa ahora? Nosotros no lo haríamos. Los flujos de efectivo subyacentes que generan el dividendo deben considerarse, no tomarse como están.

Podría ser diferente esta vez

La opción de suspender el dividendo en lugar de diluir el capital a estos precios es probablemente la correcta. Ya sabemos que los efectos de las emisiones de capital diluido pueden persistir durante años. En la medida en que Kimco (KIM) está aumentando la liquidez al omitir temporalmente uno o más pagos de dividendos, este es probablemente el mal menor desde una perspectiva de rendimiento total. Sin embargo, los inversores en dividendos que dependen de los ingresos de los pagos de dividendos ciertamente no estarán entusiasmados.

El caso alcista para Kimco (KIM) está anclado en la fuerte demografía que rodea sus propiedades. En relación con los pares públicos, creemos que solo los Centros de Regencia tienen un mejor perfil demográfico. Muchas propiedades están ancladas con inquilinos de comestibles, pero los inquilinos de pequeñas tiendas están en riesgo. Aún así, si cree que “algo” estará allí dada la proximidad de la última milla a un consumidor demográficamente fuerte, es posible que desee investigar más a Kimco.

Conclusión

Los inversores de Kimco (KIM) se han dado cuenta de un rendimiento total bajo en la última década en relación con el índice S&P 500 y el índice MSCI US REIT. Sin rodeos, ha sido una mala elección de inversión. Ahora, el dividendo ha sido eliminado y los inversores de dividendos han recordado su lugar en el orden jerárquico detrás todas capex. Una mirada a FFO y AFFO debería despertar la atención de los inversores, ya que no habría advertido que se acercaba un recorte de dividendos. Los inversores deben cuestionar la utilidad de estas métricas REIT. Los dividendos se pagan con flujo de caja libre, no con FFO o AFFO. Sin embargo, es posible que Kimco (KIM) haya tomado la decisión correcta aquí y esté siendo cauteloso con la liquidez. El caso alcista para Kimco (KIM) se basa en las ubicaciones demográficamente sólidas de sus propiedades y la ejecución de la gestión. Depende de la gerencia hacer que la próxima década sea próspera, en lugar de una década perdida. Dados dos recortes de dividendos en once años, es difícil para nosotros adoptar una postura alcista. Somos neutrales en cuanto al patrimonio de la empresa.

Divulgar: Yo / nosotros no tenemos posiciones en ninguna acción mencionada, y no tenemos planes de iniciar ninguna posición dentro de las próximas 72 horas. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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