La anomalía en la valoración del stock de viviendas.

He sido propietario y defensor de las acciones de seguros hipotecarios: MGIC (MTG), Radian (RDN), Essent (ESNT) y National Mortgage (NMIH) desde hace un tiempo. Yo sigo haciéndolo. En este artículo me centraré en Radian porque tuvieron algunos comentarios contundentes en su conferencia telefónica Q1 que quiero transmitir.

Radian está vendiendo con un descuento significativo para reservar. Estimo que el compañero MGIC de Radian está vendiendo como si sus pagos de reclamos de seguro fueran un 75% tan malos como la Gran Recesión y la caída de la vivienda. Obtendría la valoración de Radian si los inversores claramente temen otro desastre inmobiliario. Pero ese no parece ser el caso. Echar un vistazo:

Fuente: Yahoo Finance

Comencemos con el constructor de viviendas Pulte Homes. Primero, esas estimaciones promedio de EPS de '20 y '21 hechas por analistas de Wall Street son ridículas. ¿20 millones de nuevos empleados, otros 10 millones en camino, y Pulte solo tendrá un año de ganancias modestamente bajo? Quizás trabajar desde casa ha afectado el juicio de los analistas. Y los inversores califican a Pulte en una relación de PE respetable (para un constructor de viviendas) en esa tonta estimación de 21. Si los inversores tienen cierta confianza en la construcción de viviendas nuevas, ¿por qué se preocuparían tanto por las ejecuciones hipotecarias?

Próximo, Zillow. Zillow es un sitio web que ayuda a agentes inmobiliarios y compradores de vivienda. Como se dice, “En el núcleo de Zillow se encuentra nuestra base de datos inimitable y viva de más de 110 millones de hogares de EE. UU. Y nuestro contenido diferenciado, especialmente Zestimate, nuestro modelo patentado de valoración automatizada patentada”. Esta increíble estrategia ha generado una pérdida acumulada de más de $ 1 mil millones desde 2004. Luego, hace dos años, Zillow agregó básicamente un servicio de cambio de domicilio, que también está perdiendo dinero. Incluso los analistas de Wall Street ven pérdidas continuas. Sin embargo, la acción ha estado en una ruptura, más del doble en las últimas tres semanas. Si los inversores están entusiasmados con el cambio de casa, ¿por qué el pánico por las ejecuciones hipotecarias?

En a Realogia, el agente inmobiliario. OK, los inversores no están muy entusiasmados con esta empresa. Pero esos analistas siempre optimistas ven un buen repunte de las ganancias el próximo año, presumiblemente en ventas de viviendas más fuertes. Si los analistas ven fuertes ventas de viviendas …? Usted lo consigue.

¿Por qué son tan irrespetados los IM? Busquemos pistas.

¿Las ganancias del primer trimestre revelaron un problema? Uh uh

Los cuatro MI, en una muestra de solidaridad, informaron sus ganancias del primer trimestre a fines de la semana pasada. Los cuatro estaban más o menos en línea con las estimaciones previas a COVID. Las ganancias operativas en efectivo de Radian (excluyendo las ganancias / pérdidas de inversión y las provisiones para pérdidas, y agregando reclamos pagados) fueron de $ 170 millones en el primer trimestre frente a $ 140 millones del año anterior. Los números equivalentes de MGIC fueron $ 210 millones frente a $ 191 millones. El ROE en efectivo de Radian fue del 17%. Muy bueno para una empresa financiera.

¿Cuál es la perspectiva para futuros pagos de reclamos? Es malo, pero lejos de ser negativo.

Como dijo la gerencia de Radian en su conferencia telefónica Q1:

“El hecho de que un incumplimiento en última instancia resulte en un reclamo pagado dependerá de una variedad de factores, incluyendo la profundidad y amplitud del declive macroeconómico resultante de la pandemia de COVID-19 y un posible impacto positivo del gobierno y los programas de inversionistas implementados para apoyar a los prestatarios “.

Sí, la cantidad de prestatarios hipotecarios morosos para fines de año será horrible. Pero:

“Creemos que los programas gubernamentales implementados a través de la Ley CARES, incluidos los sistemas financieros a través del estímulo de los contribuyentes y el aumento de los beneficios de desempleo, los programas de tolerancia hipotecaria y las opciones de ejercicios de mitigación de pérdidas y la suspensión de ejecuciones hipotecarias y desalojos, sirven para alinear nuestra industria a un objetivo común de apoyando a los prestatarios a través de estas dificultades temporales y ayudándolos a permanecer en sus hogares “.

De particular interés para los MI, los prestatarios que solicitan indulgencia tienen hasta un año para comenzar a pagar sin ser expulsados ​​de sus hogares.

Entramos en este lío con un mercado inmobiliario muy saludable.

Por ejemplo, Freddie Mac en su sitio web declaró que “Estados Unidos sufre de una grave escasez de viviendas. En un estudio reciente, El gran desafío del suministro inadecuado de viviendas en EE. UU., Estimamos que se necesitarán 2.5 millones de unidades de vivienda adicionales para compensar esta escasez “.

Entrar en esta Gran Recesión con una escasez de viviendas en lugar de un exceso importante, como la Gran Recesión, debería marcar una gran diferencia en los precios de las viviendas, como sugiere este cuadro:

Fuentes: Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, Oficina del Censo

Supongo que experimentaremos una disminución del precio de la vivienda del 5-10% en los próximos 2-3 años, en comparación con la disminución del 20-30% del '07 al '11. Y, como dije ad nauseum (incluso me estoy molestando), los estándares de préstamos de la última década fueron dramáticamente mejores que entrar en la Gran Recesión. Y se han endurecido durante el último mes.

¿Las aseguradoras de hipotecas tienen capital para resistir la tormenta?

Sí, hay días más brillantes por delante. ¿Pero pueden llegar los IM de una sola pieza? No puedo decir categóricamente sí, pero se ve bastante bien.

MGIC nos da una fórmula útil para verificar. Sigue los números:

  • La póliza de seguro promedio pone en riesgo un IM a un pago de reclamos de $ 42,000.
  • La regla de capital PMIERS del MI requiere un respaldo de capital del 6-7% mientras el préstamo está pagando, o alrededor de $ 2,750.
  • Si el préstamo se encuentra en mora, el índice de capital requerido aumenta al 55%. Pero PMIERS designó la pandemia como un desastre temporal, que reduce el capital requerido en un 70%, a 16.5%
  • Por lo tanto, cada préstamo moroso requiere 10 puntos porcentuales más de capital, a 16.5% de 6.5% de dólares en riesgo.

Dicho esto, ¿qué porcentaje de los libros de seguros de los MI puede morirse mientras cumple con los estándares mínimos de PMIERS? Mucho.

MGIC 25%

Radian 25%

Essent 41%

Hipoteca nacional 11%

Puede ver que Essent ha reasegurado gran parte de su negocio, mientras que National Mortgage no, aunque National Mortgage tiene los estándares de suscripción más estrictos.

Dos puntos clave de la nota. Primero, los MI aumentan su capital cada trimestre al ganar ingresos en efectivo, ingresos que incluso podrían crecer porque Radian y MGIC se comprometieron a agregar cualquier negocio que tenga sentido económico. En segundo lugar, dado que la política pública claramente apoya la vivienda, parece poco probable que una caída temporal por debajo de un nivel mínimo de capital tenga consecuencias negativas importantes.

Resumen. Compre los MI.

Esto es lo que hemos aprendido:

  • Los MI son baratos frente a otras acciones de vivienda.
  • El gobierno federal está apoyando masivamente a los propietarios de viviendas para limitar las ejecuciones hipotecarias.
  • Entramos en este lío con un mercado inmobiliario saludable.
  • Los MI tienen mucho exceso de capital y están creando más.

¿Que es no gustar?

Divulgar: Soy / somos largos MTG RDN NMIH. Escribí este artículo yo mismo y expresa mis propias opiniones. No estoy recibiendo compensación por ello (aparte de Seeking Alpha). No tengo ninguna relación comercial con ninguna compañía cuyas acciones se mencionan en este artículo.

Divulgación adicional: Acabo de acortar una acción que mencioné, Zillow (Z)

DEJA UNA RESPUESTA

Por favor ingrese su comentario!
Por favor ingrese su nombre aquí